導(dǎo) 語

行業(yè)正處于新舊模式轉(zhuǎn)型期，土地市場作為上游核心指標(biāo)有望率先調(diào)整到位。

◎ 文 / 馬千里

2025年11月，土地成交規(guī)模環(huán)比回升，同比降幅仍維持在二成。據(jù)月末快報數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月土地成交建筑面積和金額分別環(huán)比增長39%和57%；同比來看，二者分別下降了27%和28%。供地規(guī)模進(jìn)入年末放量周期，截至25日，本月土地供應(yīng)建筑面積2.9億平方米，環(huán)比上升250%，同比下降9%。從市場熱度來看，本月溢價率稍有回升，但土拍熱度仍集中在少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，如北京朝陽南磨房、上海浦東川沙等，此外義烏也出現(xiàn)了超高溢價率的優(yōu)質(zhì)商辦地塊。

核心要點

供求：供求規(guī)模同比延續(xù)縮量。本月供應(yīng)建筑面積2.9億平方米，同比下降9%。成交8604萬平方米，環(huán)比上升39%，同比下降27%。

熱度：低位回升。11月平均溢價率為4.1%，環(huán)比上升1.29個百分點。土拍熱度仍集中在少數(shù)城市的少數(shù)板塊。本月杭州出讓的3宗宅地均為底價成交，此前杭州2025年每個月都至少有2宗宅地溢價成交。

分布：一線同比回升，二、三線延續(xù)回落。就成交金額變動來看，一線城市同比增加43%，二線同比回落17%，三四線下跌39%。

后市展望

行業(yè)正處于新舊模式轉(zhuǎn)型期，土地市場作為上游核心指標(biāo)有望率先調(diào)整到位

2025年11月，土地市場迎來了年末的周期性高位，供求規(guī)模均環(huán)比回升，但同比來看，供求規(guī)模仍在延續(xù)下行趨勢。各地仍在積極踐行土地市場控量路線。平均溢價率方面較10月份有所回升，但是土拍熱度仍集中在極少數(shù)優(yōu)質(zhì)板塊。即便是杭州，在大量優(yōu)質(zhì)地塊在前三季度已經(jīng)出讓完畢之后，本月的3宗宅地也均以底價成交。

正如統(tǒng)計局發(fā)言人在11月國新辦發(fā)布會所言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場還處在新舊模式轉(zhuǎn)換的時期，轉(zhuǎn)型調(diào)整需要一定時間，在這個過程當(dāng)中部分指標(biāo)會出現(xiàn)波動，對此要客觀看待。而土地市場作為涉及行業(yè)的最上游指標(biāo)，其指標(biāo)調(diào)整幅度更為顯著，也理應(yīng)先一步調(diào)整到位。根據(jù)年內(nèi)行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)預(yù)估，2025年全年土地成交建面僅為商品房成交的1.1倍（2020年為1.8倍），扣除不可售和尾盤部分，行業(yè)全口徑新增供給已經(jīng)在事實上低于新房成交，2025年行業(yè)已正式邁入去庫存新周期。

從月內(nèi)住建部表態(tài)來看，未來將把城市更新擺在更加突出位置，為人民群眾高品質(zhì)生活、新業(yè)態(tài)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間載體，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。這有望為房地產(chǎn)市場帶來更多城區(qū)優(yōu)質(zhì)項目，為行業(yè)發(fā)展注入新質(zhì)動力，加快推進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡。

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供求

迎來年末周期性高位

同比仍回落約9%

土地供應(yīng)方面，截至2025年11月25日，本月供應(yīng)建筑面積2.9億平方米，環(huán)比上升250%，同比下降9%。隨著年末供應(yīng)周期性高位的到來，再加之10月份供應(yīng)規(guī)模的短暫回落，環(huán)比出現(xiàn)較大漲幅。但是從同比來看，仍延續(xù)了此前10%左右的同比降幅。供地規(guī)模仍然延續(xù)收縮態(tài)勢，促進(jìn)行業(yè)庫存規(guī)模持續(xù)回落。

至截稿時，一線城市中北京、廣州、深圳均有宅地掛牌。其中市場關(guān)注度最高的當(dāng)屬北京上地板塊宅地，起拍總價達(dá)到84.22億元。該地塊由三個子地塊組成，綜合容積率約2.92（居住部分2.2，商業(yè)部分3.8），總建筑面積22.5萬平方米，起拍樓板價3.7萬元/平方米。居住部分建筑面積9.3萬平方米，限高30米，商業(yè)部分13.2萬平方米，限高36米，需自持50%商業(yè)面積、至少20年。地塊北側(cè)緊鄰中關(guān)村軟件園，百度、騰訊、網(wǎng)易等互聯(lián)網(wǎng)巨頭云集，提供穩(wěn)定高收入客群；且位于海淀學(xué)區(qū)最佳的上地板塊，教育配套優(yōu)勢突出；周邊環(huán)境宜居、且商業(yè)配套完善，臨近華聯(lián)上地購物中心、清河萬象匯、上地公園，且自身規(guī)劃大型商業(yè)綜合體。地塊西側(cè)的和樾玉鳴與和樾望雲(yún)于2025年3月開盤，認(rèn)購均價為10.5萬元/平方米，當(dāng)天成交超1000套，開盤當(dāng)日去化率在八成以上。

二線城市方面，貴陽、武漢、重慶、成都、南京出讓地塊底價超過100億元，但單宗地塊出讓底價均不高于20億元，控制項目規(guī)模、減輕企業(yè)投融資壓力。本月出讓底價最高的地塊為廈門湖里區(qū)2025P19宅地，出讓底價22.51億元，容積率2.49。地塊位于湖里區(qū)金山片區(qū)核心位置，臨近地鐵站點，東面不到一公里即為海岸線，部分戶型可享海景資源，定位改善型市場。該地塊已于月內(nèi)由廈門軌道集團(tuán)以底價競得，成交樓板價4萬元/平方米，地塊南側(cè)約500米的鑫塔水尚為2010年開盤的老項目，容積率4.8，2025年成交備案均價為5.5萬元/平方米。

三線城市方面，三亞也掛牌了一宗高總價商住地塊，容積率2.2，建筑面積22.28萬平方米，起拍底價29.49億元，起拍樓板價1.3萬元/平方米。地塊要求競買人須為《財富》世界500強(qiáng)或省/市屬國企，未來5年內(nèi)在三亞投資總額不低于100億元。地塊位于三亞灣海坡片區(qū)，距海岸線約300米，是三亞近年單宗最大出讓地塊，且為規(guī)整的整幅用地。在區(qū)位上處于自貿(mào)港核心區(qū)，封關(guān)后政策紅利顯著。但目前周邊教育、醫(yī)療、配套等仍在規(guī)劃發(fā)展期，生活便利性有待提升。地塊所在的三亞灣海坡片區(qū)新房價格在3.1萬元/平方米以上。

月內(nèi)住建部三度發(fā)聲推進(jìn)城市更新工作，要把城市更新擺在更加突出的位置，為人民群眾高品質(zhì)生活、新業(yè)態(tài)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間載體，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。為確保接下來城市更新項目落地落實落細(xì)。全國297個地級及以上城市和152個縣級市已經(jīng)全面開展城市體檢，今年共體檢了300多萬棟住宅，約18萬個小區(qū)、3萬多個社區(qū)、3800多個街區(qū)，形成了問題清單和整治建議清單，摸清了城市的“家底”，夯實了工作基礎(chǔ)。作為推進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，城市更新工作不僅直接關(guān)乎新投資項目的安全性和發(fā)展空間，也是推進(jìn)“好房子”發(fā)展的客觀空間載體。對于土地要素的合理配置，更與行業(yè)調(diào)整供求關(guān)系、創(chuàng)立發(fā)展新模式息息相關(guān)。預(yù)計接下來與之相關(guān)的地方政策將加快落地，為行業(yè)發(fā)展帶來穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)新增項目供給。

土地成交層面，截至11月25日，全國經(jīng)營性土地招拍掛成交建面8604萬平方米，環(huán)比上升39%，同比下降27%；本月成交金額2425億元，環(huán)比增長57%，同比下降28%。土地成交金額超過50億元的城市共有上海、北京、成都等13座城市，較上月增加9座；成交建面超過100萬平方米的城市共有重慶、成都、武漢等9座，較上月增加5座。受高能級城市成交占比上升影響，本月全國平均樓板價為2818元/平方米，環(huán)比上升13%。

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熱度

溢價率低位回升

土拍熱度仍分散在少數(shù)優(yōu)質(zhì)板塊

市場熱度方面，至截稿時11月平均溢價率為4.1%，迎來低位回升。不過從個體項目來看，溢價成交仍零散分布在北京朝陽南磨房、上海浦東川沙、廣州白云江高鎮(zhèn)等少數(shù)板塊，大多數(shù)地塊仍以底價成交。在本月成交總價超過10億元的31宗宅地中，僅北京和上海共4宗宅地溢價成交，其余均為底價成交。杭州本月出讓的3宗宅地均為底價成交，而在此之前，2025年杭州每個月都至少有2宗宅地溢價成交。

11月土地流拍率9%，仍在近年低位。具體來看，本月哈爾濱、福州、重慶、濟(jì)南均有宅地流標(biāo)或撤牌，或是位于重慶綦江區(qū)、福州閩侯縣等遠(yuǎn)郊縣區(qū)域，因未來銷售前景確定性不足或未達(dá)出讓預(yù)期，未能成功如期出讓，或是因板塊配套、地塊規(guī)劃未達(dá)市場預(yù)期，投資信心不足，如成都武侯區(qū)機(jī)投橋街道兩宗宅地、佛山禪城區(qū)祖廟核心區(qū)宅地均未能如期出讓。

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重點地塊

京滬出讓多宗重點宅地

包攬兩榜七成席位

本月北京、上海出讓了多宗優(yōu)質(zhì)宅地，包攬兩榜七成席位，從土拍熱度來看，京滬各自均只有2宗入榜地塊溢價成交，入榜溢價率最高的地塊，為義烏福田街道的商辦地塊，由義烏小商品城溢價159%、以32.2億元競得。

本月成交總價最高的宅地為北京朝陽區(qū)南磨房宅地，共有8家房企報名，7家房企參與現(xiàn)場競價，經(jīng)過166輪激烈舉牌后，由懋源置業(yè)以50.24億元競得，溢價率達(dá)到18.21%，平均樓板價6.21萬元/平方米。地塊容積率為2.8，地塊周邊可比新房售價在10萬元/平方米以上。

義烏福田街道商辦地塊則是總價榜溢價率最高的一幅地塊，經(jīng)過199輪激烈競價，由義烏小商品城以32.23億元競得，溢價率高達(dá)159%，平均樓板價6521元/平方米。該地塊限高140米，要求商業(yè)功能建筑面積不超過32萬平方米，在2025年8月經(jīng)過了一次調(diào)規(guī)，由原來的6宗子地塊（4宗商辦、2宗住宅）整合為最新的1大塊商辦用地。據(jù)義烏小商品城公告披露，該地塊項目將以“世界超市”提能升級為核心，依托新一輪國貿(mào)改革試點的政策與資源優(yōu)勢，建設(shè)“進(jìn)出轉(zhuǎn)”融合中心、“貿(mào)工城”服務(wù)中心、“文商旅”體驗中心三大核心載體，打造全場景全鏈路國際貿(mào)易智能生態(tài)圈，總投資金額為78.63億元。

單價榜方面，北京二環(huán)內(nèi)天壇北宅地居于榜首，成交名義樓板價8.1萬元/平方米，溢價率4%。地塊控規(guī)要求住宅部分占比不超過70%,住宅部分樓板價達(dá)到11.6萬元/平方米。地塊位于北京二環(huán)內(nèi)核心區(qū)域，緊鄰天壇公園北門，向北距天安門約3公里，位置優(yōu)越，且容積率低，居住舒適度高。地塊2公里內(nèi)尚無同類項目在售，在開發(fā)項目僅有西側(cè)的金魚池地塊，該地塊在2024年7月出讓，容積率1.83，溢價25%成交，直至2025年7月才拿到建設(shè)批復(fù)，期房參考價為15.1萬元/平方米。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）