“當(dāng)綠地海珀濱江、升龍?zhí)靺R等小區(qū)的二手房?jī)r(jià)還在下探，海峽城反而穩(wěn)住了。”

深耕河西南的中介小吳，拉開(kāi)最近的板塊成交數(shù)據(jù)，淡淡地說(shuō)。

在小吳看來(lái)，海峽城一直是河西南的房?jī)r(jià)下行風(fēng)向標(biāo)——當(dāng)其他次新小區(qū)房?jī)r(jià)還沒(méi)有太大變化，海峽城率先跳水，一度“火”到被全國(guó)關(guān)注。

“我復(fù)盤了8月以來(lái)海峽城的量?jī)r(jià)走勢(shì)，成交量穩(wěn)居板塊第一，成交價(jià)也穩(wěn)定在2.2萬(wàn)/㎡上下。而其他小區(qū)，反而經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)下行。”

事實(shí)果真如此？結(jié)合更多成交數(shù)據(jù)，接著往下看。

01

作為河西南的資深拓荒盤，海峽城的一舉一動(dòng)，備受市場(chǎng)和買房人關(guān)注。

這個(gè)超大體量小區(qū)，分為云瓏灣、云璽灣、云璟灣等組團(tuán)，新房銷售周期從2012年持續(xù)到2017年。

次新房市場(chǎng)上，海峽城的表現(xiàn)一直后知后覺(jué)。

此前我們統(tǒng)計(jì)過(guò)：

2019年下半年，魯能公館成交單價(jià)在4.5-5.1萬(wàn)/㎡不等，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、正榮潤(rùn)峯成交單價(jià)在5.2-5.3萬(wàn)/㎡以上，而海峽城成交單價(jià)僅在4.2-4.6萬(wàn)/㎡左右；

2021年上半年，河西南屢屢有破7萬(wàn)成交的次新房。五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R等小區(qū)二手房均價(jià)集體站穩(wěn)6萬(wàn)大關(guān)，海峽城卻在5.5萬(wàn)/㎡左右；

2023年底、2024年初，當(dāng)佳兆業(yè)、金地等小區(qū)房?jī)r(jià)還在4萬(wàn)/㎡出頭，海峽城的幾個(gè)組團(tuán)，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到3萬(wàn)/㎡上下。

與板塊其他小區(qū)形成明顯的價(jià)差，海峽城一度被強(qiáng)關(guān)注。

去年上半年，一張海峽城房?jī)r(jià)對(duì)比圖，在地產(chǎn)圈掀起軒然大波：

海峽城云瓏灣一套109㎡的房子，2021年成交價(jià)606萬(wàn)，去年4月同戶型成交價(jià)只有282萬(wàn)。

當(dāng)時(shí)，甚至有“南京是炒房客的墳場(chǎng)”等消極言論塵囂甚上。

現(xiàn)在，用小吳的話來(lái)講：南京很多次新小區(qū)的房?jī)r(jià)，都在今年8月迎來(lái)一波下調(diào)。相較而言，海峽城提前進(jìn)行了價(jià)格跳水，現(xiàn)在房?jī)r(jià)反而堅(jiān)挺，并沒(méi)有出現(xiàn)大家一直唱衰的“海峽城將全面跌破2萬(wàn)”等情況。

我們對(duì)比了河西南早期次新小區(qū)房?jī)r(jià)，發(fā)現(xiàn)8月至今：

綠地海珀濱江二期，成交單價(jià)從3-3.3萬(wàn)/㎡，降到2.7萬(wàn)/㎡左右；

升龍?zhí)靺R瓏尚，成交單價(jià)從3.1萬(wàn)/㎡，降至2.5萬(wàn)/㎡左右；

金地中心風(fēng)華，成交單價(jià)從3.1萬(wàn)/㎡，降至2.7萬(wàn)/㎡……

再看海峽城的幾個(gè)組團(tuán)：

云璟灣，8月成交單價(jià)約2.3萬(wàn)/㎡，11月成交單價(jià)集中在2.1-2.4萬(wàn)/㎡；

云璽灣，8月成交單價(jià)約2.1-2.3萬(wàn)/㎡，11月成交單價(jià)集中在2.3-2.4萬(wàn)/㎡；

云瓏灣，相較而言成交單價(jià)略低，8月至今集中在2-2.3萬(wàn)/㎡。

從實(shí)打?qū)嵉氖袌?chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，海峽城的房?jī)r(jià)，確實(shí)有企穩(wěn)向好趨勢(shì)。

02

客觀來(lái)說(shuō)，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里，海峽城的房?jī)r(jià)“墊底板塊”，原因有很多。

比如競(jìng)爭(zhēng)激烈：

小區(qū)體量超大，一至三期加起來(lái)超4500戶，相應(yīng)的帶來(lái)二手房掛牌量遠(yuǎn)高于板塊其他小區(qū)，甚至戶型、樓層、裝修情況等，都形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。

比如房?jī)r(jià)空間相對(duì)大：

當(dāng)年，海峽城的新房買入價(jià)相對(duì)低，12年項(xiàng)目首開(kāi)時(shí)均價(jià)約1萬(wàn)7，高峰時(shí)次新房天花板價(jià)超6萬(wàn)2。前期業(yè)主購(gòu)置成本相對(duì)低，自然也給予相對(duì)大的價(jià)格騰挪空間。

比如市場(chǎng)行情下行影響：

我們知道，這幾年南京二手房市場(chǎng)呈以價(jià)換量的狀態(tài)，買房人觀望心態(tài)濃厚、炒房客心態(tài)波動(dòng)，難免有擊穿“情緒底”的超低價(jià)房源出現(xiàn)。

現(xiàn)在，小吳認(rèn)為：“當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，海峽城反而做到了守價(jià)+有量，得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。”

03

在我們看來(lái)，現(xiàn)在就得出“海峽城房?jī)r(jià)已經(jīng)筑底”的結(jié)論，未免過(guò)于武斷。但海峽城房?jī)r(jià)穩(wěn)住，早有跡可循。

一方面，河西南的兌現(xiàn)度還在提升，板塊價(jià)值底盤更穩(wěn)。

這兩年，可謂河西南的兌現(xiàn)大年。

產(chǎn)業(yè)上，小米、阿里巴巴、京東相繼落地，總部經(jīng)濟(jì)+產(chǎn)業(yè)巨頭，對(duì)高質(zhì)人才的虹吸效應(yīng)值得想象。

圖源建鄴高新區(qū)

配套上，金陵天地已投用，填補(bǔ)板塊高端商業(yè)空白的同時(shí)，與金地中心、華采天地等形成商業(yè)聯(lián)動(dòng)，板塊消費(fèi)顆粒度更細(xì)致。

甚至是城市地標(biāo)也在刷新，高約416.6米的金融城二期預(yù)計(jì)今年底投用，拔高了河西南人民對(duì)板塊的期待值。

作為被全維度資源輻射的小區(qū)，海峽城業(yè)主，已能享受南京金字塔尖的配套：

工作，可以在家門口的大廠；日常享受魚(yú)嘴濕地公園、河西城市生態(tài)公園等的滋養(yǎng)；交通出行，自駕或搭乘地鐵都很方便；家門口的南師附中新城教育集團(tuán)，則滿足孩子的入學(xué)需求。

板塊護(hù)城河的加寬，無(wú)形中為業(yè)主樹(shù)立信心，當(dāng)前期大多數(shù)投資客已離場(chǎng)，自住或等待時(shí)機(jī)置換的業(yè)主，反而能穩(wěn)住心態(tài)。

另一方面，板塊價(jià)值+價(jià)格洼地雙重作用，海峽城的性價(jià)比太高。

樓市深度調(diào)整期，南京次新房的成交總價(jià)段，300萬(wàn)以下是絕對(duì)主力。

200多萬(wàn)，甚至100多萬(wàn)就能買到的海峽城，性價(jià)比拉滿。對(duì)年輕人，城市中的真實(shí)自住需求，吸引力是巨大的。

畢竟，在天琴華樟、偉星長(zhǎng)江之歌、中海江南玖序等為主場(chǎng)的河西，入手門檻被抬升到千萬(wàn)級(jí)，低總價(jià)入住河西南，二手房是最接地氣的入場(chǎng)券。

畢竟，這里城市界面嶄新，步行即達(dá)濱江風(fēng)光帶，現(xiàn)代感與自然風(fēng)貌兩手抓；城市路網(wǎng)與過(guò)江通道在側(cè)，海峽城所在的位置，能連通主城中心、大校場(chǎng)、江北等，客群吸納范圍擴(kuò)大不少。

我們認(rèn)為，海峽城的房?jī)r(jià)穩(wěn)定，是板塊價(jià)值、自身因素、價(jià)格深度調(diào)整、市場(chǎng)情緒共振的結(jié)果。

當(dāng)它的房?jī)r(jià)回調(diào)到市場(chǎng)和買房人認(rèn)為合理的區(qū)間，買、賣雙方的心態(tài)與信心都在修復(fù)，大規(guī)?？只判栽冶P的情況自然大幅減少。

從買房人的視角來(lái)看，海峽城或許是上一代的過(guò)時(shí)產(chǎn)品，但有板塊底盤、成熟配套兜底，預(yù)算非常有限的自住買家，未嘗不能選擇。