香港宏福苑的大火，很可能引發(fā)內(nèi)地啟動新一輪房改。別覺得我危言聳聽，內(nèi)地的買房套路、開發(fā)商玩法，往上數(shù)根兒，全是跟香港學(xué)的，現(xiàn)在“師傅”那邊出了問題，“徒弟”能不連夜改章程嗎？

一提到香港房子，很多人的第一反應(yīng)就是“寸土寸金”，鴿子籠似的房子還敢賣天價(jià)，都怪香港太小缺地。你要是也這么想，那就真大錯(cuò)特錯(cuò)了！數(shù)據(jù)不會騙人，香港陸地總面積1106平方公里，跟深圳的南山區(qū)加寶安區(qū)差不多大，可實(shí)際開發(fā)的土地還不到四分之一，剩下的全是閑置狀態(tài)。尤其住宅用地，才占香港總面積的7%，這是什么概念？北京的住宅用地占比是37%，是香港的5倍還多；上海也有22%，比香港高三倍。就連人口密度比香港還高的深圳，住宅用地占比都有11%，比香港高出一截。

你說香港缺地？純屬被誤導(dǎo)了！真正把香港土地“鎖起來”的，是1976年出臺的《郊野公園條例》。這個(gè)條例一出來，直接把香港40%的土地劃成了郊野公園，明文規(guī)定不準(zhǔn)開發(fā)，連打個(gè)地基都算違法。這就好比你家里有四間房，非要把兩間鎖死不準(zhǔn)住，剩下兩間擠一大家子人，能不鬧房荒嗎？當(dāng)時(shí)港英政府搞這套，說是為了保護(hù)生態(tài)，可土地供給一掐斷，房子的稀缺性立馬就上來了，地價(jià)房價(jià)跟著坐火箭。

要知道在這條例出來之前，香港根本不是“房地產(chǎn)的天下”。那會兒香港的支柱產(chǎn)業(yè)是貿(mào)易和航運(yùn)，維多利亞港里滿是往來的貨輪，全香港最牛的商人是“世界船王”包玉剛，人家靠運(yùn)貨就能賺得盆滿缽滿，根本瞧不上房地產(chǎn)這點(diǎn)“小錢”。當(dāng)時(shí)香港的房價(jià)也還算親民，普通工薪族攢幾年錢，總能買上一套小房子。

可《郊野公園條例》一落地，風(fēng)向徹底變了。能開發(fā)的土地一下少了近一半，需求卻在漲，地價(jià)跟坐了竄天猴似的往上漲。1976年香港土地交易總額才4.4億港元，到1980年直接飆到39.3億，四年翻了8倍！資本家哪能放過這肥肉？大量投機(jī)資金瘋狂涌入房地產(chǎn)，炒房客跟聞到血腥味的鯊魚似的，一套房子倒手就能賺好幾倍。香港的支柱產(chǎn)業(yè)也從實(shí)打?qū)嵉馁Q(mào)易航運(yùn)，變成了玩資本游戲的房地產(chǎn)和金融。

這波風(fēng)口里，最風(fēng)光的就是李嘉誠、李兆基這些地產(chǎn)大佬。他們早年低價(jià)囤地，等條例一實(shí)施，土地身價(jià)倍增，他們靠著“買地—蓋樓—賣房”的簡單模式，短短幾年就成了香港的頂級富豪。李兆基甚至放出話：“買地就像買金，永遠(yuǎn)不會虧”。

到了上世紀(jì)80年代，新問題又冒出來了：能開發(fā)的平地基本都開發(fā)了，再想蓋樓就得改制度，把郊野公園的地拿出來用?？傻禺a(chǎn)商們不樂意，土地一多，稀缺性就沒了，房價(jià)還怎么炒？他們眼珠一轉(zhuǎn)，想出個(gè)“損招”：往天上要空間，蓋超高層！從1980年開始，香港三十層以上的高樓跟雨后春筍似冒出來了，大埔的宏福苑就是那會兒的“代表作”，總層高31層，在當(dāng)時(shí)算妥妥的“摩天住宅”。

就在宏福苑建成幾年后，內(nèi)地也開始搞房地產(chǎn)市場化，那會兒我們沒經(jīng)驗(yàn)，就照著香港的模式“摸著石頭過河”。香港的土地招拍掛、賣樓花、公攤面積，我們一股腦全學(xué)來了?？蓪W(xué)的時(shí)候只看到了地產(chǎn)商賺錢的風(fēng)光，沒看透背后的坑，現(xiàn)在這些坑全暴露出來了。

就說超高層住宅吧，內(nèi)地這些年也建了不少，200米以上的住宅在一線城市一抓一大把。宏福苑的大火，算是把超高層的隱患燒得明明白白。最要命的就是消防問題，2024年前8個(gè)月，全國高層建筑火災(zāi)就有3.6萬起，超過了2023年全年總和。國內(nèi)主流的消防云梯車，有效救援高度也就50多米，頂多到17層，像宏福苑31層這樣的高樓，真著火了，上面的人只能聽天由命。

除了消防，超高層的維修成本更是個(gè)無底洞。一部電梯維修費(fèi)就得幾十萬，要是幾部一起壞，業(yè)主哭都沒地方哭。還有水管、電路，高層的水壓大，管道老化快，換一次水管就得全樓動工，每戶攤個(gè)幾千塊都是常事。

這些問題國家早看在眼里了，宏福苑大火只是個(gè)催化劑，實(shí)際上內(nèi)地的房改早就悄悄啟動了。最明顯的就是限高令：住建部2025年5月1日實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》明確規(guī)定，住宅高度要控制在80米以內(nèi)。按每層3米算，頂多就是26層，以前那種30多層、50多層的超高層，以后基本不會再批了。

除了限高，還有兩個(gè)大變化可能要落地，第一個(gè)是預(yù)售制改現(xiàn)房銷售。這招也是學(xué)香港的“樓花”制度，開發(fā)商拿地后畫個(gè)圖紙就能賣房，收了錢卷款跑路的例子不在少數(shù)?，F(xiàn)在多地已經(jīng)開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售了，以后買房能親眼看到房子什么樣，再也不用對著沙盤“開盲盒”了。第二個(gè)是公攤面積要取消，改成按套內(nèi)面積算。買100平的房子，實(shí)際得房率只有70多平，這貓膩就出在公攤上?，F(xiàn)在山東、重慶已經(jīng)在試點(diǎn)套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，以后房子多大就是多大，開發(fā)商再也沒法用公攤“薅羊毛”了。

這一系列變化都在說明：房地產(chǎn)的“野蠻生長”時(shí)代過去了，未來的房子，可能不會再一味追求“高度”，而是會更注重“住得好”、住得安全。拼的是品質(zhì)，是安全，是民生。香港宏福苑的大火是悲劇，誰都不希望發(fā)生，但既然發(fā)生了，就該成為一個(gè)教訓(xùn)，一面鏡子，推動房地產(chǎn)行業(yè)向更高質(zhì)量發(fā)展。