北京
很長一段時(shí)間里，中國房地產(chǎn)不是一個(gè)行業(yè)，而是一套“國民級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施”：
它承擔(dān)了城市化、財(cái)政收入、銀行資產(chǎn)、安全投資、階層躍遷、社會(huì)穩(wěn)定等多重功能。
這一整套體系曾顯得堅(jiān)不可摧，如今卻在肉眼可見的速度退潮。
很多人還在用一句話概括：“人口見頂、房子賣不動(dòng)了?！?/strong>
這句話沒錯(cuò)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
真正讓舊模式死亡的，是一整套底層邏輯的崩塌——財(cái)政邏輯、金融邏輯、社會(huì)心理、權(quán)力結(jié)構(gòu)，全都變了。
下面，我們把這套舊模式先還原，再把它的“死亡原因”一層一層剝開。
一、到底什么叫“中國房地產(chǎn)舊模式”？
所謂“舊模式”，至少包括四個(gè)核心支柱：
- 土地財(cái)政：地方政府通過“招拍掛”賣地，獲得高額土地出讓金；
地價(jià)抬升，房價(jià)自然水漲船高；
土地是地方財(cái)政和城建投資的“血庫”。
- 高杠桿 + 預(yù)售制
- 開發(fā)商拿一塊地→貸款→開工→預(yù)售→收購房人的錢→再去拿下一塊地；
- 銀行樂意配合，購房者心甘情愿加杠桿，形成“信用-土地-房價(jià)”的閉環(huán)。
- 城市化紅利與資產(chǎn)升值信仰
- “進(jìn)城=進(jìn)階”，“有房=有未來”；
- 城鎮(zhèn)化率快速上升，新增剛需人口源源不斷；
- 房價(jià)長期單邊上漲預(yù)期幾乎成為社會(huì)共識(shí)。
- 以房地產(chǎn)為核心的投資驅(qū)動(dòng)增長模式
- 基建 + 房地產(chǎn)帶動(dòng)鋼鐵、水泥、家電、裝修、金融服務(wù)等一大串產(chǎn)業(yè)；
- GDP 好看，就業(yè)穩(wěn)，財(cái)政有錢，銀行資產(chǎn)表光鮮。
這套模式有一個(gè)重要特征：
一切都建立在“房價(jià)繼續(xù)漲、信用繼續(xù)擴(kuò)張、土地還能更貴”的前提之上。
只要這個(gè)前提成立，所有問題都能往后拖：債務(wù)可以滾，泡沫可以大，風(fēng)險(xiǎn)可以暫時(shí)遮住。
但一旦前提反轉(zhuǎn)，整個(gè)系統(tǒng)就會(huì)從“自我強(qiáng)化”瞬間變成“自我反噬”。
二、第一根骨頭折斷：土地財(cái)政的極限
舊模式的第一根骨頭，是土地。
1. 土地價(jià)格被推到了政治和經(jīng)濟(jì)的雙重極限
過去十幾年，很多城市出現(xiàn)過這樣的怪圈：
- 地價(jià)高企，土地出讓收入成了“地方財(cái)政生命線”；
- 地價(jià)越高，財(cái)政越離不開賣地；
- 但地價(jià)越高，開發(fā)商利潤越薄，購房者負(fù)擔(dān)越重。
到后來，一線和強(qiáng)二線城市開始出現(xiàn)“地價(jià)接近甚至倒掛房價(jià)”的現(xiàn)象——
房子賣出去都未必能覆蓋總成本，所謂“面粉貴過面包”。
這說明什么？
說明土地財(cái)政把自己玩到極限了：
再往上推，開發(fā)商接不住，購房者也接不住。
2. 財(cái)政結(jié)構(gòu)逼迫地方必須收縮
另一方面，中央對地方債務(wù)、隱性債務(wù)、城投平臺(tái)開始全面整頓。
“防風(fēng)險(xiǎn)”被寫進(jìn)了宏觀政策的最前排。
地方政府過去習(xí)慣于：
賣地做自有資本金 → 杠桿加城投 → 再搞基建、搞新區(qū)、搞形象工程。
這種模式在債務(wù)被嚴(yán)控之后，走不下去了；
財(cái)政要“過緊日子”，土地出讓金從硬需求變成“能有則好”，對房價(jià)的那種“必須托住”的沖動(dòng)，開始減弱。
土地不再是無窮盡的提款機(jī)，房地產(chǎn)就失去了一條最粗的輸血管。
三、第二根骨頭折斷：金融邏輯反轉(zhuǎn)，高杠桿的路被堵死
舊模式之所以能跑那么久，是因?yàn)榻鹑谠诮o它源源不斷加氧。
1. 銀行曾經(jīng)是房地產(chǎn)的“超級(jí)盟友”
在舊時(shí)代：
- 住房按揭是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一：有抵押、有剛需、有政策支持；
- 開發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)被認(rèn)為“可控”，畢竟房子都能賣出去；
- 地方政府隱性擔(dān)保，城投平臺(tái)、開發(fā)商、城建項(xiàng)目高度一體化。
但這建立在一個(gè)前提上：
房價(jià)不跌，銷售不斷。
2. 金融監(jiān)管從“鼓勵(lì)擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)”
從“去杠桿”“三道紅線”到資管新規(guī)，監(jiān)管層逐步做了幾件事：
- 限制房企的有息負(fù)債規(guī)模與增長節(jié)奏；
- 嚴(yán)控影子銀行、非標(biāo)融資、各種花式過橋；
- 明確“房住不炒”，抬高資金進(jìn)入房地產(chǎn)的門檻。
這相當(dāng)于對舊模式說了一句：
“可以建房，但別靠無限加杠桿活下去。”
金融不再為房地產(chǎn)提供無限擴(kuò)張的氧氣，反而用閘門把氣體閥一點(diǎn)點(diǎn)關(guān)上。
高杠桿模式失去賴以起舞的舞臺(tái)。
四、第三根骨頭折斷：人口、城鎮(zhèn)化與需求端的“斷層”
房地產(chǎn)的本質(zhì)是“預(yù)支未來人口的住房需求”。
但如果未來的人少了，這筆賬就算不下去了。
1. 人口見頂、家庭結(jié)構(gòu)改變
- 總?cè)丝谠鏊俜啪徤踔霖?fù)增長；
- 生育率持續(xù)走低，“三胎”政策也難以扭轉(zhuǎn)趨勢；
- 大城市里，單身化、小家庭化越來越普遍。
需求結(jié)構(gòu)變了：
- 多子女家庭減少；
- 一人、兩人住一整套的情況增多；
- 長期支撐“剛需+改善+換房”的人口基礎(chǔ)在削弱。
2. 城鎮(zhèn)化進(jìn)入“下半場”
過去二十年，是**“人往城里擠，城往外面攤”**的時(shí)代：
- 農(nóng)民進(jìn)城買房；
- 小城市的人奔向大城市；
- 城市之間梯度拉開。
但當(dāng)城鎮(zhèn)化率接近某個(gè)區(qū)間之后，新增人口的城市遷移速度就會(huì)明顯放緩。
再加上老齡化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，“每年新進(jìn)城買房的人”不再成倍增加。
舊模式依賴一種幻想：
“總會(huì)有更多人來接盤?！?/blockquote>當(dāng)數(shù)據(jù)開始告訴所有人：接盤的人沒那么多時(shí)，房子從“稀缺品”慢慢變成了“結(jié)構(gòu)性過剩品”。
五、第四根骨頭折斷：房價(jià)單邊上漲的全民信仰崩塌
舊模式最隱秘但最關(guān)鍵的一根骨頭，是一種社會(huì)信仰：
“買房一定不會(huì)虧。”1. 這一信仰曾經(jīng)有堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)
- 看身邊人：買了都賺；
- 看政策：縱有調(diào)控，但底線是“穩(wěn)”；
- 看金融：銀行爭搶按揭，開發(fā)商不斷拿地。
房子是家庭資產(chǎn)配置的“絕對核心”，甚至是很多人心中的“唯一答案”。
2. 但過去幾年，現(xiàn)實(shí)開始改寫這一信仰
- 部分城市房價(jià)實(shí)質(zhì)下跌；
- 新房打折、特價(jià)房、砍價(jià)潮頻繁出現(xiàn)；
- 二手房掛牌量激增、成交價(jià)格一再松動(dòng)；
- 房企爆雷，爛尾樓、停工盤進(jìn)入公眾視野。
購房者開始意識(shí)到：
- 房子不是穩(wěn)賺的投資；
- 地段不好、城市沒有增量，房子可能會(huì)持續(xù)跌；
- 高杠桿買房若遇到失業(yè)、收入下降，會(huì)極其痛苦。
當(dāng)“房價(jià)永遠(yuǎn)漲”的信仰被現(xiàn)實(shí)一刀一刀切開，舊模式最大的精神支柱沒了。
沒有信仰，就不會(huì)有源源不斷的高價(jià)接盤。
六、第五根骨頭折斷：開發(fā)商與地方政府之間的共生結(jié)構(gòu)瓦解
舊模式中，還有一個(gè)隱形的“同盟關(guān)系”：
- 開發(fā)商負(fù)責(zé)“把盤子做大、把稅交上來”；
- 地方政府負(fù)責(zé)“給地、給配合、給預(yù)期”；
- 銀行提供“潤滑劑”。
這是一個(gè)典型的三方共生結(jié)構(gòu)。
1. 開發(fā)商由“貢獻(xiàn)者”變?yōu)椤帮L(fēng)險(xiǎn)源”
當(dāng)恒大、碧桂園、時(shí)代、融創(chuàng)等企業(yè)相繼出事后，房企在政府和銀行眼中的形象發(fā)生了逆轉(zhuǎn)：
- 曾經(jīng)是“拉動(dòng) GDP 的功臣”；
- 現(xiàn)在成了“風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈條上的關(guān)鍵環(huán)節(jié)”。
監(jiān)管態(tài)度自然隨之改變：扶持逐步收緊，防范逐步強(qiáng)化。
2. 地方政府從“主動(dòng)推高房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“被迫防風(fēng)險(xiǎn)”
地方財(cái)政的邏輯變了：
- 債務(wù)壓力山大，土地出讓金不再能持續(xù)填坑；
- 被要求“穩(wěn)樓市”更多是出于社會(huì)穩(wěn)定和存量風(fēng)險(xiǎn)控制，而非繼續(xù)推漲。
換句話說，各方都開始算長遠(yuǎn)賬：
再高的房價(jià)與再大的房地產(chǎn)規(guī)模，都不值得用系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)去交換。
當(dāng)政府、金融、開發(fā)商不再站在同一個(gè)利益方向上時(shí)，舊模式內(nèi)在的“驅(qū)動(dòng)力”就被拆散了。
七、第六根骨頭折斷：國際環(huán)境與宏觀戰(zhàn)略的重心調(diào)整
還有一根比較隱蔽但很關(guān)鍵的骨頭：國家整體發(fā)展戰(zhàn)略的重心變化。
1. 過度依賴房地產(chǎn)，會(huì)削弱制造業(yè)與創(chuàng)新能力
長期以來，資金、資源、人才都大量流入房地產(chǎn)及其相關(guān)鏈條。
這在全球產(chǎn)業(yè)競爭加劇、科技封鎖升級(jí)的背景下，顯然不再合理。
宏觀層面開始強(qiáng)調(diào)：
- 發(fā)展“高質(zhì)量制造業(yè)”；
- 推動(dòng)科技創(chuàng)新、自主可控；
- 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，而不是靠賣地和建房刷 GDP。
這意味著：
房地產(chǎn)從“增長引擎”變成了“必須控制的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”。
2. 在更高的視角上，房地產(chǎn)泡沫本身也成了地緣與金融脆弱點(diǎn)內(nèi)需結(jié)構(gòu)扭曲、居民杠桿過高、地方債壓力過大、金融體系對單一資產(chǎn)類別依賴度過高——
這些問題在外部沖擊面前都會(huì)放大。
所以，“給房地產(chǎn)降溫”，不只是經(jīng)濟(jì)技術(shù)性考慮，也帶有一定的戰(zhàn)略意義：
減輕整體經(jīng)濟(jì)對一個(gè)單一部門的過度依賴，避免在關(guān)鍵時(shí)刻出現(xiàn)系統(tǒng)性崩盤。
八、總結(jié)：這不是一個(gè)行業(yè)的失敗，而是一種時(shí)代邏輯的終結(jié)
很多人喜歡問：
“房地產(chǎn)什么時(shí)候能恢復(fù)？房價(jià)什么時(shí)候再漲回來？”這個(gè)問題的隱含假設(shè)是：
那套舊模式只是在休息，遲早有一天會(huì)滿血復(fù)活。
但如果把前文梳理過的幾根“骨頭”合在一起，會(huì)發(fā)現(xiàn)：
- 土地財(cái)政的極限暴露了；
- 金融監(jiān)管從“幫你擴(kuò)張”變成“防你爆雷”；
- 人口與城鎮(zhèn)化再也提供不了過去那種增量；
- 房價(jià)單邊上漲的全民信仰已不可逆地破碎；
- 政府-銀行-開發(fā)商的共生結(jié)構(gòu)被拆開；
- 國家發(fā)展戰(zhàn)略的重心從“土地+杠桿”轉(zhuǎn)向“科技+產(chǎn)業(yè)”。
在這樣的結(jié)構(gòu)下，舊模式不是“生病”，而是被歷史淘汰。
它曾經(jīng)在一個(gè)特定時(shí)期發(fā)揮過巨大的功能：
鼓勵(lì)城市化、支撐財(cái)政、拉動(dòng)增長。
但當(dāng)那個(gè)階段完成使命之后，這種模式本身就成了下一階段的障礙。
如果要給這場“死亡”下一個(gè)簡短的判詞，大致可以是：
中國房地產(chǎn)舊模式，并非死于某個(gè)具體政策、某一批企業(yè)或幾次調(diào)控，
而是死于自己曾經(jīng)享受過的、已經(jīng)被透支殆盡的時(shí)代紅利。
它死在時(shí)間線上，而不是某個(gè)單一事件里。
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