房地產(chǎn)形勢低迷至此，曾經(jīng)的“房地產(chǎn)一哥”萬科如今也遭遇至暗時刻。
萬科對一筆本月15日到期的中期票據(jù)提出展期方案，雖然不算嚴格意義上違約，但是不排除進行消債性質(zhì)債務(wù)重組。
目前萬科國內(nèi)外公開債務(wù)規(guī)模超過300億，與保險公司的非標資產(chǎn)及投資風險敞口也超過340億。

萬科正式放棄按時兌付到期債務(wù)
從今年年初，萬科第一大股東深圳地鐵集團不斷輸血，先后13次出手，累計向萬科提供314.6億元流動性支持，萬科實際使用304.9億償還了公開發(fā)行的債務(wù)。
在大股東支持下，雖然流動性持續(xù)緊張，但是萬科一直力保公開債務(wù)不違約。
但是，大股東在注入幾百億還債后，看到房地產(chǎn)低迷態(tài)勢遲遲未能扭轉(zhuǎn)，也開始轉(zhuǎn)變態(tài)度了。
到今年12月15日，萬科有一筆2022年12月發(fā)行的中期票據(jù)“22萬科MTN004”到期，余額為20億，票面利率為3%。
萬科在12月1日深夜，提出了展期兌付方案。
調(diào)整后的兌付時間為2026年12月15日，展期時間，票面利率維持不變，已經(jīng)產(chǎn)生的利息與展期期間的新增利息均在展期到期日隨本金一次性兌付。
這意味著，萬科正式放棄按時兌付到期公開債務(wù)。

不過，目前方案仍在多方磋商中，并非最終議案。萬科將在12月10日召開債權(quán)人會議，就展期相關(guān)事項進行審議。
萬科還有一筆余額37億元的中票將于12月底到期，極大可能也將展期兌付。
雖然展期算不上嚴格意義上的違約，但是市場已經(jīng)將這種行為看作“躺平”。今天，萬科多只債券大跌，甚至部分債券因大幅波動觸發(fā)盤中臨時停牌。

2024年全年，萬科巨虧495億，今年上半年，繼續(xù)虧損119億，一年半時間合計虧損600多億！
這一年，從施工方、供應商到購房者，都蒙受了巨大損失，如今終于輪到債券持有人了。
債券價格大跌顯示市場對萬科化債能力產(chǎn)生懷疑，信心開始動搖。在未來一年時間內(nèi)，不排除會進行消債性質(zhì)的二次重組，到時候能收回多少就不一定了。
目前，萬科在境內(nèi)共有16筆存量債務(wù)，包括6筆中票、10筆公司債，存續(xù)本金規(guī)模約為217.98億元。此外，該公司在境外還有兩筆美元債，存續(xù)本金規(guī)模為13億美元。
險資保債計劃驚心
前些年，保險資金與房地產(chǎn)長期保持了深度的資金合作關(guān)系，保險公司既為項目方提供了長期資金支持，也依托這類資產(chǎn)為投資端貢獻了穩(wěn)定收益。
對于萬科這種頭部房地產(chǎn)公司，自然也曾是保險資金青睞的資產(chǎn)。
不同于上述公募債，保險資金對萬科的債務(wù)相關(guān)敞口，主要體現(xiàn)在非標產(chǎn)品及投資組合層面，包括債權(quán)投資計劃（保債計劃）、信托計劃等。
2019年12月至2023年7月，共有新華資管、泰康保險集團旗下泰康資管、華泰保險旗下華泰資管、中國太平洋保險集團（601601.SH）旗下太平洋資管、中國太平保險集團（0966.HK）旗下太平資管、以及中國平安集團（601318.SH）旗下平安資管和平安養(yǎng)老，招商信諾人壽旗下的招商信諾資管等7家保險資管公司合計注冊登記了23筆涉及萬科的債權(quán)投資計劃，這些債權(quán)投資計劃均以萬科旗下地產(chǎn)項目或經(jīng)營性物業(yè)作為底層資產(chǎn)，注冊規(guī)模合計402.14億元。
當然，這不意味著，這些保險公司的風險敞口為402億，因為很多時候注冊規(guī)模大于實際規(guī)模。
統(tǒng)計顯示，2019年以來，萬科通過保險資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃形式向保險資管公司合計融資343.4億元。

其中，新華資產(chǎn)、泰康資產(chǎn)在萬科的存量債務(wù)敞口較大。萬科2023年度第四期中期票據(jù)募集說明書顯示，截至2022年末，在萬科發(fā)行人金額排名前十的非傳統(tǒng)融資明細情況表中，新華資產(chǎn)占了5位，合計借款金額約97.82億元；泰康資產(chǎn)占據(jù)兩席，合計借款資金46億元。
今年1月，萬科A發(fā)布了《關(guān)于為融資事項提供擔保的公告》，其中涉及事項之一是控股子公司武漢譽天興業(yè)置地有限公司2019年的一筆保險資管債權(quán)投資計劃到期日調(diào)整至2026年12月31日，較原計劃到期時間延長了兩年。

根據(jù)萬科公告，其控股子公司武漢譽天前期通過保險資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃形式向新華資產(chǎn)融資，萬科為該筆融資提供連帶責任保證擔保，擔保期限為全部債務(wù)履行期限屆滿之日起2年。
萬科債務(wù)兌付，主要依賴兩大渠道：
一是股東深圳地鐵的持續(xù)“輸血”，二是自身經(jīng)營回款、資產(chǎn)處置。
目前，這兩大渠道均顯著承壓。若缺乏大規(guī)模外部支持或銷售復蘇，其流動性狀況仍面臨嚴峻考驗。
高盛在近期的一份研報中指出，萬科（合并報表層面）在2026年的預計資金缺口約為300億元。
在缺乏更廣泛資金支持、資產(chǎn)處置、再融資計劃的情況下，萬科單憑自身力量無法脫險，很可能將不得不采取市場化方式進行全面?zhèn)鶆?wù)重組。