樓道有垃圾、窗外有梯子，業(yè)主能拒交全部物業(yè)費(fèi)嗎？

物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的常見(jiàn)理由。但這是否意味著可以完全免除繳費(fèi)義務(wù)？法院將如何權(quán)衡雙方的權(quán)利與責(zé)任？近日，一起物業(yè)費(fèi)糾紛的判決，再次明確了此類(lèi)問(wèn)題的裁判尺度。以下信息由浙江德凡律師事務(wù)所郝小青律師整理發(fā)布

一、 案情簡(jiǎn)介：被“垃圾堆”和“梯子”困擾的業(yè)主

原告阜新市貴誠(chéng)物業(yè)管理有限公司于2022年4月進(jìn)駐電工會(huì)小區(qū)，與社區(qū)簽訂了為期五年的物業(yè)服務(wù)合同。被告金鶴壽是該小區(qū)一套49平方米房屋的業(yè)主，按合同約定，每月應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)24.5元。

從合同生效之日起至2025年4月，金鶴壽三年間共計(jì)拖欠物業(yè)費(fèi)882元。物業(yè)公司多次催繳無(wú)果，遂訴至法院，要求其支付欠費(fèi)并按日加收千分之二的違約金。

庭審中，被告金鶴壽情緒激動(dòng)地陳述了拒交理由：自家樓下長(zhǎng)期堆放垃圾，生活環(huán)境如同“垃圾堆”；窗戶(hù)旁放有梯子，構(gòu)成嚴(yán)重安全隱患；且物業(yè)公司從未出示過(guò)合同及相關(guān)資質(zhì)證明。他認(rèn)為，在未享受到合格服務(wù)的情況下，有權(quán)拒交費(fèi)用。

二、 法院判決：物業(yè)費(fèi)打七折，違約金不支持

法院經(jīng)審理后作出判決：

1. 被告金鶴壽需支付物業(yè)費(fèi)617.4元（即欠費(fèi)總額882元的70%）。值得注意的是，這個(gè)“七折”是原告物業(yè)公司在庭審后自愿提出的
2. 駁回原告要求支付違約金的訴訟請(qǐng)求
3. 案件受理費(fèi)25元由被告承擔(dān)。

三、 法律分析：瑕疵服務(wù)下的責(zé)任平衡

本案判決并未簡(jiǎn)單地“全有或全無(wú)”，而是體現(xiàn)了司法實(shí)踐在處理此類(lèi)糾紛時(shí)的精細(xì)平衡。

1. 核心原則：繳費(fèi)義務(wù)不因一般瑕疵而免除
法院首先確認(rèn)，物業(yè)公司與社區(qū)簽訂的合同對(duì)全體業(yè)主有效，業(yè)主負(fù)有繳費(fèi)義務(wù)。業(yè)主提出的環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等問(wèn)題，屬于物業(yè)服務(wù)存在瑕疵。但法律一般認(rèn)為，除非物業(yè)公司完全不履行合同或存在重大違約行為導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，否則業(yè)主不能以此為由完全拒交物業(yè)費(fèi)。瑕疵服務(wù)可通過(guò)要求整改、投訴或主張減少費(fèi)用等方式解決。

2. 物業(yè)“自愿打折”：是讓步也是自認(rèn)不足
原告物業(yè)公司主動(dòng)提出按70%收費(fèi)，這一舉動(dòng)具有重要的法律和實(shí)踐意義。它既可能被視為一種訴訟策略（為快速結(jié)案），也在客觀上承認(rèn)了自身服務(wù)未完全達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。法院對(duì)此予以支持，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)調(diào)整對(duì)價(jià)的方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)的瑕疵部分作出了“懲罰”或“補(bǔ)償”，更為公平地處理了糾紛。

3. 違約金不支持：“惡意”拖欠的認(rèn)定
法院認(rèn)為被告“不屬于惡意拖欠”，故未支持違約金。這表明，如果業(yè)主是基于真實(shí)的、合理的對(duì)服務(wù)質(zhì)量的質(zhì)疑而暫未繳費(fèi)，與無(wú)理由、有意逃避繳費(fèi)義務(wù)的“惡意拖欠”性質(zhì)不同。法院在裁判中考慮到了業(yè)主抗辯的合理性。

4. 法官寄語(yǔ)：指向良性循環(huán)
判決書(shū)末段的論述尤為關(guān)鍵。它指出小區(qū)環(huán)境的良性運(yùn)轉(zhuǎn)依賴(lài)于物業(yè)、業(yè)主、房屋質(zhì)量等多重因素，拒付物業(yè)費(fèi)會(huì)導(dǎo)致服務(wù)降級(jí)，陷入惡性循環(huán)。同時(shí)，它也明確要求物業(yè)公司必須“切實(shí)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、改善服務(wù)質(zhì)量”。這體現(xiàn)了司法在解決個(gè)案的同時(shí)，致力于引導(dǎo)建立長(zhǎng)期和諧的社區(qū)關(guān)系。

郝小青律師總結(jié)與建議

本案雖小，卻是一個(gè)生動(dòng)的社區(qū)治理微縮模型。它為物業(yè)公司和業(yè)主都提供了明確的行動(dòng)指南：

給業(yè)主（住戶(hù)）的建議：

1. 理性維權(quán)，避免“一刀切”拒交：發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問(wèn)題時(shí)，拒交全部物業(yè)費(fèi)并非法律首選的支持方式。應(yīng)首先通過(guò)拍照、錄像等方式固定證據(jù)，然后向物業(yè)公司正式提出書(shū)面整改要求，或向社區(qū)、街道、房管部門(mén)投訴。
2. 在訴訟中積極舉證：如果被起訴，應(yīng)像本案被告一樣，出庭并具體陳述服務(wù)不達(dá)標(biāo)的事實(shí)，提供相應(yīng)證據(jù)。這有助于法院查明服務(wù)瑕疵的程度，從而可能像本案一樣，在費(fèi)用上獲得酌減。
3. 理解“惡意拖欠”的風(fēng)險(xiǎn)：無(wú)任何正當(dāng)理由長(zhǎng)期拒交，可能被認(rèn)定為惡意拖欠，屆時(shí)不僅需全額補(bǔ)繳，還可能被判支付違約金。以下信息由浙江德凡律師事務(wù)所郝小青律師整理發(fā)布

給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的警示：

1. 服務(wù)是立身之本：判決書(shū)已明確指出，物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率與服務(wù)質(zhì)量相互影響。只有提升服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量，保障公共環(huán)境與安全，才能從根本上解決收費(fèi)難問(wèn)題。
2. 溝通與公示至關(guān)重要：應(yīng)主動(dòng)公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、服務(wù)合同、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、工作人員資質(zhì)等，暢通業(yè)主投訴和建議渠道。透明化運(yùn)營(yíng)能減少不必要的猜疑和對(duì)抗。
3. 靈活應(yīng)對(duì)糾紛：在訴訟中，若自身服務(wù)確有不足，可考慮像本案原告一樣，采取靈活策略（如自愿降低部分費(fèi)用），這有助于快速化解矛盾，修復(fù)社區(qū)關(guān)系，避免兩敗俱傷。

總結(jié)：物業(yè)服務(wù)合同是雙向契約。業(yè)主的權(quán)利是獲得符合約定的服務(wù)，義務(wù)是按期繳費(fèi)；物業(yè)公司的權(quán)利是收取費(fèi)用，義務(wù)是提供合格服務(wù)。當(dāng)出現(xiàn)矛盾時(shí)，法律傾向于在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行“按質(zhì)論價(jià)”的調(diào)節(jié)，而非支持任何一方的極端做法。構(gòu)建和諧社區(qū)，既需要物業(yè)恪盡職守，也需要業(yè)主理性維權(quán)，二者在法律框架內(nèi)良性互動(dòng)，方能走出“拖欠—降質(zhì)”的惡性循環(huán)。