前些年，在優(yōu)質(zhì)地段、火爆市場(chǎng)環(huán)境的加持下，那些地處城市核心的城中村改造項(xiàng)目，向來(lái)都是房企爭(zhēng)搶的“香餑餑”。

但如今，隨著民營(yíng)房企深陷流動(dòng)性困境、央國(guó)企越來(lái)越謹(jǐn)慎的態(tài)度下，風(fēng)向似乎已然轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多城市政府不得不主動(dòng)搭臺(tái)，通過(guò)舉辦城市更新推介會(huì)為來(lái)尋覓合作方。

然而，西安卻似乎走出了另一番截然不同的景象。

01

多城密集舉辦城市更新推介會(huì)

上個(gè)月底，廣州舉辦了一場(chǎng)城市更新發(fā)展大會(huì)暨項(xiàng)目推介會(huì)，這場(chǎng)推介會(huì)共涉及102個(gè)總投資約8077億元的項(xiàng)目。

其中，43個(gè)城中村改造項(xiàng)目以6479億元的投資額占據(jù)“半壁江山”，荔灣區(qū)大坦沙島、天河區(qū)柯木塱等“巨無(wú)霸”項(xiàng)目赫然在列。

事實(shí)上，廣州并非是個(gè)例，上海、重慶等多個(gè)城市在近期也紛紛舉辦了同樣的招商推介會(huì)。

10月20日，上海舉辦了2025年城中村改造項(xiàng)目集中招商推介會(huì)，共推介10個(gè)區(qū)域、59個(gè)城中村改造項(xiàng)目，占地面積近3萬(wàn)畝。

10月28日，2025中國(guó)（重慶）城市更新論壇暨資源對(duì)接大會(huì)發(fā)布了220余個(gè)項(xiàng)目、總投資超2600億元的城市更新“機(jī)會(huì)清單”，現(xiàn)場(chǎng)簽約31個(gè)城市更新相關(guān)項(xiàng)目、總投資375億元，覆蓋工業(yè)遺存煥新、商業(yè)活力重塑等多個(gè)領(lǐng)域。

從曾經(jīng)被房企主動(dòng)爭(zhēng)搶，到如今需要政府牽頭推介，這一轉(zhuǎn)變的背后，也折射出了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的深層困境：

一方面，民營(yíng)房企深陷流動(dòng)性危機(jī)，資金鏈承壓下已難再有大量資金去布局這類項(xiàng)目當(dāng)中；另一方面，央國(guó)企也在行業(yè)不確定性加劇的背景下愈發(fā)謹(jǐn)慎。

但對(duì)于這些超大城市而言，城中村改造又是破解空間瓶頸的關(guān)鍵一環(huán)。

02

西安的城市更新之路

而與廣州、上海、重慶等城市更新需要政府推介形成對(duì)比的是，西安似乎已經(jīng)摸索出一套更適配自身的城市更新方案，但也是在多年來(lái)的持續(xù)探索中才逐步成型的。

回溯2018年，西安曾發(fā)布了“繞城高速內(nèi)城中村三年清零行動(dòng)”計(jì)劃，明確到2020年底前完成178個(gè)城中村的拆遷改造，但時(shí)隔7年，這一目標(biāo)仍未實(shí)現(xiàn)。

包括高新附近幾個(gè)關(guān)注度非常高的吉祥村、沙井村等城中村依然沒有明確的拆遷計(jì)劃。

一方面，是對(duì)于資金要求極高，城中村改造不同于公開市場(chǎng)拍賣的土地，房企除了要安置村民外，還需要建設(shè)學(xué)校、公園、道路等眾多基礎(chǔ)設(shè)施，逐步提升區(qū)域價(jià)值后再推進(jìn)住宅的開發(fā)。

另一方面，城中村三年清零行動(dòng)發(fā)布的那幾年，同時(shí)也是西安正推進(jìn)三環(huán)外多個(gè)新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，而相比于城中村改造“拆遷難度大、投資周期長(zhǎng)、資金回籠慢”的特點(diǎn)，凈土出讓、拿地第二天就能動(dòng)工的新區(qū)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，顯然更具吸引力。

而在“回歸主城”成為這兩年的市場(chǎng)共識(shí)下，又遇到了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了深度調(diào)整期，市場(chǎng)信心不足、房企資金緊張，因此即便主城核心地段的城中村項(xiàng)目，也難以吸引房企貿(mào)然入局。

僅有保利、信達(dá)等幾家資金實(shí)力雄厚的央國(guó)企，成為了西安城中村改造的核心參與力量。

比如青龍寺板塊的保利天瑞項(xiàng)目、長(zhǎng)安區(qū)魚包頭村城中村改造項(xiàng)保利詠山和頌等，信達(dá)的丁白村項(xiàng)目信達(dá)雁熙云著、浐灞趙村項(xiàng)目信達(dá)辰樾府、未央崗家寨城改項(xiàng)目信達(dá)鳳熙云著、以及還有快要入市的棗園城改項(xiàng)目等。

03

團(tuán)結(jié)片區(qū)+幸福林帶”兩大范本

但畢竟能參與城市更新、城中村改造的房企數(shù)量有限，僅靠少數(shù)央國(guó)企的支撐，難以覆蓋西安主城多個(gè)區(qū)域的更新需求。

為了提高城中村改造的推進(jìn)效率，這兩年明顯可以感受到西安調(diào)整了城市更新的模式，那就是不再追求“全面開花”，而是將資源先集中投向核心潛力板塊。

作為西安樓市當(dāng)前的頂流板塊，團(tuán)結(jié)片區(qū)的蛻變完全可以堪稱 “教科書級(jí)”。

三五年前，這里還是城中村扎堆、建材市場(chǎng)雜亂、交通擁堵的城郊結(jié)合部，如今，隨著配套的集中兌現(xiàn)，整個(gè)區(qū)域已經(jīng)完成華麗轉(zhuǎn)身。

2024年途徑團(tuán)結(jié)片區(qū)的地鐵10號(hào)線開通運(yùn)營(yíng)，8公里長(zhǎng)的紅旗鐵路公園建成開放，團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校順利開學(xué)，愛知中學(xué)也正式簽約落地，龍湖未央天街開門迎客。

在教育、交通、生態(tài)、商業(yè)配套集中兌現(xiàn)下，徹底扭轉(zhuǎn)了區(qū)域的城市面貌與價(jià)值預(yù)期，同時(shí)也直接引爆了市場(chǎng)關(guān)注度，大牌房企紛紛扎堆入駐。

綠城綠汀芳菲、保億潤(rùn)園等項(xiàng)目一經(jīng)入市便掀起搶房潮，開一次罄一次，其中10月率先亮相的綠汀芳菲，更是不到三個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了清盤。

而另一邊，曾被譽(yù)為“全球最大地下空間利用工程”的幸福林帶，在歷經(jīng)系統(tǒng)性改造升級(jí)后，如今也全面邁入價(jià)值收獲期。

隨著地鐵3、6、8號(hào)線相繼開通，龍湖長(zhǎng)樂天街正式開業(yè)，愛知中學(xué)等多所學(xué)校動(dòng)工建設(shè)，片區(qū)配套不斷醇熟完善，不僅吸引了傳化智聯(lián)西北運(yùn)營(yíng)中心、百度智慧中心等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地扎根，胡家廟糧油倉(cāng)庫(kù)、陜汽廠南區(qū)等核心地塊，更成功吸引陜建、金茂、匯興等實(shí)力房企爭(zhēng)相摘地。

其中，剛剛完成首開的金茂貝好家|幸福曉棠，憑借金茂的品牌背書、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，疊加幸福林帶的成熟配套優(yōu)勢(shì)，就實(shí)現(xiàn)了首開即罄的熱銷成績(jī)，一舉成為了城東片區(qū)的紅盤。

從團(tuán)結(jié)片區(qū)到幸福林帶板塊，西安用實(shí)踐證明了這套可行性極高的城市更新模式，不僅為西安接下來(lái)自身的城市更新提供了高效方法，同時(shí)也為全國(guó)其他城市的更新發(fā)展提供了極具參考價(jià)值的實(shí)踐路徑。