“市場價(jià)150萬的房子，銀行七折就賣，105萬就能拿下！”

打開阿里拍賣、京東資產(chǎn)平臺(tái)，這類銀行抵債房廣告隨處可見。數(shù)據(jù)顯示，2025年以來，銀行掛售的抵債房數(shù)量同比漲了37%，光是建行上半年處置的房產(chǎn)規(guī)模，就超過了前三年的總和。

一邊是“骨折價(jià)”誘惑，一邊是多數(shù)房源流拍。北京通州一套120平的抵債房，降價(jià)20萬后仍無人報(bào)名；杭州蕭山某小區(qū)房源，連續(xù)三次七折拍賣都沒成交。

銀行急著甩賣，購房者卻不敢接盤。這看似矛盾的背后，藏著三個(gè)普通人看不到的“坑”。

先搞懂：銀行為啥突然多了這么多抵債房？

抵債房激增，不是偶然，是樓市和金融市場調(diào)整的連鎖反應(yīng)。

最核心的原因是“續(xù)貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)”。前幾年，很多企業(yè)和個(gè)人用房產(chǎn)抵押辦經(jīng)營貸，如今三年貸款到期，房產(chǎn)卻大幅貶值。比如一套房當(dāng)初評(píng)估180萬貸了126萬，現(xiàn)在只值140萬，評(píng)估價(jià)低于貸款額，借款人補(bǔ)不上差額，房子就被銀行收回。

銀行也有自己的苦衷。按規(guī)定，抵債房產(chǎn)兩年內(nèi)必須處置，超期會(huì)被加征懲罰性風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。現(xiàn)在銀行凈息差本來就低，拖著不賣既占資本又擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只能降價(jià)甩賣止損。

七折也不買，三大“暗坑”最勸退

購房者不是不貪便宜，而是怕“撿了芝麻丟了西瓜”。這些抵債房看似劃算，實(shí)則藏著不少隱患。

1. 產(chǎn)權(quán)“埋雷”，過戶可能卡半年

上海的周先生差點(diǎn)踩坑。他看中一套銀行抵債房，交了定金才發(fā)現(xiàn)，原房主把房子租給了別人，租期還有5年?！百I賣不破租賃”，就算買了也沒法入住，只能打官司維權(quán)。

這類問題很常見。有的房子產(chǎn)權(quán)不清晰，比如原房主離婚未分割；有的存在違建，過不了戶；還有的被多次抵押，銀行只持有部分產(chǎn)權(quán)。銀行只負(fù)責(zé)“收回房產(chǎn)”，不保證“產(chǎn)權(quán)干凈”，后續(xù)糾紛全靠購房者自己解決。

2. 稅費(fèi)“隱形”，成本可能漲15%

七折房價(jià)只是“明面價(jià)”，隱性稅費(fèi)才是大頭。抵債房大多是“法拍房”屬性，稅費(fèi)往往要“買方全包”。

一套100萬的房子，原房主沒交過契稅，買方要補(bǔ)3%的契稅就是3萬；如果房子是原房主的“滿五不唯一”房源，還要交2%的個(gè)稅，又是2萬。加上增值稅、印花稅，總稅費(fèi)可能占到房價(jià)的10%-15%，七折的優(yōu)惠全被抵消了。

3. 房源“踩坑”，位置偏配套差

銀行的抵債房，大多不是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度法拍住宅成交均價(jià)同比降了11.6%，但偏遠(yuǎn)地區(qū)房源占比超60%。

這些房子要么在郊區(qū)，周邊沒學(xué)校沒醫(yī)院；要么是老破小，房齡超20年，水電管線都要重?fù)Q。杭州臨安區(qū)一套抵債房，雖然七折出售，但離市區(qū)開車要1個(gè)半小時(shí)，剛需看不上，投資又租不出去，自然沒人接。

真有便宜可撿嗎？三類人可嘗試，做好這三步

抵債房不是絕對不能買，只是需要“火眼金睛”。以下三類人可以考慮，但必須做好前期功課。

適合入手的三類人

有長期居住需求的剛需：比如在郊區(qū)工作，剛好需要低價(jià)房自??；

懂法律和房產(chǎn)的專業(yè)人士：能提前排查產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避糾紛；

有閑置資金的投資者：能接受長期持有，等區(qū)域配套成熟后再出手。

必做的三步“避坑指南”

查產(chǎn)權(quán)：去不動(dòng)產(chǎn)登記中心查房源的抵押、查封記錄，確認(rèn)無產(chǎn)權(quán)糾紛；

算稅費(fèi)：讓銀行提供原購房發(fā)票，提前核算契稅、個(gè)稅等，避免“低價(jià)高稅”；

實(shí)地看：確認(rèn)房屋是否有人占用，檢查水電、墻體等硬件情況，避免買到“問題房”。

最后想說：便宜的背后，是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)

銀行抵債房的“七折”，本質(zhì)是對風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。那些沒人買的房源，不是購房者傻，而是大家越來越清楚“便宜沒好貨”的道理。

對普通人來說，買房是大事，別被“低價(jià)”沖昏頭腦。如果沒有足夠的時(shí)間和專業(yè)能力排查風(fēng)險(xiǎn)，不如選一套產(chǎn)權(quán)清晰的二手房，雖然貴一點(diǎn)，但住得安心。

畢竟，買房的終極目的是安家，不是賭運(yùn)氣。避開風(fēng)險(xiǎn)，比撿便宜更重要。