房?jī)r(jià)下跌，為什么國(guó)內(nèi)銀行相安無(wú)事？反觀海外，美國(guó)硅谷銀行因?yàn)榉康禺a(chǎn)關(guān)聯(lián)資產(chǎn)暴跌，說(shuō)垮就垮，日本當(dāng)年房?jī)r(jià)崩的時(shí)候，一百多家銀行排隊(duì)破產(chǎn)，更別說(shuō)2008年美國(guó)次貸危機(jī)了，像雷曼兄弟這樣超大規(guī)模的銀行，一夜之間從華爾街巨頭變成“破產(chǎn)難民”。到底是我們的風(fēng)險(xiǎn)控制能力太強(qiáng)了，還是房?jī)r(jià)跌得還不夠狠呢？

知名投行高盛剛出了一份報(bào)告，給國(guó)內(nèi)銀行吃了顆定心丸，報(bào)告原話是這么說(shuō)的：就算中國(guó)房?jī)r(jià)再跌20%，銀行系統(tǒng)也不會(huì)出任何系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，該賺利息賺利息，該放貸款放貸款。數(shù)據(jù)不會(huì)騙人，從2021年房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌到現(xiàn)在，農(nóng)行股價(jià)漲了22%，工行漲了18%，銀行股成了機(jī)構(gòu)搶著買的“核心資產(chǎn)”。這就奇了怪了，同樣是房?jī)r(jià)下跌，為啥海外銀行是“驚弓之鳥(niǎo)”，國(guó)內(nèi)銀行卻能“穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)”，連“壞賬率飆升”的新聞都很少見(jiàn)。這背后的原因，至少有三方面：

首先，是最直接的原因，國(guó)內(nèi)買房首付的安全墊比較高。首套房首付至少30%，一二線城市比如北京、上海，首套首付35%起，二套房直接干到70%以上，甚至有些熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房，首付要掏80%。就拿一套100萬(wàn)的房子來(lái)說(shuō)吧，你至少得掏30萬(wàn)首付才能拿到貸款，銀行只借你70萬(wàn)，就算將來(lái)這房子市場(chǎng)價(jià)格跌了30%，跌到了70萬(wàn)，跟你欠銀行的錢剛好持平，銀行把房子收回來(lái)拍賣，理論上它也不會(huì)虧本。更不用說(shuō)很多房子是幾年前買的，貸款已經(jīng)還了一部分，欠銀行的錢更少了，銀行的安全墊就更厚了。國(guó)內(nèi)的房貸政策里，還有個(gè)“強(qiáng)制平倉(cāng)”的狠招。要是你的房子跌得太狠，銀行會(huì)給你發(fā)“追加保證金”的通知，讓你補(bǔ)錢，不然就把房子拍賣。

這跟2008年美國(guó)的次貸危機(jī)情況完全不同。危機(jī)爆發(fā)前，美國(guó)很多地方是零首付就能買房，銀行的風(fēng)險(xiǎn)敞口是百分之百暴露的。房?jī)r(jià)稍微一跌，立馬就成“負(fù)資產(chǎn)”，借款人棄房斷供的動(dòng)機(jī)非常強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)一下子就全傳導(dǎo)給銀行了。

其次，國(guó)內(nèi)的“債務(wù)追索機(jī)制”和海外也完全不一樣，美國(guó)是“債務(wù)跟著房子走”，我們是“債務(wù)跟著人走”。啥意思？在國(guó)外，你買的房子跌了，大不了申請(qǐng)個(gè)人破產(chǎn)，房子給銀行，債務(wù)也就一筆勾銷，你該吃吃該喝喝，下次還能東山再起。當(dāng)年美國(guó)次貸危機(jī)后，有個(gè)炒房客欠銀行100萬(wàn)美元房貸，房子只值60萬(wàn)，他直接申請(qǐng)破產(chǎn)，銀行拿了房子，他拍拍屁股走人，幾年后又重新拿錢買了套新的。

日本也差不多，當(dāng)年房?jī)r(jià)崩盤后，很多人申請(qǐng)“個(gè)人再生”政策，相當(dāng)于個(gè)人破產(chǎn)，債務(wù)直接免除。有個(gè)日本企業(yè)家，欠銀行2億日元房貸，房子只值8000萬(wàn)，他申請(qǐng)破產(chǎn)后，只還了3000萬(wàn)就了事，剩下的債務(wù)全免了，幾年后又開(kāi)了家公司。

國(guó)內(nèi)債務(wù)機(jī)制卻完全不一樣。就算你的房子跌成“負(fù)資產(chǎn)”，就算成了爛尾樓交不了房，你欠銀行的錢，一分都不能少。去年鄭州有個(gè)業(yè)主，買了套150萬(wàn)的期房，首付45萬(wàn)，貸款105萬(wàn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌到110萬(wàn)，他的首付不僅沒(méi)了，還得每月還5000多的貸款。他去找銀行理論，銀行說(shuō)“貸款合同是你簽的，跟房子交沒(méi)交沒(méi)關(guān)系，你不還就是違約，我們要上征信、起訴你”。這樣的案例太多了，而這種“債務(wù)錨定人”的機(jī)制，直接把風(fēng)險(xiǎn)從銀行轉(zhuǎn)移到了普通人身上。銀行不管你的房子怎么樣，只要你人還在，就必須還錢。

第三個(gè)原因，國(guó)內(nèi)的銀行，大多是“國(guó)有背景”，背后站著國(guó)家信用；而海外的銀行，基本是“民營(yíng)資本”，賺了錢是老板的，虧了錢只能自己扛。2008年雷曼兄弟破產(chǎn)，美國(guó)政府壓根沒(méi)出手救，因?yàn)樗敲駹I(yíng)銀行，股東都是華爾街的資本家，政府覺(jué)得“銀行對(duì)債務(wù)危機(jī)本身就富有責(zé)任啊，是你自己對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足，現(xiàn)在危機(jī)來(lái)了，就該你自己受著”；日本當(dāng)年的住友銀行，也是民營(yíng)的，虧到不行的時(shí)候，政府只給了點(diǎn)低息貸款，最后還是沒(méi)救回來(lái)。

相比之下，國(guó)內(nèi)銀行就幸運(yùn)得多了。2019年包商銀行出問(wèn)題，壞賬高達(dá)1500億，最后國(guó)家成立了“蒙商銀行”，接盤了包商銀行的資產(chǎn)和負(fù)債，儲(chǔ)戶的錢一分沒(méi)少，貸款的人照樣要還錢。有國(guó)家信用背書(shū)，銀行就算遇到風(fēng)險(xiǎn)，也能穩(wěn)得住。

在這種情況下，國(guó)內(nèi)銀行的“風(fēng)控體系”比海外嚴(yán)得多。美國(guó)銀行當(dāng)年為了賺錢，連流浪漢都敢放貸；國(guó)內(nèi)銀行要放一筆貸款，要查你的收入證明、銀行流水、征信報(bào)告，甚至還要去你單位核實(shí)。

可能有人會(huì)說(shuō)“銀行體系很安全，對(duì)國(guó)家不是好事嗎？”天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，銀行的“穩(wěn)如老狗”，代價(jià)是什么呢，可能是一代人甚至幾代人的消費(fèi)能力。

2024年上半年的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)居民的“儲(chǔ)蓄率”高達(dá)34%，比2021年漲了8個(gè)百分點(diǎn)；而“消費(fèi)率”卻跌到了38%，創(chuàng)了10年新低。為啥大家都不敢花錢了？還有個(gè)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)有房貸的家庭，每月還貸金額占家庭收入的比例平均達(dá)到45%，超過(guò)60%的家庭“月月光”，除了還貸和基本生活，根本沒(méi)錢買衣服、旅游、教育。

金融系統(tǒng)的穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，但我們希望的是，風(fēng)險(xiǎn)不能只由普通人承擔(dān)。別的不說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金本來(lái)就該由銀行來(lái)監(jiān)管，這筆錢被挪用的案例比比皆是，真正管好了的銀行有多少呢？這些銀行對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真的一點(diǎn)責(zé)任都沒(méi)有嗎？

好在，事情也在發(fā)生變化，2024年下半年，已有部分城市開(kāi)始嘗試新的貸款政策。西安已經(jīng)出臺(tái)政策，爛尾樓業(yè)主可以申請(qǐng)“房貸暫停還款”，直到房子交付；杭州對(duì)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%的小區(qū)，給予房貸利率優(yōu)惠10個(gè)基點(diǎn)。這些政策雖然力度不大，但至少是個(gè)好的開(kāi)始，說(shuō)明國(guó)家已經(jīng)意識(shí)到問(wèn)題了。

銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定很重要，普通人的生活也同樣重要。銀行做好風(fēng)控，政府完善政策，購(gòu)房者理性買房，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)才能真正穩(wěn)起來(lái)。