2017年末，山東省鄒平市的徐女士向中介公司支付了高達(dá)20萬元的居間服務(wù)費(fèi)，擬購買待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的指定房源。后來，鑒于項(xiàng)目進(jìn)展緩慢等因素，她改變了置業(yè)計(jì)劃。如今，當(dāng)她向中介公司追討這筆服務(wù)費(fèi)用時(shí)，被認(rèn)定其棄買行為構(gòu)成違約，需扣除50%（10萬元）作為違約金……

那么，為何居間服務(wù)費(fèi)高達(dá)20萬元？違約金又為何高達(dá)10萬元？北極海新聞對(duì)此展開了調(diào)查。

推介未開發(fā)項(xiàng)目，提前收取居間服務(wù)費(fèi)

為改善家庭居住環(huán)境，并讓孩子在相對(duì)好一些的學(xué)區(qū)就讀，徐女士在2017年12月29日與鄒平商祺營銷策劃有限公司（以下簡稱“商祺公司”）簽訂了《居間服務(wù)協(xié)議書》，擬購買由山東創(chuàng)新置業(yè)有限公司（下稱“創(chuàng)新公司”）開發(fā)的鄒平狀元府項(xiàng)目指定房源并享受團(tuán)購優(yōu)惠，但協(xié)議中未注明服務(wù)期限。

“原來的住房是80平的小戶型，擬購買的是C7號(hào)樓137平戶型，單價(jià)為6490元/平，總房款約89萬元?！毙炫空f，“為了籌集購房款，且相信了中介公司口頭承諾兩年內(nèi)交房，我們賣掉了原住房，在外租房居住。”

圖為《居間服務(wù)協(xié)議書》

同時(shí)，居間服務(wù)協(xié)議約定，居間服務(wù)費(fèi)為20萬元，成交后該筆費(fèi)用可抵頂購房款，若違約則須扣除50%作為違約金。據(jù)徐女士回憶，“當(dāng)時(shí)商祺公司將項(xiàng)目宣傳得很好，意向購買者眾多，大家都有盲從心理，根本沒去想過會(huì)改變置業(yè)計(jì)劃，而且也確實(shí)欠缺商品房買賣知識(shí)，也就沒去考慮高額居間服務(wù)費(fèi)的設(shè)置及違約條款。”

直到2019年末，本應(yīng)交房的樓棟依然是平地一片，徐女士及其他擬購房者有些慌亂。

圖為自然資源部官網(wǎng)公示的鄒平狀元府二期項(xiàng)目土地信息

經(jīng)北極海新聞查詢，徐女士擬購買的C7號(hào)樓房源屬于鄒平狀元府二期項(xiàng)目，而自然資源部官網(wǎng)顯示，該地塊土地出讓合同簽訂時(shí)間為2020年4月26日。但鄒平市房產(chǎn)公共服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)站則顯示，該地塊發(fā)證日期為2018年11月30日，國有土地使用證編號(hào)為“2020-0003309”。

根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號(hào)）要求，未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以任何形式向買受人收取或變相收取定金、意向金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。

徐女士提出疑問，“創(chuàng)新公司在獲取項(xiàng)目土地前即委托商祺公司居間推介，難道不是在違規(guī)開展展銷活動(dòng)嗎？提前收取的居間服務(wù)費(fèi)，雖然不是開發(fā)公司收取，但不是在變相收取預(yù)定款嗎？”

項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，部分購房人解約退費(fèi)

2020年起，眾多購房者因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目開發(fā)信心不足，聯(lián)合起來向相關(guān)部門反映情況，要求解除協(xié)議、退還費(fèi)用。2020年9月25日，相關(guān)部門組織召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會(huì)，開發(fā)方創(chuàng)新公司現(xiàn)場作出承諾：因特殊原因有意愿退房的，可到銷售中心預(yù)留個(gè)人信息，開發(fā)公司將根據(jù)實(shí)際情況協(xié)助辦理。

圖為C7號(hào)樓預(yù)售許可審批信息

鄒平市房產(chǎn)公共服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)顯示，C7號(hào)樓于2020年10月21日獲得預(yù)售許可。商祺公司曾催促徐女士與創(chuàng)新公司簽訂商品房買賣合同，但此時(shí)她已經(jīng)不再對(duì)該項(xiàng)目抱有信心，拒絕簽約。2022年，徐女士在他處購置新房，徹底斷絕了購買創(chuàng)新狀元府項(xiàng)目房源的可能。

商祺公司與創(chuàng)新公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議顯示，截至2023年9月8日，商祺公司居間推介鄒平狀元府項(xiàng)目房源共計(jì)941套，其中716套成交，73套通過法律程序解除合同退款，152套保留房源超過3個(gè)月但未簽署合同。

圖為部分購房人的居間服務(wù)費(fèi)返還情況

山東某律師事務(wù)所向北極海新聞介紹說，該所近年代理的與商祺公司相關(guān)的中介合同糾紛案件有三十余件，法院裁判返還額度為10-18萬元不等。

判決扣除10萬元，開發(fā)商損失轉(zhuǎn)嫁購房人？

徐女士多次與商祺公司協(xié)調(diào)退費(fèi)，未果之后，于2025年6月20日向鄒平市人民法院提起訴訟，請(qǐng)求返還20萬元居間服務(wù)費(fèi)。

在庭審中，商祺公司出示了向創(chuàng)新公司轉(zhuǎn)賬10萬元違約金的憑證，并解釋了違約費(fèi)用的由來。2017年6月1日，商祺公司創(chuàng)新公司簽訂居間服務(wù)合同，負(fù)責(zé)居間推介擬開發(fā)的鄒平狀元府項(xiàng)目房源，商祺公司取居間推介成交房源總房款的3%作為服務(wù)費(fèi)。在與商祺公司簽訂居間服務(wù)合同時(shí)，創(chuàng)新公司為推進(jìn)銷售速度、降低財(cái)務(wù)成本，在合同中明確了違約責(zé)任——特定房源預(yù)留期限超過3個(gè)月且客戶棄買，因此影響創(chuàng)新公司自行銷售的，商祺公司要按照每套房屋總價(jià)款的20%標(biāo)準(zhǔn)賠償損失。2023年9月8日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定保留房源超過一年且客戶棄買的，商祺公司的賠償金額應(yīng)不低于10萬元。

10月19日，鄒平市人民法院作出判決，商祺公司返還徐女士居間服務(wù)費(fèi) 10萬元。判決書稱，綜合考慮居間服務(wù)費(fèi)數(shù)額、商祺公司賠償創(chuàng)新公司違約金數(shù)額、《居間服務(wù)協(xié)議》中關(guān)于違約金條款的約定、房地產(chǎn)市場房價(jià)下跌等因素，兼顧涉案協(xié)議的履行情況、守約方的受損、違約方的獲利以及當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等綜合因素，酌情由確定徐女士承擔(dān)違約金10萬元。

徐女士對(duì)判決結(jié)果不服，她表示將繼續(xù)通過司法途徑維護(hù)自身權(quán)益。（記者 思遠(yuǎn)）

北極海新聞“拍案說法”律師觀點(diǎn)：

遼寧青松律師事務(wù)所高級(jí)合伙人于曉荷律師認(rèn)為，在項(xiàng)目尚未開發(fā)、未取得預(yù)售許可的情況下，中介公司接受開發(fā)公司委托開展?fàn)I銷活動(dòng)，并提前向購房者收取大額居間服務(wù)費(fèi)，有規(guī)避監(jiān)管的嫌疑。同時(shí)，高達(dá)20萬元的居間服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)超市場正常水平的總房款的1%-3%，根據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，確定居間報(bào)酬應(yīng)按照公平合理原則，法院有權(quán)對(duì)明顯過高的居間費(fèi)予以調(diào)整。此外，中介公司向開發(fā)公司收取總房款的3%作為居間服務(wù)費(fèi)，而再向購房人收取大額居間服務(wù)費(fèi)且制定高比例違約條款實(shí)際上是在向購房人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，按照法律規(guī)定，違約責(zé)任不應(yīng)超過實(shí)際損失的30%，且要有證據(jù)證明實(shí)際損失。