2025年上市的物企中期業(yè)績報告，揭示了一個行業(yè)共識：

規(guī)模擴張的黃金時代正在褪色。

數(shù)據(jù)顯示，63家上市物企的整體營收增速已放緩至4.1%，在管面積增速下滑5.3個百分點。更引人深思的是，基礎物業(yè)服務收入占比不降反升，達到72.4%，而曾被寄予厚望的社區(qū)增值服務占比卻持續(xù)下降。

此外，主動退出項目已成為行業(yè)常態(tài)。多家曾經(jīng)的頭部物企，退出項目超千萬平方米?！俺杀旧仙?、收繳率下降、增值服務增長乏力”，克而瑞董事長丁祖昱直指企業(yè)選擇退出的三重壓力。

當傳統(tǒng)的增長模式面臨天花板，物企的未來出路究竟在哪？

從服務到賦能
重新定義物企的城市角色

實際上，在時代變革的推動下，物企早已不再囿于社區(qū)的圍墻。自2019年起，行業(yè)即開啟了從社區(qū)服務向城市服務的首輪邊界突破。然而，近年來這一進程面臨更深層的挑戰(zhàn)：

服務之上，如何真正賦能城市，實現(xiàn)可持續(xù)的價值增長？

梳理時間線，我們發(fā)現(xiàn)近年來，頭部企業(yè)一直以差異化路徑尋找答案。

·2023年，保利物業(yè)推出“全域飛輪”模型，以“密度提升、負擔減輕”為核心，在安全、形象、資產(chǎn)三大維度構建九大場景，實現(xiàn)服務能級的乘法效應；·2025年，萬物云迭代“物業(yè)城市”理念至2.0版本，融入系統(tǒng)思維與流程管理，向“理想之地”城市模型深化全域智能運營；

·截至目前，華潤萬象生活已形成聚焦“智慧場景、空間價值、城市活力”三大維度，通過專業(yè)策劃與資源整合，實現(xiàn)從價值識別到價值提升的全流程賦能。

盡管路徑各異，但頭部企業(yè)的探索共同指向一個趨勢：

城市服務正從基礎維護，邁向以專業(yè)運營深度賦能價值增長的新階段。

今年正值國家謀劃“十五五”發(fā)展的關鍵之年，中央城市工作會議及黨的二十屆四中全會明確提出了“建設現(xiàn)代化人民城市”的戰(zhàn)略目標。這一目標不僅為城市發(fā)展指明了方向，更深刻揭示了城市發(fā)展邏輯已從追求規(guī)模擴張轉向聚焦內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展，從增量開發(fā)轉向存量提質(zhì)增效。

新目標，呼喚新模式。在此背景下，保利物業(yè)在2025社會治理與協(xié)同創(chuàng)新會議暨第五屆鎮(zhèn)長論壇上提出的“全域運營三維路徑”引發(fā)行業(yè)熱議：以空間共融打破物理壁壘，以功能共融激活復合價值，以價值共融構建共生生態(tài)。

2025社會治理與協(xié)同創(chuàng)新會議暨第五屆鎮(zhèn)長論壇

這一理念的核心載體，正是“全域景城模式”。與多數(shù)企業(yè)將城市服務等同于“社區(qū)服務外延”的認知不同，保利物業(yè)認為全域景城不是簡單的場景疊加，而是通過重塑資源供給與價值生產(chǎn)方式，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與城市提升的雙向增益。

“物業(yè)行業(yè)的下半場，比拼的不是管理面積的廣度，而是價值創(chuàng)造的深度。”保利發(fā)展控股副總經(jīng)理兼保利物業(yè)黨委書記、董事長吳蘭玉在論壇發(fā)言中強調(diào)，服務城市必須摒棄“零敲碎打”的慣性思維，用系統(tǒng)思維整合生態(tài)、生活、生產(chǎn)資源，讓每個服務節(jié)點都成為價值增長極。

從點到面
系統(tǒng)思維下的價值重塑實踐

怎樣才是真正的系統(tǒng)思維？

我們認為真正的系統(tǒng)思維，不是管理一個個孤立的項目，而是重塑一整座城市的價值邏輯。在廣州長洲島與海珠濕地公園的實踐中，這種系統(tǒng)思維的落地路徑清晰可見。

2024年保利物業(yè)進駐前，長洲島作為擁有百年歷史的文化街區(qū)，正陷入“資源閑置與需求空缺”的悖論：核心景區(qū)周邊停車一位難求，7000余平方米閑置土地雜草叢生，商戶經(jīng)營慘淡，街道每年需投入巨額補貼設施維護。

保利物業(yè)沒有走“修墻補路”的傳統(tǒng)老路，而是以“街區(qū)變景區(qū)”為核心，啟動閑置資源活化計劃，構建“痛點解決—場景創(chuàng)造—價值閉環(huán)”的運營鏈條。

提升的關鍵，在于實現(xiàn)街區(qū)閑置資源的精準活化。這里面有兩個關鍵節(jié)點，一是保利物業(yè)建設擁有超1000個車位的智慧停車場，解決了老城區(qū)“停車難”這個制約旅游發(fā)展的根本痛點；二是打造由40家特色商戶組成的文塔夜市，通過夜間經(jīng)濟留住游客進行二次消費。

這一系統(tǒng)化運營帶來了顯著成效，片區(qū)新增300余個就業(yè)崗位，街道服務采購支出累計降幅超53%，文塔夜市日均吸引1000人次客流等。

解決城市問題的最優(yōu)解，往往不在于問題本身，而在于能否為問題構建一個新的價值系統(tǒng)?！巴＼囯y”的真正破局，不在于增加車位數(shù)量，而在于設計一個能讓人“愿意停、停得久、停得值”的完整體驗與消費閉環(huán)。

這正是“系統(tǒng)價值思維”對“線性問題思維”的超越。

如果說長洲島的實踐是“點上突破”，廣州海珠濕地公園的運營則展現(xiàn)了全域景城模式“面上覆蓋”的價值——讓每個場景都成為價值節(jié)點，實現(xiàn)生態(tài)、生活、生產(chǎn)的互為支撐。

作為世界級生態(tài)資源的海珠濕地公園，曾深陷“保護與開發(fā)”的二元困境：生態(tài)約束強，商業(yè)收益弱，周邊居民守著“綠肺”卻難享紅利。

廣州海珠國家濕地公園

保利物業(yè)以“場景創(chuàng)新”激活濕地價值。聚焦五大主題IP，單場花朝節(jié)便吸引33萬人次；依托自然學堂推出60余場科普活動，創(chuàng)收超百萬元，構建起“生態(tài)體驗+教育消費”的穩(wěn)定模式；完善服務配套，優(yōu)化交通接駁，推動濕地從旅游目的地到日常休憩地的轉變。

成果數(shù)字印證了這一模式的生命力。截至2025年10月，海珠濕地游客量達85萬人次，同比增長超70%，門票收入突破千萬元，更問鼎世界級城市公園大獎，實現(xiàn)了生態(tài)保護、商業(yè)收益與民生福祉的三方共贏。

更值得關注的是，一個高品質(zhì)、可共享的生態(tài)公共空間是高端居住區(qū)的稀缺性資源，海珠濕地的系統(tǒng)化運營產(chǎn)生顯著的生態(tài)溢價效應，為周邊房產(chǎn)價值提供堅實支撐與升值動力。

支撐廣州長洲島與海珠濕地公園實踐成功的，是保利物業(yè)經(jīng)過多年實踐沉淀而成的“景城全域服務體系”四大產(chǎn)品。

這一產(chǎn)品體系完整覆蓋了城市運營的全周期：從頂層設計的“全景全城”規(guī)劃產(chǎn)品，到解決治理痛點的“善治善城”產(chǎn)品，再到聚焦資產(chǎn)盤活與價值轉化的“山海連城”運營產(chǎn)品，最后通過“眾智成城”生態(tài)產(chǎn)品匯聚系統(tǒng)內(nèi)外合作伙伴資源。

四大產(chǎn)品共同構成了從頂層規(guī)劃到精細治理，加上市場化運營，最終通過生態(tài)協(xié)作保障落地的完整能力閉環(huán)，確保模式的可復制與可持續(xù)發(fā)展。

從模式到未來
開啟行業(yè)增長新象限

即便行業(yè)進入存量時代，城市運營領域的市場空間依然廣闊。據(jù)克而瑞物管預測，至2026年僅城市服務板塊的營收規(guī)模就將達1.7萬億元。面對這一巨大機遇，服務模式的創(chuàng)新已成為企業(yè)構建市場競爭力的核心要素，更是能否把握時代紅利的關鍵所在。

我們認為，保利物業(yè)的“全域景城模式”為行業(yè)提供了三個維度的價值啟示：

第一，重新定義增長邏輯。從依賴管理面積擴張的“規(guī)模經(jīng)濟”，轉向通過價值創(chuàng)造深度參與的“價值經(jīng)濟”。當企業(yè)能夠為城市創(chuàng)造實實在在的價值增量時，其增長天花板將不再受限于在管面積。

第二，重構核心競爭力。未來的物業(yè)服務企業(yè)不再僅僅是物業(yè)管理專家，更應是城市運營專家、資產(chǎn)增值專家和生態(tài)構建專家。這要求企業(yè)必須具備跨領域、跨專業(yè)的復合能力。

第三，重塑行業(yè)價值認知。物業(yè)服務企業(yè)的價值不應再以管理面積大小衡量，而應以價值創(chuàng)造能力評估。能夠通過專業(yè)運營提升城市價值的企業(yè)，將獲得市場的重新定價。

長洲島與海珠濕地公園的實踐證明，物業(yè)服務企業(yè)完全有能力在城市運營的廣闊天地中創(chuàng)造超出傳統(tǒng)模式數(shù)倍乃至數(shù)十倍的價值。這種價值的創(chuàng)造不是通過簡單的規(guī)模疊加，而是通過系統(tǒng)思維的深度應用和專業(yè)化運營能力的持續(xù)提升。

結語
行業(yè)未來的價值回歸

隨著新型城鎮(zhèn)化邁入以人為核心、追求高質(zhì)量發(fā)展的新階段，城市治理對精細化、智慧化、專業(yè)化運營的需求將持續(xù)升級。這并非收縮了行業(yè)的賽道，恰恰相反，是為其開辟了一個比傳統(tǒng)社區(qū)服務廣闊得多的戰(zhàn)略藍海。

保利物業(yè)從守好一片區(qū)到激活一座城，重新定義物業(yè)企業(yè)與城市發(fā)展的共生關系。當更多企業(yè)以“美好城市共建者”的自覺，投身于專業(yè)化城市運營能力的鍛造中，我們所期待的更加宜居、更具活力、更可持續(xù)的人民城市未來才真正擁有了堅實可靠的市場化支撐與源源不斷的創(chuàng)新動能。

這不僅是單個企業(yè)的成功，更是整個行業(yè)價值與使命的一次深刻升華。