當房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整期艱難爬坡，央企中糧大悅城卻在近期接連放出四個大招——

11月17日，港股大悅城地產(chǎn)（00207.HK）私有化獲法院會議通過，99.32%的股東支持率彰顯了市場對這一戰(zhàn)略決策的認可；

11月19日，中糧大悅城以26.5億成功斬獲包括成都青羊大悅城綜合體在內(nèi)的成都市青羊區(qū)4宗優(yōu)質(zhì)地塊，強勢布局成都核心區(qū)域；

11月22日，上海中糧北外灘壹號全球發(fā)布盛典隆重舉行，標志著中糧"壹號系"高端產(chǎn)品線的回歸。

12月5日，中糧大悅城以4.1億競得青島市北區(qū)大悅城二期商業(yè)用地，成為其私有化完成后短時間內(nèi)的第二次拿地，更加彰顯重啟發(fā)展的決心。

這一系列的大動作，在當下的房地產(chǎn)調(diào)整期顯得格外吸睛。在其他房企仍在為生存掙扎之時，這位地產(chǎn)“國家隊”似乎正在悄然完成全新戰(zhàn)略布局。

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地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略整合

行業(yè)深度調(diào)整的背景下，央企地產(chǎn)業(yè)務整合與優(yōu)化成為必然選擇，在濤哥看來：

大悅城地產(chǎn)私有化退市，正是中糧大悅城完成地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略整合的關鍵一步。

中糧集團作為央企巨頭，其地產(chǎn)板塊擁有“大悅城控股”和“大悅城地產(chǎn)”兩家上市公司，其中——

大悅城控股在A股上市，主要負責住宅開發(fā)和部分商業(yè)地產(chǎn)；大悅城地產(chǎn)則在港股上市，專注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營，是大悅城控股的并表子公司。

原本是為拓展資本市場并打開融資渠道，然而隨著行業(yè)環(huán)境變化，這種架構正在失去優(yōu)勢。

大悅城地產(chǎn)股價長期低于凈資產(chǎn)，流動性偏低，融資功能受限，同時公司治理復雜性增加，決策效率降低，這些都成為阻礙大悅城地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

私有化退市，正是為了解決這些痛點。根據(jù)公告，私有化完成后，大悅城控股對大悅城地產(chǎn)的持股比例將從64.18%提升至96.13%。

這意味著，大悅城地產(chǎn)的利潤將更大比例并入大悅城控股的報表，直接提升其歸母凈利潤，無疑將顯著改善公司財報表現(xiàn)。

私有化背后更深層的戰(zhàn)略意義在于“聚焦主業(yè)”。從"A+H"雙平臺到聚焦A股單一平臺，這家央企正在行業(yè)轉型期"輕裝上陣"。

值得一提的是，此次私有化回購價格為0.62港元/股，較公告前最后一個交易日收盤價0.37港元溢價67.57%。溢價回購，既是對小股東的合理回報，也體現(xiàn)了大悅城控股對旗下資產(chǎn)價值的堅定信心。

在此之前，大悅城控股還在2024年成功發(fā)行成都大悅城商業(yè)REIT，實現(xiàn)現(xiàn)金回流16.6億元，這代表著他們打通了“投融建管退”的完整邏輯，進一步拓寬了資金來源和發(fā)展模式。可以說是“負擔越來越小，路卻越走越寬”。

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重磅拿地開啟新篇

11月19日，中糧大悅城以26.5億成功斬獲成都市青羊區(qū)4宗優(yōu)質(zhì)地塊，總占地面積201畝，將打造集大型商業(yè)綜合體與高端住宅于一體的封面級項目。

12月5日，中糧大悅城以4.1億拍得青島市北區(qū)商業(yè)用地，建面約15萬方，將打造大悅城二期商業(yè)綜合體，成為青島主城未來的又一個城市地標。

對中糧大悅城而言，成都本就是其戰(zhàn)略深耕重倉之地，2006年進入成都以來，19年間已打造多個城市標桿。

2015年開業(yè)武侯大悅城，作為西部首座大悅城，出租率長期穩(wěn)定在97%以上，去年更是作為首發(fā)資產(chǎn)登陸深交所REITs市場，成為業(yè)績貢獻的核心。

2023年開業(yè)天府大悅城，開業(yè)當日客流量突破21萬人次，創(chuàng)下了近五年成都新開商業(yè)體紀錄。

而此次青羊大悅城的落地，也將讓成都成為大悅城旗下購物中心數(shù)量最多的城市之一，僅次于“大本營”北京。

據(jù)濤哥了解，大悅城控股2025年提出“1123”戰(zhàn)略體系，旨在提升商業(yè)引領地位，持續(xù)增強經(jīng)營能力，包括要推動商業(yè)年輕化、強化資產(chǎn)管理和運營能力等。

同時我們還關注到，6月27日，大悅城控股發(fā)布公告，通過董事會決議，同意將商業(yè)管理中心調(diào)整為商業(yè)事業(yè)部。

公告中指出，此舉是為了進一步提升公司商業(yè)管理專業(yè)能力、核心競爭力和品牌影響力。

從戰(zhàn)略體系、到組織調(diào)整、到綜合體地塊落地，大悅城控股加強商業(yè)板塊的決心已非常清晰。

要知道，“大悅城”購物中心品牌曾經(jīng)是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領先者，后來發(fā)展確實放緩了，如今商業(yè)被擺到了重點提升地位，這讓大悅城控股未來發(fā)展更有看點。

值得注意的是，此次拿地動作發(fā)生在大悅城控股業(yè)績“扭虧為盈”的關鍵節(jié)點，或許也預示著公司業(yè)績正迎來復蘇的轉折點。

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頂序高端作品亮相

如果說私有化是“內(nèi)部整合”，成都青羊地塊的斬獲是中糧大悅城“重啟發(fā)展”的關鍵一步，那么北外灘壹號的發(fā)布就是“產(chǎn)品升級”的重要標志。

11月22日，中糧大悅城在上海打造的第五座“壹號系”產(chǎn)品——上海中糧北外灘壹號全球發(fā)布盛典的舉行，代表著中糧"壹號系"高端產(chǎn)品線的強勢回歸。

“壹號系”是上海頂級豪宅市場的標桿產(chǎn)品線，2009年首個作品中糧·海景壹號問世以來，每一座都占位城市核心發(fā)展脈絡，長期保持極高市場價值和稀缺性。

中糧·北外灘壹號不僅延續(xù)了壹號系傳奇基因，更為上海頂豪市場帶來全新答案。項目坐落于北外灘核心區(qū)，規(guī)劃118套風貌別墅以及90套大平層，打造上海市中心純粹豪宅社區(qū)。

建筑設計上，高層以現(xiàn)代極簡線條搭配陶板與金屬材質(zhì)，成為北外灘城市燈塔；別墅復刻海派石庫門韻味，以當代設計重構門頭與院落，實現(xiàn)歷史與現(xiàn)代共生。已經(jīng)面市的228㎡四房樣板間，270°環(huán)幕視野，高區(qū)還能看到陸家嘴三件套。

而更值得一提的是，項目第一次把“中糧好房子”體系實現(xiàn)了落地。

中糧“好房子”的基本面，體現(xiàn)在四個物理維度：安全、舒適、綠色、智慧。基于對上萬組客戶的深度調(diào)研，中糧大悅城精準洞察從青年家庭到成熟家庭的人居需求，以“主動健康 場景生活”為產(chǎn)品主張，圍繞居住的健康性、舒適性以及生活場景的豐富性，構建標準化的產(chǎn)品模塊，確保全方位的高品質(zhì)交付。

中糧北外灘壹號“王者歸來”與“中糧好房子”體系發(fā)布，展現(xiàn)出中糧大悅城以“稀缺地段資源+體系化產(chǎn)品力+全產(chǎn)業(yè)鏈服務”為核心的開發(fā)業(yè)務戰(zhàn)略路徑。

這也呼應其“1123”戰(zhàn)略體系中：夯實高質(zhì)量開發(fā)業(yè)務，聚焦改善性需求打造“好房子”的相關目標。

同時今天大悅城剛剛斬獲的青島大悅城項目，擴展了大悅城在北方重點城市的商業(yè)布局，進一步增強大悅城商業(yè)在北方乃至全國市場的影響力。

在濤哥看來，中糧大悅城近期的四件大事，看似獨立，實則相互呼應，共同勾勒出一條清晰的戰(zhàn)略路徑：

從資本整合、到深耕布局、到產(chǎn)品升級，不僅已描繪出中糧大悅城的轉型之路，更是央企地產(chǎn)在行業(yè)調(diào)整期的突圍之道。

這四步棋，既是對行業(yè)趨勢的精準把握，也是對自身優(yōu)勢的深刻認知，更是對未來發(fā)展的清晰規(guī)劃。

在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當下，中糧大悅城以戰(zhàn)略定力、產(chǎn)品力與區(qū)域深耕，正在走出穿越周期后的復蘇曲線。

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