去年還虧了9個(gè)億，今年前三季度就狂賺7.65億，還敢砸超百億在北京核心地段拿地。北京城建發(fā)展這波“逆襲+擴(kuò)張”的操作，把地產(chǎn)圈都看懵了——這到底是抄底好時(shí)機(jī)，還是在行業(yè)下行期的冒險(xiǎn)？

圖源：城建發(fā)展2025年三季報(bào)

2025年的房地產(chǎn)行業(yè)，整體還在收縮調(diào)整期，不少房企都在勒緊褲腰帶“保命”，但北京土地市場(chǎng)卻殺出了一位“逆行者”——北京城建發(fā)展。

自打7月新董事長(zhǎng)上任后，這家房企就像開了“加速鍵”，三個(gè)月內(nèi)豪擲77.37億拿下三宗核心地塊，再加上年中入手的地塊，今年拿地總額直接沖破百億大關(guān)。有意思的是，就在2024年，這家公司還陷在超9億元的虧損里，可2025年前三季度，直接交出了193.11億營(yíng)收、7.65億歸母凈利潤(rùn)的亮眼成績(jī)單。

一邊是百億拿地的大手筆，一邊是從虧損到盈利的大反轉(zhuǎn)，這組反差數(shù)據(jù)背后，藏著地方國(guó)資房企穿越地產(chǎn)周期的小心思，也讓不少人好奇：財(cái)務(wù)老將掌舵下，這步棋到底是穩(wěn)賺的精準(zhǔn)操盤，還是行情下行時(shí)的謹(jǐn)慎試水？

核心城區(qū)“三連落子”：百億拿地的路徑藏著哪些小心機(jī)

2025年下半年的北京土拍場(chǎng)，北京城建發(fā)展的存在感直接拉滿，而且它的拿地路線特別清晰：從“抱團(tuán)取暖”到“單打獨(dú)斗”，從“近郊試水”到“猛攻核心”。

9月5日，新管理層剛就位，就聯(lián)合住總、建工兩家本土國(guó)企，花29億拿下了豐臺(tái)岳各莊地塊。西四環(huán)的優(yōu)質(zhì)區(qū)位，算是給深耕核心城區(qū)開了個(gè)好頭，畢竟三家國(guó)企聯(lián)手，既能分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，又能整合資源，穩(wěn)字當(dāng)頭。

一個(gè)多月后，它又換了個(gè)搭檔，和昌平國(guó)資合作，28.09億底價(jià)拿下昌平東小口地塊。要知道，這片區(qū)已經(jīng)5年沒出過新房了，稀缺性直接拉滿，未來的市場(chǎng)預(yù)期一下子就上來了。

真正讓人看出決心的，是11月19日那場(chǎng)土拍。在北京東城祈年大街地塊的爭(zhēng)奪中，北京城建發(fā)展第一次甩開合作方，單槍匹馬和頭部房企硬碰硬，最后花20.28億拿下天壇旁邊的核心地塊。這波操作，直接宣告了它要重倉(cāng)核心城區(qū)的野心。

要是把時(shí)間線拉到全年，6月它還和越秀地產(chǎn)等房企聯(lián)手，花23.95億拿下昌平生命科學(xué)園地塊，也正是這宗地塊，讓它今年的拿地總額穩(wěn)穩(wěn)邁過百億門檻。從合作分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)到獨(dú)立攻堅(jiān)核心地塊，這策略的微調(diào)，其實(shí)就是對(duì)市場(chǎng)判斷越來越有底氣的體現(xiàn)。

從虧9億到賺7.65億：業(yè)績(jī)大反轉(zhuǎn)的底層邏輯是什么

敢這么大手筆拿地，底氣肯定不是憑空來的，核心還是業(yè)績(jī)的快速回血。

2024年，北京城建發(fā)展全年虧了超9億，不少人都替它捏把汗；可2025年前三季度，數(shù)據(jù)直接翻盤：營(yíng)業(yè)總收入193.11億，同比漲了64.2%；歸母凈利潤(rùn)7.65億，同比增幅40.24%，就連扣非凈利潤(rùn)都實(shí)現(xiàn)了2.38億的扭虧。

市場(chǎng)上有人說，這是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)收入變多了，還有金融資產(chǎn)估值回升了，但真正的關(guān)鍵，是新管理層一上任就動(dòng)的“資產(chǎn)優(yōu)化手術(shù)”。據(jù)行業(yè)人士分析，新董事長(zhǎng)剛來就啟動(dòng)了低效資產(chǎn)處置，光盤活滯銷存貨就回籠了5-6億資金，這波操作直接給后續(xù)拿地?cái)€夠了“子彈”。

而且在花錢這件事上，它的財(cái)務(wù)管控思路特別清晰。下半年77.37億的拿地錢，有60%都是通過聯(lián)合體模式分?jǐn)偟模炔挥米约嚎赶滤匈Y金壓力，還能把資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定在76%的警戒線以內(nèi)，算是把擴(kuò)張和風(fēng)控平衡得明明白白。

財(cái)務(wù)老將配業(yè)務(wù)老將：這套管理組合拳怎么實(shí)現(xiàn)“攻守平衡”

這波逆周期布局的背后，其實(shí)是一套全新的管理打法，核心就是“財(cái)務(wù)老將+業(yè)務(wù)老將”的黃金組合。

56歲的新董事長(zhǎng)是個(gè)實(shí)打?qū)嵉膰?guó)企財(cái)務(wù)老兵，之前在北京地鐵、首發(fā)集團(tuán)都當(dāng)過首席財(cái)務(wù)官，“先減負(fù)、再擴(kuò)張”的思路貫穿了所有決策。早在2025年4月的集團(tuán)經(jīng)濟(jì)分析會(huì)上，他就明確提出“杜絕沒現(xiàn)金流的營(yíng)收和利潤(rùn)”，要求地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦“去存量、優(yōu)增量”；到了三季度，又進(jìn)一步定下“抓風(fēng)控、抓增量、抓轉(zhuǎn)型、抓改革、抓效益”的五抓方針，把風(fēng)險(xiǎn)控制和主業(yè)拓展看得一樣重。

和他形成互補(bǔ)的，是在體系內(nèi)深耕多年的總經(jīng)理，人家有豐富的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，剛好和財(cái)務(wù)出身的董事長(zhǎng)搭成“風(fēng)險(xiǎn)把控+業(yè)務(wù)拓展”的組合。這種架構(gòu)，也被業(yè)內(nèi)看作是地方國(guó)資房企平衡穩(wěn)健和進(jìn)取的標(biāo)配。

除此之外，北京城建集團(tuán)還明確了上市公司是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的唯一平臺(tái)，這就給它帶來了資源注入的預(yù)期。集團(tuán)承諾要解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，這也成了上市公司敢在逆周期加倉(cāng)的重要底氣。

賬本之外的坑：擴(kuò)張路上還有哪些難題要解

雖然短期業(yè)績(jī)和拿地動(dòng)作形成了正向呼應(yīng)，但北京城建發(fā)展的周期穿越之路，可不是一帆風(fēng)順的，還有不少難題等著破解。

先看盈利穩(wěn)定性，近三年它的凈利潤(rùn)波動(dòng)特別大，要是高價(jià)拿的地塊未來賣不動(dòng)，利潤(rùn)很可能又會(huì)受影響。而且現(xiàn)在有限價(jià)政策，核心地塊的成本和售價(jià)空間都被壓縮了，它提出的“拿地即營(yíng)銷”快周轉(zhuǎn)策略能不能落地，直接關(guān)系到財(cái)務(wù)成本能不能控制住。

再看存量資產(chǎn)，它在黃山、重慶、青島等外地市場(chǎng)，還有數(shù)百萬平方米的資產(chǎn)賣得特別慢，怎么盤活這些資產(chǎn)給新布局輸血，是眼下最頭疼的事。另外，母公司旗下還有其他地產(chǎn)平臺(tái)，萬一資源被分流，資本市場(chǎng)對(duì)它的估值也會(huì)受影響。

砸百億拿地，到底是在周期底部精準(zhǔn)卡位，還是行業(yè)調(diào)整期的謹(jǐn)慎試水？北京城建發(fā)展的選擇，既體現(xiàn)了地方國(guó)資房企的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，也考驗(yàn)著專業(yè)操盤能力。接下來它的項(xiàng)目賣得快不快、能不能賺錢，也會(huì)成為大家觀察國(guó)資房企如何穿越地產(chǎn)周期的重要窗口。

• （信息參考來源：城建發(fā)展2025年三季報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中訪網(wǎng)及公開新聞報(bào)道）