房價，何時會止跌？

樓市，何時能夠真正企穩(wěn)？

這是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)與社會領(lǐng)域的一個重大命題！

近段時間，多家國內(nèi)外的研究機(jī)構(gòu)對中國房價的走勢做出了最新預(yù)測。

有些機(jī)構(gòu)預(yù)測2026年止跌，有些機(jī)構(gòu)預(yù)測2027年見底，有些預(yù)測2028年企穩(wěn)。

觀點不一，頗為爭論。

老楊平時也在系統(tǒng)性地監(jiān)測和研究中國樓市，包括房價走勢。

預(yù)測市場變化其實很困難，因為有多種因素在綜合影響著房價走勢。

我的觀點是，中國的房價將在 2027 年止跌！

以老楊監(jiān)測的全國 50 個大中城市的房價走勢為準(zhǔn)，同時也可以參考統(tǒng)計局發(fā)布的全國 70 個大中城市的房價數(shù)據(jù)。

預(yù)測房價，張嘴就來看似非常輕松，但要做出比較嚴(yán)謹(jǐn)理性的預(yù)測，還是需要下很多功夫的。

從我的視角，我是用模型進(jìn)行預(yù)測，其底層邏輯是我們構(gòu)建了房地產(chǎn)市場的領(lǐng)先景氣指數(shù)，通過觀察和預(yù)測領(lǐng)先指數(shù)的變化趨勢，從而再來預(yù)測房地產(chǎn)市場本身的景氣度走勢。

通過圖表來比較形象化地展示一下。

這是我們?nèi)珖康禺a(chǎn)市場機(jī)會與風(fēng)險監(jiān)測系統(tǒng)中的兩組數(shù)據(jù)：

一組數(shù)據(jù)是領(lǐng)先景氣指數(shù)（紅線走勢），另一組數(shù)據(jù)我們稱它為房地產(chǎn)當(dāng)期市場景氣指數(shù)，也可以籠統(tǒng)理解為房地產(chǎn)市場本身的景氣度變化。

從過去多年的走勢來看，二者具有高度相關(guān)性，而且領(lǐng)先指數(shù)的變化會提前反映房地產(chǎn)市場景氣度的變化。

領(lǐng)先景氣指數(shù)在 2023 年初見到底部之后，震蕩上行。

最新的數(shù)據(jù)在 15左右。

按照 2023 年以來的走勢，我們做線性推演，再來對房地產(chǎn)市場當(dāng)期景氣指數(shù)的走勢進(jìn)行預(yù)測。

關(guān)于預(yù)測結(jié)果，關(guān)注三個重要節(jié)點：

第一個節(jié)點是 2026 年 8 月份，房地產(chǎn)當(dāng)期指數(shù)上行超過 - 90，樓市總體上進(jìn)入復(fù)蘇狀態(tài)，也進(jìn)入冬天的末期、春天的初期。

但此時還不能說房地產(chǎn)市場已經(jīng)止跌企穩(wěn)，因為房價還未止跌。

第二個節(jié)點是 2027 年四季度，房價止跌。

第三個節(jié)點是 2028 年 1 月份，房地產(chǎn)當(dāng)期景氣指數(shù)告別負(fù)區(qū)間，進(jìn)入正區(qū)間，整個市場出現(xiàn)本質(zhì)性回暖。

上述預(yù)測屬于模型預(yù)測，是比較理性的預(yù)測。

關(guān)鍵指標(biāo)是領(lǐng)先指數(shù)，領(lǐng)先指數(shù)包含了經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境、房價泡沫等多個維度，相當(dāng)復(fù)雜，在此不做展開。

除了模型預(yù)測之外，還有三個比較感性的觀點，來支持 2027 年房價止跌：

第一，根據(jù)國際經(jīng)驗，過去幾十年，全球有幾十個國家出現(xiàn)過房價泡沫破裂、樓市深度調(diào)整的情況。

平均而言，房價下跌超過 30%；樓市調(diào)整時間約為6年左右。

其中以美國最為典型，還包括歐洲、東亞等很多國家。

我國樓市這次大調(diào)整從 2021 年夏天開始，到 2027 年下半年正好滿6年， 屆時我國房價將到了跌無可跌的地步。

第二，當(dāng)前美國處于降息周期，根據(jù)目前美國的經(jīng)濟(jì)、通脹、就業(yè)等數(shù)據(jù)，估計 2026 年、2027 年美國會持續(xù)降息。

在美國的降息周期過程中，會為中國的資產(chǎn)價格（包括股市、樓市）提供比較友好的外部環(huán)境，其中也包括人民幣對美元會升值、外資配置中國資產(chǎn)的意愿上升等。

第三，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會有所改善。

一方面，低息環(huán)境、貨幣寬松會持續(xù)；另一方面，股市的慢牛行情會繼續(xù)演繹，牛市的財富效應(yīng)會慢慢向房地產(chǎn)市場擴(kuò)散。

此外，中國在關(guān)鍵的高新科技領(lǐng)域（比如芯片）會取得更多突破，從而擺脫對歐美的依賴，在 AI 等領(lǐng)域能夠取得更大成就，進(jìn)而帶動社會生產(chǎn)力出現(xiàn)明顯提升。

總體而言，2026 年房價見底的概率比較小，2027 年尤其是下半年，房價止跌的概率會大幅增加。

假如到了 2027 年房價依然沒有止跌，那我認(rèn)為 2028 年必定會筑底企穩(wěn)。