最近日本民宿行業(yè)的日子是真不好過，一邊是監(jiān)管部門動真格嚴打違規(guī)，一邊是市場卷到?jīng)]利潤，曾經(jīng)的“淘金賽道”早就變了天。而就在民宿行業(yè)迎來大洗牌的時候，另一個投資方向卻悄悄崛起——買整棟樓改酒店或旅館，成了越來越多投資者的新選擇。

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罰款停業(yè)還查抄，違規(guī)民宿無處逃

以前大家總覺得日本民宿監(jiān)管是“睜一只眼閉一只眼”，現(xiàn)在可完全不一樣了，不僅政策管得嚴，執(zhí)法力度更是空前，違規(guī)成本高到讓人扛不住。

近日，東京新宿區(qū)前不久就放出了大招，依據(jù)《住宅住宿事業(yè)法》，給4家民宿老板下達了“停業(yè)命令”，一口氣關停了11處民宿，這還是東京都第一次開這種罰單。

說起來，這幾家老板也是屢教不改：9月份就因為沒按規(guī)定上報住宿天數(shù)，被要求停業(yè)整改30天，結果有一家居然頂風作案，停業(yè)期間還照樣接客；另外三家也沒把規(guī)定當回事，整改期內(nèi)還是屢次不提交報告。

之前新宿區(qū)政府已經(jīng)警告、指導過好幾次了，實在沒轍才下了狠手，這幾家未來三年內(nèi)都不能再做民宿生意。

更讓人震驚的是東京荒川區(qū)的“抄家”事件。一家華人民宿直接被警察上門搜查，這可不是普通的檢查，是東京都第一次依據(jù)《私人住宿經(jīng)營法》動用警方力量。警方不光查了民宿現(xiàn)場，還順著線索摸到了新宿區(qū)的公司本部。

為啥現(xiàn)在民宿會這么嚴？這是因為這家民宿確實太離譜了：荒川區(qū)規(guī)定民宿只能周末和節(jié)假日營業(yè)，它卻工作日照樣大肆接單，還長期提交虛假報告蒙混過關。

周邊鄰居早就因為噪音、垃圾問題投訴過好多次，政府人員上門檢查，它不僅不整改，還在門口貼告示，說“自稱區(qū)政府官員的都是詐騙”，簡直是公然對抗監(jiān)管。

警方調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，這家民宿的一個房間居然掛靠了好幾家公司，疑似用空殼公司搞非法經(jīng)營，現(xiàn)在還在深挖后續(xù)。

這兩件事明明白白告訴大家：日本民宿監(jiān)管已經(jīng)從“口頭勸導”變成“剛性執(zhí)法”，再想鉆空子、耍小聰明，根本行不通了。

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營業(yè)時長受限，新增民宿被叫停

除了抓典型、罰違規(guī)，日本各地的民宿政策也在一步步收緊，直接從根上壓縮民宿的生存空間。

大阪府已明確表示，從明年5月起，大阪府32個市町村不再發(fā)放“特區(qū)民宿”新許可證，想新開民宿的門檻直接拉高。

東京這邊更是“一刀切”式限制：豐島區(qū)計劃明年7月起，民宿只能在寒暑假營業(yè)，一年下來營業(yè)期少了快100天，而且區(qū)內(nèi)一半的地方都不讓開民宿了；墨田區(qū)更嚴，只允許民宿在周五中午到周日中午營業(yè)，一周就營業(yè)兩天；新宿區(qū)之前也罰過12家違規(guī)民宿，停業(yè)30天的處罰讓不少老板元氣大傷。

這些政策一出來，民宿老板們可太難了：想多開店，沒許可證；想多營業(yè)，有時間限制；稍微有點疏忽，就可能被罰款停業(yè)，生存空間是越來越小。

就算能躲過監(jiān)管，民宿市場的內(nèi)卷也讓人吃不消。幾年前大家都覺得去日本開民宿能賺大錢，游客多、租金高，回報也可觀，于是乎，大量投資者扎堆涌入。

可現(xiàn)在呢？截至今年11月，日本登記在冊的民宿已經(jīng)有5.75萬家，比去年多了近三成，光東京23區(qū)就新增了近6000家。這么多民宿搶客源，只能打價格戰(zhàn)，早年一間房一晚能賣近700元，現(xiàn)在有的直接降到300元，價格腰斬，利潤自然大幅縮水。

更坑的是民宿運營成本一點沒降。在日本，清潔、維護、垃圾處理這些人工服務都特別貴，都是實打?qū)嵉挠仓С?。如果房東不在日本本地，還得請代運營公司，又是一筆不小的開銷。

而且民宿特別容易遭投訴，日本居民區(qū)對噪音、衛(wèi)生要求特別高，一旦被鄰居投訴，不僅要道歉，還可能被要求整改，又費時間又費錢，經(jīng)營起來特別累。

3

買整棟樓改旅館，合規(guī)又賺錢

民宿行業(yè)又嚴管又內(nèi)卷，聰明的投資者已經(jīng)開始轉向新方向——購買整棟大樓改造為酒店或旅館，成為當下投資日本房產(chǎn)的新風口！

為啥這個投資模式可行？

首先是合規(guī)性強，旅館遵循《旅館業(yè)法》，沒有民宿180天的營業(yè)限制，能全年穩(wěn)定運營，而且現(xiàn)在法律允許轉讓旅館時繼承營業(yè)許可，不用重新跑審批，省了很多麻煩。

其次是收益穩(wěn)定，東京、大阪核心區(qū)域的旅館根本不愁客源，比如大阪心齋橋在世博會期間入住率能穩(wěn)定在80%以上，收入還能雙位數(shù)增長，而且整棟物業(yè)改造后，客房數(shù)量和配套能靈活規(guī)劃，回報率比民宿高不少。

最后是抗風險能力強，整棟物業(yè)是永久產(chǎn)權，核心區(qū)域的土地資源稀缺，增值空間大，而且不受民宿政策變動影響，長期持有也靠譜。

對于投資者來說，現(xiàn)在入局正合適：既能避開民宿的監(jiān)管風險和市場內(nèi)卷，又能搭上日本入境游復蘇、重大活動帶來的客流紅利。

特別是選擇東京23區(qū)、大阪心齋橋這些核心商圈，或者交通便利的區(qū)域，買一棟合適的整棟物業(yè)，改造為合規(guī)旅館，不管是自己運營還是委托專業(yè)公司管理，都能實現(xiàn)穩(wěn)定收益。

民宿的野蠻生長時代已經(jīng)徹底結束，而整棟樓改旅館的黃金時期才剛剛開始。抓住這個新風口，合規(guī)經(jīng)營、精準布局，才能在日本房產(chǎn)市場站穩(wěn)腳跟、賺得盆滿缽滿。

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