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慈城，曾是上一輪牛市的熱土，御官山當(dāng)年開盤17000元的價格，引來近萬人搖號。如今，這個小區(qū)的二手房掛牌量接近300套，價格大概只能賣到1萬出頭。

就在御官山旁邊，2020年10月，樓市烈火烹油的日子里，一塊不起眼的邊角地吸引了16家開發(fā)商競拍。在互相飆價101輪之后，龍光以樓面價14765元/平豪氣拿下，總共花了8.8個億。

后面的故事大家肯定都料到了，這項目在挖好地下室（主體局部2樓）、建好售樓處還沒有正式對外銷售時，由于開發(fā)商暴雷，爛尾了。

這一爛，就是四年。

圖片源自阿里法拍

正因為從未對外銷售，所以這個項目還可以整體處理，如果有人愿意買下來，還可以繼續(xù)開盤銷售，和新盤沒什么區(qū)別。

但難就難在什么樣的價格買，從去年下半年開始，這個項目一共進(jìn)行了5次拍賣，但無一人接盤；直至前不久，第六次上拍，起拍價降至1.8億，比龍光當(dāng)初拿地的價格整整少了7億。

但還是無人問津。

慈城的土地就這么不值錢了嗎？是的，如果去看看當(dāng)?shù)氐亩址績r格以及掛牌量，哪怕1.8億的價格，樓面價僅3000元/平，也沒有開發(fā)商敢接。

周邊二手房價1萬出頭，新房1.3萬左右且銷售極慢，如果有人1.8億拿下，建安+管理+營銷等算5000元，裝修2000元，成本也要1萬左右了。

虧本的生意誰愿意做？

慈城要把這塊地賣掉，不改方案是很難的，上面是一筆明賬，即便土地白送，成本也要7000，在這個剛需紅海里，也不一定能賺到錢。

或許可以把這塊地的規(guī)劃變一變，容積率降到1.0，做聯(lián)排或者合院，說不定還能盤活。

畢竟，別墅類產(chǎn)品的價格可以賣得高一點，開發(fā)商還不用裝修，成本能省下不少。

慈城今后想賣地，估計大概也只能走這個思路，走剛需路線肯定不行了。容積率必須大幅度降下來，雙拼、聯(lián)排、合院、疊墅類產(chǎn)品，在慈城或許還有機會。

當(dāng)然，量不能太大，要控制好節(jié)奏。

一個榜樣是鎮(zhèn)海的莊市，此前莊市的土地容積率都規(guī)劃得非常高，多在2.5以上，但真正要賣的時候，容積率直接腰斬，所以地賣掉了，房子也賣得不錯。

其實早在開發(fā)之初，慈城的維拉小鎮(zhèn)和云鷺灣走的就是低容路線，一邊是別墅，一邊是大平層洋房。只是這個規(guī)劃太過超前，在那個短缺時代，首先最受追捧的必然還是普通產(chǎn)品，高端改善型產(chǎn)品還不是市場主流。

同樣是新城，鎮(zhèn)海新城走的就是剛需路線，無論是萬科城，還是保利城，就主打一個面積小總價低，把人摟進(jìn)來再說。

從一開始，慈城似乎就把牌打反了。

后來，因為大戶型不好賣，慈城才開始走剛需路線，御官山就是一個典型代表，還包括寧宸院、湛藍(lán)云鏡等。這一步算是走對了，賣掉了大量土地，也聚集了最基本的人群，形成了慈城新城的基本盤。

但這里面仍然有一個巨大的失誤，就是基本沒有商業(yè)和商務(wù)規(guī)劃，很多小區(qū)沒有一間商鋪，居民生活極為不便慈城新城變成了一座睡城。

什么是睡城？上班不在這里，消費不在這里，只有睡覺在這里。

睡城是功能極為單一的功能區(qū)塊，也是城市里的荒漠，人們只有晚上回到這里，基本不產(chǎn)生消費，商家很難生存，生態(tài)很難建立起來。

在開發(fā)新城的動作上，慈城還是顯得過于謹(jǐn)慎，并沒有全力投入。同樣是新城，高橋把鎮(zhèn)政府搬到了新區(qū)，引進(jìn)了印象城，開發(fā)了寫字樓，力度就比慈城大了不少。

其實高橋開發(fā)得比慈城更晚，更好的參照還是莊市，慈城的領(lǐng)導(dǎo)可以對比一下莊市的城市建設(shè)，除了住宅區(qū)，莊市還有什么是慈城所沒有的？

慈城或許可以把更多的職能部門搬到新城來，這邊的寫字樓也建起來了，估計一年半載的很難租出去，不如把機關(guān)搬過來，聚一聚人氣，為后續(xù)開發(fā)打好基礎(chǔ)。

畢竟繼續(xù)留在老城也沒有什么前途。

慈城有一個巨大的優(yōu)勢，就是靠近前洋。

經(jīng)過若干年的接續(xù)開發(fā)，前洋商務(wù)區(qū)已初具規(guī)模，這里差不多成了江北最大的商務(wù)區(qū)，有很多的企業(yè)和年輕人，他們最終將會帶來消費和居住的需求。

慈城的潛在機會還在于姚江新城的開發(fā)，邵家渡大橋今年通車，姚江新城已經(jīng)形成十字交通骨架。云飛路以北，新的項目正在破土動工，包括新的園區(qū)、區(qū)級市民中心、學(xué)校等等。

開發(fā)姚江新城，是江北未來若干年的唯一選擇，這個過程可能十分漫長，畢竟城市化速度在減緩。但姚新的地理位置非常優(yōu)越，它是寧波對接余慈、長三角的北門戶，又有十多公里江岸線，還是一個非常干凈、拆遷成本很低的區(qū)域。

江北乃至寧波，沒有理由不持續(xù)開發(fā)姚江新城。

隨著前洋和姚新的開發(fā)，慈城會逐漸融入市區(qū)，這個過程和莊市融入市區(qū)非常類似。慈城或許可以思考一下自身的功能定位，補足在商業(yè)、交通、生活配套上的短板，以更加積極的姿態(tài)，融入到前洋-姚新板塊中來。

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