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慈城，曾是上一輪牛市的熱土，御官山當(dāng)年開(kāi)盤(pán)17000元的價(jià)格，引來(lái)近萬(wàn)人搖號(hào)。如今，這個(gè)小區(qū)的二手房掛牌量接近300套，價(jià)格大概只能賣(mài)到1萬(wàn)出頭。

就在御官山旁邊，2020年10月，樓市烈火烹油的日子里，一塊不起眼的邊角地吸引了16家開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍。在互相飆價(jià)101輪之后，龍光以樓面價(jià)14765元/平豪氣拿下，總共花了8.8個(gè)億。

后面的故事大家肯定都料到了，這項(xiàng)目在挖好地下室（主體局部2樓）、建好售樓處還沒(méi)有正式對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商暴雷，爛尾了。

這一爛，就是四年。

圖片源自阿里法拍

正因?yàn)閺奈磳?duì)外銷(xiāo)售，所以這個(gè)項(xiàng)目還可以整體處理，如果有人愿意買(mǎi)下來(lái)，還可以繼續(xù)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，和新盤(pán)沒(méi)什么區(qū)別。

但難就難在什么樣的價(jià)格買(mǎi)，從去年下半年開(kāi)始，這個(gè)項(xiàng)目一共進(jìn)行了5次拍賣(mài)，但無(wú)一人接盤(pán)；直至前不久，第六次上拍，起拍價(jià)降至1.8億，比龍光當(dāng)初拿地的價(jià)格整整少了7億。

但還是無(wú)人問(wèn)津。

慈城的土地就這么不值錢(qián)了嗎？是的，如果去看看當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)格以及掛牌量，哪怕1.8億的價(jià)格，樓面價(jià)僅3000元/平，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商敢接。

周邊二手房?jī)r(jià)1萬(wàn)出頭，新房1.3萬(wàn)左右且銷(xiāo)售極慢，如果有人1.8億拿下，建安+管理+營(yíng)銷(xiāo)等算5000元，裝修2000元，成本也要1萬(wàn)左右了。

虧本的生意誰(shuí)愿意做？

慈城要把這塊地賣(mài)掉，不改方案是很難的，上面是一筆明賬，即便土地白送，成本也要7000，在這個(gè)剛需紅海里，也不一定能賺到錢(qián)。

或許可以把這塊地的規(guī)劃變一變，容積率降到1.0，做聯(lián)排或者合院，說(shuō)不定還能盤(pán)活。

畢竟，別墅類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格可以賣(mài)得高一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商還不用裝修，成本能省下不少。

慈城今后想賣(mài)地，估計(jì)大概也只能走這個(gè)思路，走剛需路線(xiàn)肯定不行了。容積率必須大幅度降下來(lái)，雙拼、聯(lián)排、合院、疊墅類(lèi)產(chǎn)品，在慈城或許還有機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，量不能太大，要控制好節(jié)奏。

一個(gè)榜樣是鎮(zhèn)海的莊市，此前莊市的土地容積率都規(guī)劃得非常高，多在2.5以上，但真正要賣(mài)的時(shí)候，容積率直接腰斬，所以地賣(mài)掉了，房子也賣(mài)得不錯(cuò)。

其實(shí)早在開(kāi)發(fā)之初，慈城的維拉小鎮(zhèn)和云鷺灣走的就是低容路線(xiàn)，一邊是別墅，一邊是大平層洋房。只是這個(gè)規(guī)劃太過(guò)超前，在那個(gè)短缺時(shí)代，首先最受追捧的必然還是普通產(chǎn)品，高端改善型產(chǎn)品還不是市場(chǎng)主流。

同樣是新城，鎮(zhèn)海新城走的就是剛需路線(xiàn)，無(wú)論是萬(wàn)科城，還是保利城，就主打一個(gè)面積小總價(jià)低，把人摟進(jìn)來(lái)再說(shuō)。

從一開(kāi)始，慈城似乎就把牌打反了。

后來(lái)，因?yàn)榇髴?hù)型不好賣(mài)，慈城才開(kāi)始走剛需路線(xiàn)，御官山就是一個(gè)典型代表，還包括寧宸院、湛藍(lán)云鏡等。這一步算是走對(duì)了，賣(mài)掉了大量土地，也聚集了最基本的人群，形成了慈城新城的基本盤(pán)。

但這里面仍然有一個(gè)巨大的失誤，就是基本沒(méi)有商業(yè)和商務(wù)規(guī)劃，很多小區(qū)沒(méi)有一間商鋪，居民生活極為不便慈城新城變成了一座睡城。

什么是睡城？上班不在這里，消費(fèi)不在這里，只有睡覺(jué)在這里。

睡城是功能極為單一的功能區(qū)塊，也是城市里的荒漠，人們只有晚上回到這里，基本不產(chǎn)生消費(fèi)，商家很難生存，生態(tài)很難建立起來(lái)。

在開(kāi)發(fā)新城的動(dòng)作上，慈城還是顯得過(guò)于謹(jǐn)慎，并沒(méi)有全力投入。同樣是新城，高橋把鎮(zhèn)政府搬到了新區(qū)，引進(jìn)了印象城，開(kāi)發(fā)了寫(xiě)字樓，力度就比慈城大了不少。

其實(shí)高橋開(kāi)發(fā)得比慈城更晚，更好的參照還是莊市，慈城的領(lǐng)導(dǎo)可以對(duì)比一下莊市的城市建設(shè)，除了住宅區(qū)，莊市還有什么是慈城所沒(méi)有的？

慈城或許可以把更多的職能部門(mén)搬到新城來(lái)，這邊的寫(xiě)字樓也建起來(lái)了，估計(jì)一年半載的很難租出去，不如把機(jī)關(guān)搬過(guò)來(lái)，聚一聚人氣，為后續(xù)開(kāi)發(fā)打好基礎(chǔ)。

畢竟繼續(xù)留在老城也沒(méi)有什么前途。

慈城有一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)，就是靠近前洋。

經(jīng)過(guò)若干年的接續(xù)開(kāi)發(fā)，前洋商務(wù)區(qū)已初具規(guī)模，這里差不多成了江北最大的商務(wù)區(qū)，有很多的企業(yè)和年輕人，他們最終將會(huì)帶來(lái)消費(fèi)和居住的需求。

慈城的潛在機(jī)會(huì)還在于姚江新城的開(kāi)發(fā)，邵家渡大橋今年通車(chē)，姚江新城已經(jīng)形成十字交通骨架。云飛路以北，新的項(xiàng)目正在破土動(dòng)工，包括新的園區(qū)、區(qū)級(jí)市民中心、學(xué)校等等。

開(kāi)發(fā)姚江新城，是江北未來(lái)若干年的唯一選擇，這個(gè)過(guò)程可能十分漫長(zhǎng)，畢竟城市化速度在減緩。但姚新的地理位置非常優(yōu)越，它是寧波對(duì)接余慈、長(zhǎng)三角的北門(mén)戶(hù)，又有十多公里江岸線(xiàn)，還是一個(gè)非常干凈、拆遷成本很低的區(qū)域。

江北乃至寧波，沒(méi)有理由不持續(xù)開(kāi)發(fā)姚江新城。

隨著前洋和姚新的開(kāi)發(fā)，慈城會(huì)逐漸融入市區(qū)，這個(gè)過(guò)程和莊市融入市區(qū)非常類(lèi)似。慈城或許可以思考一下自身的功能定位，補(bǔ)足在商業(yè)、交通、生活配套上的短板，以更加積極的姿態(tài)，融入到前洋-姚新板塊中來(lái)。

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