深圳灣畔，一個(gè)總價(jià)最高達(dá)3.77億的豪宅項(xiàng)目開盤，348套房子當(dāng)天賣掉約七成，狂攬130億。

與此同時(shí)，深圳二手房成交均價(jià)已悄然跌至5.7萬/平，許多剛需購房者仍在為首付與月供精打細(xì)算。

這兩個(gè)場景發(fā)生在同一座城市，同一片天空下，卻如同兩個(gè)平行的世界。

深圳樓市，正在經(jīng)歷一場深刻的折疊。

01

折疊之上：頂豪被橫掃的狂熱

11月30日，深圳灣頂級(jí)豪宅項(xiàng)目澐璽啟動(dòng)選房。均價(jià)約16.88萬/平，套均總價(jià)約5462萬。

最貴的一套，價(jià)格高達(dá)3.77億。

就是這樣的天價(jià)，開盤去化率高達(dá)約七成，單日銷售額130億，刷新了全國單盤單日銷售紀(jì)錄。

普通人難以想象：在房價(jià)下行的周期里，為何還有人如此瘋狂？

答案在于階層與資產(chǎn)的本質(zhì)差異。

對(duì)于頂層財(cái)富群體而言，房產(chǎn)是其龐大資產(chǎn)配置中的一環(huán)。他們擁有更多的資源和渠道來抵御風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“失之東隅，收之桑榆”。

房價(jià)波動(dòng)，收割最深的是押上全部身家、掏空六個(gè)錢包的中產(chǎn)。而頂層的玩家，始終穩(wěn)坐釣魚臺(tái)。

這不是孤立現(xiàn)象。回顧過去四年，從海德園到招商璽家園，頂豪“日光”的故事在深圳輪番上演。

接下來，蛇口、后海、深超總還有多個(gè)頂級(jí)豪宅等待入市。

但這些局部的狂熱，從未改變深圳樓市整體下行的軌跡。

02

折疊之下：不斷探底的真實(shí)市場

與頂豪市場的火熱形成刺眼對(duì)比的，是整個(gè)大盤持續(xù)的低迷。

新房市場，2021年高峰時(shí)年成交52417套，2024年在政策強(qiáng)力刺激下回升至37972套，但效應(yīng)短暫。今年11月，單月成交量僅2644套。

二手房市場軌跡相似，從2020年近10萬套的高峰腰斬，今年11月網(wǎng)簽量4472套，反彈乏力。

深圳二手房成交均價(jià)，從2021年的8萬/平高點(diǎn)，一路跌破7萬、跌破6萬。

2025年11月，這一數(shù)字已降至5.7萬/平。

關(guān)鍵問題在于，無論是全國的經(jīng)濟(jì)就業(yè)環(huán)境，還是房地產(chǎn)自身的數(shù)據(jù)，都尚未看到任何筑底的跡象。

全國房地產(chǎn)投資降幅創(chuàng)新高，商品房銷售額跌幅逼近兩位數(shù)，個(gè)人房貸連續(xù)多月負(fù)增長，土地財(cái)政收入相較高點(diǎn)已腰斬。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城市二手房價(jià)格環(huán)比無一上漲。北京、深圳、廣州的新房和二手房價(jià)格全線下跌。

信心與預(yù)期，是當(dāng)前市場最稀缺的東西。

03

深圳樓市的未來：終會(huì)上漲，但節(jié)點(diǎn)未知

沒有永遠(yuǎn)的上漲，也沒有永遠(yuǎn)的下跌。對(duì)于深圳這樣的城市，其樓市潛力依然存在，但反彈的節(jié)點(diǎn)難以預(yù)測。

支撐其潛力的底座依然堅(jiān)實(shí)：

深圳強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)競爭力、持續(xù)的人口吸引力，構(gòu)成了基本盤。

更關(guān)鍵的是供需矛盾：深圳居住用地占比長期偏低，大量住房以無法公開流通的城中村形式存在。真正可交易的商品房，相對(duì)于龐大的人口基數(shù)，始終稀缺。

但反彈節(jié)點(diǎn)取決于大環(huán)境：

樓市何時(shí)止跌，不取決于政策刺激本身，而取決于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境是否回暖，民眾收入與就業(yè)預(yù)期是否改善。

當(dāng)前，許多人正進(jìn)入防御狀態(tài)：不是想著如何增加收入，而是竭力減少支出、降低負(fù)債。這正是消費(fèi)貸、房貸增長乏力的根源。

在收入不確定的當(dāng)下，信心無從談起。

可以確定的是：

第一，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，一去不返。未來即使核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能保值增值，但憑借炒房賺快錢的時(shí)代，已經(jīng)終結(jié)。

第二，極度分化將是常態(tài)。這種分化是全國性的、區(qū)域性的，也是城市內(nèi)部的。

全國范圍內(nèi)，只有少數(shù)核心城市群的核心城市，能在調(diào)整后依托真實(shí)需求繼續(xù)發(fā)展。

大多數(shù)城市將面臨橫盤，部分城市難免“白菜化”。

即使在深圳這樣的城市，核心區(qū)與遠(yuǎn)郊、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與普通住宅，命運(yùn)也將截然不同。

這座城市的樓市，已經(jīng)折疊。而生活在其中的人們，正在不同的維度里，經(jīng)歷截然不同的真實(shí)。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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