對(duì)于許多投資商業(yè)物業(yè)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，最擔(dān)心的從來(lái)不是租客退租，而是 “租客走了、鋪?zhàn)訁s收不回來(lái)”。武漢某黃金地段的天河路商鋪投資人李某、劉某（均為美籍華人），就在這樣的困境中被困了近兩年。他們遇到的問(wèn)題，不是傳統(tǒng)意義上的“欠租不走”，而是 運(yùn)營(yíng)方、開發(fā)方、小業(yè)主三方關(guān)系交織 后形成的責(zé)任空檔期：合同終止、場(chǎng)地?zé)o人實(shí)際使用，但商鋪卻無(wú)法交還業(yè)主，導(dǎo)致資產(chǎn)長(zhǎng)期閑置。最終促使局面解決的，是一次重構(gòu)合同事實(shí)關(guān)系、厘清“實(shí)際控制人”與“占用責(zé)任”的律師介入。

此案的代理律師，是長(zhǎng)期處理房屋租賃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)地糾紛的——黃釗律師。

一、案件的關(guān)鍵癥結(jié)：合同結(jié)束了，但商鋪沒有回到業(yè)主手中李某、劉某作為商鋪小業(yè)主，與某商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司（下稱乙方公司）簽訂多年的租賃合同。但因運(yùn)營(yíng)調(diào)整，該公司于 2023 年 3 月 31 日終止經(jīng)營(yíng)并退場(chǎng)。問(wèn)題卻從此開始：場(chǎng)地雖然由乙方公司退還出去但實(shí)際接收方是大業(yè)主——某發(fā)展公司（下稱甲方公司）而甲方公司遲遲不完成“恢復(fù)隔斷、恢復(fù)原狀”的義務(wù)商鋪無(wú)法恢復(fù)為可獨(dú)立交付的狀態(tài)小業(yè)主無(wú)法驗(yàn)收、無(wú)法出租、無(wú)法使用

結(jié)果是：> 合同終止 → 商鋪停止經(jīng)營(yíng) → 但業(yè)主依然無(wú)法收回 → 資產(chǎn)空置損失持續(xù)擴(kuò)大看似合同關(guān)系簡(jiǎn)單，實(shí)際上隱藏著 “誰(shuí)控制場(chǎng)地、誰(shuí)承擔(dān)占用責(zé)任” 的核心爭(zhēng)議。

二、黃釗律師介入后，案件的核心法律脈絡(luò)被重新梳理這一類復(fù)雜多方關(guān)系的糾紛中，最常見的問(wèn)題是 響應(yīng)方都會(huì)推責(zé)任：甲方公司說(shuō)：

“我只接收我自己的物業(yè)，小業(yè)主的鋪?zhàn)硬皇俏彝说模膊皇俏艺嫉??！币曳焦菊f(shuō)：

“我已經(jīng)退場(chǎng)并書面告知合同終止，后續(xù)恢復(fù)和交還不是我的責(zé)任?！毙I(yè)主往往最弱勢(shì)：

“所有權(quán)在我名下，但鋪?zhàn)游铱床坏?、進(jìn)不去、也拿不回來(lái)?！?/p>

黃釗律師的切入方式，是先回到最基礎(chǔ)、但最容易被忽略的兩個(gè)事實(shí)：1. 誰(shuí)是商鋪的“實(shí)際控制人”？根據(jù)雙方簽署的補(bǔ)充協(xié)議及場(chǎng)地交接確認(rèn)書：乙方公司在退場(chǎng)當(dāng)天，將整體場(chǎng)地交還給甲方公司甲方公司簽字確認(rèn)接收包含小業(yè)主持有的鋪位在內(nèi)的整體區(qū)域，均處于甲方公司的管理與物理管控下

這意味著：從退場(chǎng)當(dāng)日開始，甲方公司實(shí)際上掌握著商鋪鑰匙、門禁及恢復(fù)權(quán)。2. 商鋪無(wú)法交還的直接原因是什么？黃釗律師梳理合同后發(fā)現(xiàn)：甲方公司負(fù)有“恢復(fù)隔斷”“恢復(fù)原狀并交還”的合同義務(wù)既未恢復(fù)，也未交還導(dǎo)致業(yè)主長(zhǎng)期無(wú)法取得占有形成事實(shí)占用

此處的關(guān)鍵點(diǎn)在于：> “恢復(fù)原狀”不是一個(gè)抽象義務(wù)，而是“交回可獨(dú)立使用的商鋪”的前置條件。甲方公司欠缺履行該義務(wù)，必然導(dǎo)致交還遲延。

三、爭(zhēng)議焦點(diǎn)的突破：違約金之外，還能主張“占用費(fèi)”嗎？一審的爭(zhēng)議就在此處。一審法院認(rèn)為：既然合同約定了違約金就不再支持“占用費(fèi)”

但黃釗律師注意到三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：① “違約金”與“占用費(fèi)”，法律性質(zhì)不同違約金 → 約定的補(bǔ)償占用費(fèi) → 無(wú)權(quán)占有期間的法定收益損失

它們并非沖突關(guān)系，后者是獨(dú)立法律依據(jù)。② 小業(yè)主的損失是真實(shí)、客觀且持續(xù)的商鋪空置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年多：無(wú)法出租無(wú)法經(jīng)營(yíng)沒有任何收益市場(chǎng)租金明顯高于合同“保底租金”

屬于典型的 占用導(dǎo)致收益損失。③ 實(shí)際控制方必須承擔(dān)占用責(zé)任關(guān)鍵證據(jù)在于：甲方公司簽字接收?qǐng)龅卣乒荑€匙和進(jìn)入權(quán)限也由其主導(dǎo)恢復(fù)工程

這等同于：> “我不承認(rèn)我占用，但我拿著你的鋪?zhàn)?、我也在決定什么時(shí)候給你?！秉S釗律師據(jù)此構(gòu)建完整的占用責(zé)任鏈條，使小業(yè)主的損失計(jì)算具有事實(shí)基礎(chǔ)與法律依據(jù)。

四、從業(yè)主視角的“經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)”：商業(yè)物業(yè)最怕的不是退租，而是責(zé)任鏈模糊這起糾紛非常典型，也暴露出許多商業(yè)物業(yè)投資人會(huì)忽略的關(guān)鍵點(diǎn)：① 商業(yè)聯(lián)營(yíng)模式中，必須明確：“誰(shuí)退場(chǎng)？誰(shuí)恢復(fù)？誰(shuí)交還？誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任？”責(zé)任鏈一旦斷裂，最先受損的永遠(yuǎn)是小業(yè)主。② 不要以為“物業(yè)退租”就等于“商鋪收回”現(xiàn)實(shí)是：> 退租僅意味著合同終止，不等于物權(quán)狀態(tài)實(shí)際回到業(yè)主手中。③ 即便是境外業(yè)主，維權(quán)也必須盡早介入李某、劉某因長(zhǎng)期在國(guó)外，信息滯后，導(dǎo)致權(quán)利主張延后，損失周期更長(zhǎng)。

五、為什么此類案件適合由具備商業(yè)場(chǎng)地糾紛經(jīng)驗(yàn)的律師處理？這類案件難點(diǎn)不在于金額，而在于：多方合同疊加事實(shí)鏈復(fù)雜物權(quán)與債權(quán)并存恢復(fù)工程影響交付占用與違約的區(qū)分運(yùn)營(yíng)公司、大業(yè)主、小業(yè)主三方責(zé)任的法律梳理

一個(gè)不熟悉商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的律師，很難迅速厘清脈絡(luò)。黃釗律師在多起商場(chǎng)退租、商業(yè)體招商失敗、商鋪恢復(fù)工程糾紛中積累的經(jīng)驗(yàn)，讓他在本案中能夠：迅速辨別“實(shí)際控制權(quán)”歸屬分離合同責(zé)任鏈精準(zhǔn)定位事實(shí)占用找到支持占用費(fèi)的法律切入點(diǎn)避免小業(yè)主陷入舉證困境推動(dòng)場(chǎng)地恢復(fù)、實(shí)際交付落地

最終幫助境外業(yè)主最大限度恢復(fù)資產(chǎn)的可使用性與價(jià)值。

六、結(jié)語(yǔ)：商業(yè)物業(yè)糾紛中，真正保護(hù)業(yè)主價(jià)值的，是“拿得回、用得上”的能力從表面看，這是一個(gè)租賃合同糾紛；但在本質(zhì)上，它關(guān)系的是：所有權(quán)人對(duì)其物業(yè)能否實(shí)際控制的根本權(quán)利商業(yè)運(yùn)營(yíng)鏈條斷裂后，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)空檔期的損失合同約定與實(shí)際控制之間的差額風(fēng)險(xiǎn)

黃釗律師的處理方式，為此類糾紛給出了一個(gè)清晰方向：> 商鋪是否真正回到業(yè)主手中，取決于是否找到“實(shí)際控制”與“恢復(fù)義務(wù)”的責(zé)任主體。

找準(zhǔn)責(zé)任方，就能讓空置不再成為損失的無(wú)底洞。