2025年11月27日，杭州再迎2宗蕭山區(qū)宅地出讓，分別位于湘湖單元和市北單元，總用地面積6.28萬㎡，總規(guī)劃建筑面積11.29萬㎡，總起始價(jià)21.57億元，最終兩宗地塊均溢價(jià)10%以上成交，均由濱江集團(tuán)包攬，共收金24.62億元。

至此2025年至今杭州土地成交金額達(dá)1528.42億元，排全國(guó)第二，僅次于上海。

不僅是杭州，從2025年至今全國(guó)各大城市土地成交金額TOP5來看，一線城市中的深圳和廣州都沒有排進(jìn)前5，反而是成都和南京暫列其中。

對(duì)比近幾年的變化來看，廣州前幾年一直牢牢占據(jù)全國(guó)土地成交金額TOP5的城市席位，然而截至2025年11月27日，廣州僅以382.76億元排第9位。

在房地產(chǎn)行業(yè)，土地和新房市場(chǎng)一直被喻為“面粉”與“面包”的關(guān)系，土地市場(chǎng)的情況既反映了市場(chǎng)預(yù)期，也決定了未來的供應(yīng)。

在如今土地市場(chǎng)集中度越來越高的背景下，未來部分城市還將保持較高總量。

自2020年土儲(chǔ)類專項(xiàng)債暫停發(fā)放后，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)歷了4年多的規(guī)?？s量。2025年以來地方政府雖重啟土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債融資，但在專項(xiàng)債投資收入比的監(jiān)管要求下，出于受益確定性訴求，相關(guān)地塊出讓規(guī)模仍相對(duì)有限。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月27日，全國(guó)土地成交金額已超2.2萬億元，雖然總成交金額較2024年同期有所下降，但有6個(gè)城市成交金額超500億元，分別為上海、杭州、北京、成都、南京、西安。

其中，上海成交總價(jià)最高，達(dá)2359.94億元，占全國(guó)總成交金額占比超10%，杭州、北京分別排第二和第三，這三個(gè)城市的成交金額達(dá)全國(guó)的24%。成交金額TOP10的城市接近40%。

可以看到，土地市場(chǎng)的集中度越來越高。

從2025年至今土地成交金額TOP5城市排名可以看到，一線城市僅上海和北京在前5，其中上海第一，北京第三，杭州以約39億的微弱差距逆襲北京排名第二。

作為行業(yè)踐行發(fā)展新模式的示范城市，北京在2025年推出了大量舊改、城中村改造用地，增加了回龍觀、天通苑、朱辛莊等地的有效新增供應(yīng)，因涉及土地一級(jí)開發(fā)整備工作，相關(guān)地塊大多為底價(jià)或低溢價(jià)成交。但同樣的，北京也有大量?jī)?yōu)質(zhì)宅地溢價(jià)出讓，多由大型央國(guó)企競(jìng)得。

2025年以來已經(jīng)有9宗住宅用地溢價(jià)率超過10%，其中9月30日出讓的太陽宮宅地溢價(jià)率更是高達(dá)39%，該地塊在9家房企339輪競(jìng)價(jià)后，由中建智地以43.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率39.2%，平均樓板價(jià)8.5萬元/平方米，地塊容積率由此前的3.0調(diào)整至2.6，周邊可比房?jī)r(jià)為12萬元/平方米左右。

從杭州2025年至今的宅地出讓價(jià)格與土拍熱度兩方面可以看到，2025年杭州優(yōu)質(zhì)宅地資源主要集中于上半年釋放。上半年累計(jì)出現(xiàn)20個(gè)單日成交總價(jià)超10億元的交易日，而下半年截至目前僅出現(xiàn)7次同類情況。進(jìn)入下半年后，不僅高總價(jià)宅地的出讓頻次顯著下降，土拍市場(chǎng)整體熱度亦同步回落。

截至目前，北京已公布的2025年第九輪供地涉及朝陽、海淀、石景山、通州、密云等區(qū)域，共6宗住宅用地，總用地面積19.68公頃，建筑規(guī)模36.31萬平方米，預(yù)計(jì)近期掛牌出讓，但具體成交時(shí)間未明確。

杭州2025年12月亦有幾宗地塊即將掛牌，因此，2025年結(jié)束前杭州能否最終保住第二的位置仍需觀察，但對(duì)杭州整體土拍市場(chǎng)來看，近年來確實(shí)不容小覷。

值得注意的是，從2025年至今全國(guó)各大城市土地成交金額TOP5來看，一線城市中的深圳和廣州都沒有排進(jìn)前5，反而是成都和南京暫列其中。

對(duì)比近幾年的變化來看，廣州2022年至2024年一直牢牢占據(jù)全國(guó)土地成交金額TOP5的城市席位，然而截至2025年11月27日，廣州僅以382.76億元排第9位。深圳則以450.88億元暫列第7。

這一方面是受整體市場(chǎng)壓力影響，另外一方面也是受供應(yīng)的限制，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年至今廣州供地面積341.35萬平方米，較2024年同期下降近20%，且從2022年至今供應(yīng)來看，廣州已連續(xù)多年供應(yīng)規(guī)模大幅下降。

這主要是與廣州商品住宅的供求比、存量及消化周期有關(guān)，截至2025年10月廣州庫存量及消化周期雙雙下降，其中消化周期同比下降29%，去庫存效果顯著。

在經(jīng)過一段時(shí)間的休整后，廣州土拍市場(chǎng)再次熱鬧起來，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，11月截至21日，廣州涉宅用地供應(yīng)20宗，累計(jì)起拍總價(jià)254.22億元。

對(duì)此，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，當(dāng)前廣州土拍市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，成交主要以中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地為主，更高顏值、更高使用率、更高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的好房子開始取代存量項(xiàng)目成為市場(chǎng)的新門面。從目前11月廣州密集供地來看，或許可以預(yù)見，12月廣州或?qū)硪粓?chǎng)久違的土拍盛宴。

從當(dāng)前的土拍市場(chǎng)可以看到，集中度越來越高，且頭部城市的競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。

這主要是由于在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企普遍采取"寧缺毋濫"投資策略，重點(diǎn)爭(zhēng)奪一二線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，區(qū)域深耕也將成為更多企業(yè)保障投資確定性的優(yōu)先選擇。

目前來看，當(dāng)熱點(diǎn)城市有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的時(shí)候，如上海徐匯濱江、杭州濱江、廣州白云等核心城市的少數(shù)核心板塊依然能夠引起眾多房企的參拍，尤其是頭部房企，且競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較高，但僅靠?jī)?yōu)質(zhì)地塊的出讓并無法帶動(dòng)市場(chǎng)整體熱度的回升，普通的地塊出讓時(shí)則關(guān)注度大減。

預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)供求規(guī)模將繼續(xù)維持低位運(yùn)行；與此同時(shí)，得益于高品質(zhì)開發(fā)新規(guī)、城市更新等有利因素的推進(jìn)，新增宅地項(xiàng)目的強(qiáng)投資確定性也將更為普遍。（來源：丁祖昱評(píng)樓市）

文章來源:丁祖昱評(píng)樓市