上海的租售比，現(xiàn)在是爭議非常大的指標(biāo)。

有人覺得以后租售比就是一切，也有人覺得租售比對房價(jià)指導(dǎo)沒有實(shí)際意義。

應(yīng)該辯證的來看，租售比是我們觀測市場的一個(gè)輔助指標(biāo)。

雖然我們租金回報(bào)率低的房子不能叫差的，但是一些高租金回報(bào)率的房子肯定是有其優(yōu)勢的。

對于下跌市場中，觀測趨勢是有現(xiàn)實(shí)意義的。

從年初到年底，上海的租售比又有了很多不一樣的變化。

市區(qū)似乎還沒到底，反而郊區(qū)的底部抬高了。

區(qū)：長寧領(lǐng)先，黃浦倒數(shù)

在上海樓市各種指標(biāo)都在分化的背景下，租售比也在各區(qū)呈現(xiàn)出明顯的差異。

上海市區(qū)7區(qū)里面，目前租售比最高的板塊是彭浦板塊，已經(jīng)達(dá)到了2.52%。

市區(qū)租售比最低的板塊目前是黃浦濱江，只有1.35%。

房外房研究院制圖

彭浦板塊的租售比已經(jīng)和上海首套公積金利率大致持平。

也就是說，在彭浦買個(gè)老破小，租金可以覆蓋房貸利息了。

雖然和首套商貸還有一點(diǎn)點(diǎn)差距，但是彭浦的成交已經(jīng)火起來了。

房東賣房難度是肉眼可見的下降了。

黃浦濱江算是上海天花板板塊之一，這里豪宅次新房多，價(jià)格高。

如果看租售比肯定沒有什么優(yōu)勢。

從大區(qū)來看，靜安、長寧區(qū)在市區(qū)里面租售比表現(xiàn)更好。

不僅是整體租售比高，而且下限也高。

尤其是長寧，是市區(qū)里唯一一個(gè)下限板塊也很接近2%租售比的區(qū)。

如果從自住角度說，長寧或許是買入后下跌風(fēng)險(xiǎn)相對更低。

市區(qū)7區(qū)里面，下限板塊均是清一色的次新房板塊。

但是萬里板塊應(yīng)該算是房齡優(yōu)勢不明顯的。

也就比徐匯濱江高0.1%。

但是二者板塊的強(qiáng)度、房子品質(zhì)還是有很大差異的。

某種程度上說，萬里算是下限板塊里面比較危險(xiǎn)的。

黃浦濱江、徐匯濱江、北外灘、新江灣、萬里租售比都還偏低。

在上海房價(jià)沒有真正止跌前，可以說都還有風(fēng)險(xiǎn)。

靜安普陀回報(bào)率上限高，但板塊間差距大，買房的角度還是要注意踩坑。

外圍9區(qū)里面，目前租售比最高的板塊是航華板塊，已經(jīng)達(dá)到了2.56%。

租售比最低的板塊目前是聯(lián)洋，只有1.35%。

房外房研究院制圖

外圍9區(qū)里面，寶山目前上下限都比較高。

但是共康板塊需要注意，離彭浦很近，但是租售比差很多。

房東的房子肯定賣不過彭浦，而且客戶很容易被彭浦搶走。

青浦區(qū)租售比的箱體比較小，各版塊比較接近。

五大新城，松江的租售比整體偏低。

所以說，對比之下松江的性價(jià)比低了一些。

金山雖說偏遠(yuǎn)，但是現(xiàn)在租售比起來了。

從成交來說，金山區(qū)現(xiàn)在賣的量也不少。

尤其是30萬就能買老破小。

租金大概1千塊，租售比達(dá)到4%。

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板塊：外環(huán)外底部越來越高

板塊的分化就更明顯了。

可以說老破小板塊在霸榜上海租售比。

房外房研究院制圖

彭浦不僅在靜安區(qū)第一，在全市也是第一了。

房價(jià)跌過之后的彭浦果然“老卵”。

之前被全網(wǎng)鄙視的甘泉宜川現(xiàn)在租售比全市第二。

加上板塊開始有了拆遷的概念，現(xiàn)在反而有了一定性價(jià)比。

今年外環(huán)內(nèi)租售比提升前三的板塊都是寶山的：

高境、淞南、張廟。

說明這幾個(gè)板塊房價(jià)跌的會(huì)比較多，泡沫擠的狠。

重點(diǎn)關(guān)注5個(gè)標(biāo)紅板塊：

彭浦、張廟、桃浦、中原、淞南。

不僅回報(bào)率高且提升顯著。

其實(shí)，彭浦、甘泉宜川、豐莊、曹楊、光新、虹橋6個(gè)板塊，屬于“常青樹”板塊，年初年末租售比表現(xiàn)都不錯(cuò)。

房外房研究院制圖

年末板塊回報(bào)率2.3%以上進(jìn)TOP10，年初2%以上就可以進(jìn)。

如果看年初年末的變化：

回報(bào)率頭部板塊中，長寧從3個(gè)變1個(gè)，普陀維持4個(gè)，寶山新進(jìn)2個(gè)。

外環(huán)內(nèi)租售比偏低的，清一色的次新房板塊。

房外房研究院制圖

從年初到年末租售比沒有明顯變化。

而且普遍不超過1.5%，價(jià)格很難說是否企穩(wěn)。

重點(diǎn)回避紅色板塊，黃浦濱江、豫園、董家渡、人民廣場。

租金回報(bào)率墊底+回報(bào)率變化較弱。

外環(huán)內(nèi)板塊的情況就是：頭部沖新高，底部變化微弱。

越是老破小板塊租售比越高，而且持續(xù)變高。

房價(jià)高的地方，房子新的地方租售比低且變化不明顯。

再來看外環(huán)外的板塊：

房外房研究院制圖

屬于是頭部、底部板塊都變化明顯。

近郊板塊里面航華、淞寶、江橋、曹路租售比領(lǐng)先。

低總價(jià)近郊板塊通勤優(yōu)勢大，剛需友好。

在外環(huán)外倒數(shù)租售比中遠(yuǎn)郊板塊為主。

唯一近郊板塊是莘莊南廣場。

松江和浦東是上榜比較多的。

莘閔別墅區(qū)現(xiàn)在外環(huán)外倒數(shù)第一。

萬祥鎮(zhèn)、書院鎮(zhèn)、新場、惠南這些老大難的板塊租售比也還在倒數(shù)。

但和外環(huán)內(nèi)有區(qū)別的是，外環(huán)外租售比倒數(shù)的板塊相比年初也有明顯的改善。

也就是說，從租售比看：外環(huán)外的整體底部抬升反而比外環(huán)內(nèi)高。

是不是有點(diǎn)反認(rèn)知的感覺。

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產(chǎn)品：突破5%

先來看各產(chǎn)品的租售比箱體圖。

外環(huán)內(nèi)老公房2.2%>外環(huán)外老公房2%>外環(huán)外次新房1.8%>外環(huán)內(nèi)次新房1.6%。

房外房研究院制圖

（注：老公房時(shí)間劃分外環(huán)內(nèi)2000年前，外環(huán)外2010年前）

外環(huán)內(nèi)老公房的租售比下限很高，快要超過外環(huán)內(nèi)次新房上限了。

如果看極端案例，外環(huán)外的老公房租售比最高能突破5%。

說明外環(huán)外老公房的房東更敢降價(jià)，買家砍的更兇。

進(jìn)一步細(xì)分看，3房以上租售比斷崖式下降。

房外房研究院制圖

房型其實(shí)掛鉤的就是總價(jià)，變相說明總價(jià)越高租售比越低。

具體到小區(qū)來看，外環(huán)內(nèi)老公房（1房+2房）排名靠前的小區(qū)基本3.5%以上。

普陀板塊居多。

當(dāng)然這種會(huì)受到針刺性房源影響，會(huì)有一些隨機(jī)性，但趨勢還是清晰的。

房外房研究院制圖

外環(huán)內(nèi)3萬左右的老破小基本就能實(shí)現(xiàn)3.5%以上的租售比。

超過商貸利率約0.5%。

外環(huán)內(nèi)次新房，2房+3房，2010年以后的，排名靠前的小區(qū)基本1.7%以上。

其中靜安4個(gè)、寶山4個(gè)、普陀3個(gè)、長寧2個(gè)。

2%以上的不多，僅高尚領(lǐng)域和靜安豪景苑。

房外房研究院制圖

最后

在當(dāng)下來說，租售比能側(cè)面反映出房東的賣房難度。

盡管這不是絕對的，但是低租售比房子的房東如果要賣房，是該想想怎么辦了。

當(dāng)房價(jià)增長不再理所當(dāng)然的時(shí)候，收益就會(huì)變得更具體、更微觀。

換句話說，你的每一平方米都需要證明自己的造血能力。

如果你還不知道該怎么賣房，不妨找我們聊聊。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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