【編者按】

當(dāng)前，新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)處于關(guān)鍵時(shí)期，突破土地資源約束“瓶頸”，向“存量”土地要發(fā)展已成為高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路。2022年9月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，泉州市成為全國(guó)首個(gè)設(shè)區(qū)市盤活利用低效用地試點(diǎn)地區(qū)。

試點(diǎn)開展以來，在自然資源部和福建省自然資源廳指導(dǎo)下，泉州市持續(xù)完善一系列政策措施、執(zhí)行機(jī)制，各地積極推進(jìn)，大膽創(chuàng)新，勇于探索，總結(jié)形成了一批好的經(jīng)驗(yàn)做法，為全國(guó)低效用地再開發(fā)工作提供了經(jīng)驗(yàn)藍(lán)本。近期，泉州市自然資源和規(guī)劃局將陸續(xù)推出“盤活利用低效用地”系列宣傳，全面展示各地典型案例和工作成效。

作為泉州主城“核心引擎”，豐澤區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，金融、數(shù)字服務(wù)、電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展，已成為集服務(wù)中樞、科創(chuàng)高地、時(shí)尚地標(biāo)于一體的核心功能區(qū)。依托“科、產(chǎn)、城、人”深度融合發(fā)展邏輯，豐澤區(qū)正全力打造宜居宜業(yè)的品質(zhì)城區(qū)樣板。然而，城中村、老舊工業(yè)用地的低效利用等問題，成為制約產(chǎn)業(yè)升級(jí)的“瓶頸”。

2022年起，豐澤區(qū)借力低效用地盤活試點(diǎn)政策，加快推動(dòng)新型工業(yè)化與城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展，截至目前，已累計(jì)盤活低效閑置用地約2300畝，完成房屋征收超107萬平方米、拆除近60.3萬平方米。其中，泉州中央活力區(qū)、建筑服務(wù)產(chǎn)業(yè)園、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園三大項(xiàng)目以“一項(xiàng)目一模式”的差異化路徑，讓“沉睡空間”變身城市高質(zhì)量發(fā)展的“活力載體”，為城市更新按下“快進(jìn)鍵”。

泉州中央活力區(qū)：打造未來城市樣本

泉州中央活力區(qū)坐落于豐澤區(qū)東海核心區(qū)，總占地約4520畝。作為泉州市城市更新與功能提升的核心示范項(xiàng)目，以對(duì)標(biāo)“國(guó)內(nèi)一流、省內(nèi)領(lǐng)先”建設(shè)未來城市樣本。改造前，該區(qū)域以城中村、老舊工業(yè)用地為主，127.41萬平方米住宅與94.5萬平方米企業(yè)廠房交錯(cuò)分布，存在功能混雜、建筑老化、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、文脈價(jià)值未彰顯等問題，土地利用效率低下，畝均稅收僅3.76萬元。2022年項(xiàng)目啟動(dòng)規(guī)劃編制，2023年征遷工作全面展開。

近年來，在泉州市委市政府、市自然資源和規(guī)劃局的專業(yè)指導(dǎo)和專家論證下，豐澤區(qū)作為主要實(shí)施主體，創(chuàng)新采用“政府主導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、連片開發(fā)、多元參與”的改造模式：政府牽頭負(fù)責(zé)征遷做地與土地一級(jí)開發(fā)，通過全球征集高水平規(guī)劃方案實(shí)現(xiàn)片區(qū)整體統(tǒng)籌；二級(jí)市場(chǎng)引入社會(huì)資本參與商業(yè)、文旅及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，形成政企協(xié)同合力。

項(xiàng)目實(shí)施中，分片區(qū)、分階段推進(jìn)征遷，累計(jì)完成超120萬平方米拆遷，同步整合零散權(quán)屬土地，為開發(fā)掃清障礙。值得關(guān)注的是，項(xiàng)目摒棄“大拆大建”模式，注重產(chǎn)業(yè)保護(hù)與有序轉(zhuǎn)移，如在鄰近的東寶社區(qū)新建跨境電商產(chǎn)業(yè)園，逐步承接?xùn)|?？缇畴娚坍a(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃5年后再改造原園區(qū)，避免“一刀切”帶來的產(chǎn)業(yè)斷層。

目前，豐澤區(qū)已完成1438畝建設(shè)用地整理及975畝土地出讓，部分商業(yè)綜合體、高端寫字樓實(shí)現(xiàn)封頂，歷史文化街區(qū)改造初顯成效，交通等基礎(chǔ)設(shè)施同步推進(jìn)。更新成效全面顯現(xiàn)：建筑平均凈容積率從2.81提升至3.54，規(guī)劃承載人口近6萬，騰挪出1044.8畝商業(yè)用地與547畝公共服務(wù)用地；金融、科技、文創(chuàng)等新興產(chǎn)業(yè)加速集聚，預(yù)計(jì)新增就業(yè)3萬余個(gè)，區(qū)域GDP年均增速有望突破10%；公共服務(wù)領(lǐng)域方面，刺桐幼兒園東海分園等教育配套建成，泉州五中海絲校區(qū)、晉江隧道等項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，公共服務(wù)與交通樞紐功能持續(xù)強(qiáng)化。此外，創(chuàng)新“居住+商業(yè)”混合開發(fā)模式，提升了居民生活便利性與土地綜合價(jià)值，為存量土地優(yōu)化管理提供了有益借鑒。

建筑服務(wù)產(chǎn)業(yè)園：“騰籠換鳥”實(shí)現(xiàn)“蝶變升級(jí)”

泉州市建筑服務(wù)產(chǎn)業(yè)園地處泉州市中心城區(qū)，規(guī)劃用地面積約300畝，改造建筑面積約20萬平方米，新建建筑面積約40萬平方米。其前身為20世紀(jì)90年代建成的成洲工業(yè)園區(qū)，是全國(guó)第一個(gè)土地成片開發(fā)項(xiàng)目。作為泉州低效用地的典型代表，豐澤區(qū)以“政企聯(lián)動(dòng)、騰挪并舉”模式，對(duì)這片約300畝土地進(jìn)行改造升級(jí)，目標(biāo)打造“福建省極具特色的建筑類產(chǎn)業(yè)社區(qū)”，實(shí)現(xiàn)“城區(qū)、社區(qū)、園區(qū)”深度融合。

專業(yè)化定位是園區(qū)活力的核心。園區(qū)聚焦“建筑服務(wù)”領(lǐng)域，大力集聚優(yōu)質(zhì)企業(yè)，逐步形成建筑全產(chǎn)業(yè)鏈聚集中心，成為區(qū)域建筑產(chǎn)業(yè)新高地。特色化建設(shè)為“蝶變”奠定基礎(chǔ)：通過“改造提升+新建開發(fā)”策略，拆除違建、優(yōu)化空間，保留優(yōu)質(zhì)樓棟，改造或拆除低效樓棟（僅一期就改造8棟舊廠房并優(yōu)化內(nèi)部空間）；同時(shí)完善基礎(chǔ)設(shè)施，解決道路通行問題，新增停車位，引入生活業(yè)態(tài)并舉辦特色活動(dòng)，構(gòu)建融合共生的生態(tài)環(huán)境。

精細(xì)化發(fā)展推動(dòng)效益攀升。采用“政府主導(dǎo)+國(guó)企建設(shè)+市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)”模式，成立合資運(yùn)營(yíng)公司，搭建四方平臺(tái)推動(dòng)空間、功能、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)服務(wù)四大升級(jí)；構(gòu)建建筑產(chǎn)業(yè)服務(wù)生態(tài)圈，提供專業(yè)服務(wù)；精準(zhǔn)招商成效顯著，成功引進(jìn)7家央企及302家全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)。2020年以來，園區(qū)稅收從1200萬元飆升至5億元，產(chǎn)值從7.8億元增至198億元，生動(dòng)詮釋“騰籠換鳥”的巨大價(jià)值。

目前，泉州市建筑服務(wù)產(chǎn)業(yè)園一期產(chǎn)業(yè)空間已完成全面升級(jí)開放，面貌煥然一新，吸引了中建三局、中建科工、中鐵建工、嘉宜建設(shè)集團(tuán)總部、綠林市政公司等建筑企業(yè)落地園區(qū)。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園：“工業(yè)上樓”探索產(chǎn)業(yè)突圍新路徑

泉州數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園作為國(guó)家級(jí)高新區(qū)“一區(qū)十園”之一、泉州軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)核心園區(qū)。近年來，在省自然資源廳、泉州市自然資源和規(guī)劃局政策規(guī)劃引導(dǎo)下，豐澤區(qū)以盤活利用低效用地試點(diǎn)為抓手，對(duì)園區(qū)全面整合盤活，從全面規(guī)劃、完善配套、招商引資、政策扶持等領(lǐng)域進(jìn)行探索，改善基礎(chǔ)設(shè)施，提升公共服務(wù)，推動(dòng)高新產(chǎn)業(yè)集聚，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升注入新活力。該園區(qū)抓住國(guó)家低效用地盤活利用試點(diǎn)政策，大力推動(dòng)工業(yè)上樓、工業(yè)回歸。2023年，園區(qū)先后獲評(píng)福建省級(jí)人工智能產(chǎn)業(yè)園、泉州市重點(diǎn)專精特新園區(qū)。

整合產(chǎn)城空間實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容與效率提升。對(duì)周邊低效工業(yè)用地連片改造后，園區(qū)規(guī)劃面積從1018畝擴(kuò)展至4230畝，建筑面積從70萬平方米增至369萬平方米，綜合容積率從0.9提高至1.35。產(chǎn)業(yè)地塊以M0新型工業(yè)用地為主，容積率高達(dá)3.0，二期新增55萬平方米產(chǎn)業(yè)空間，今年計(jì)劃再新增37.36萬平方米。

重塑片區(qū)業(yè)態(tài)是核心亮點(diǎn)。將低容積率、低附加值的舊民宅和廠房，改造為容積率3.0的新型工業(yè)用地，積極推動(dòng)“工業(yè)上樓”“產(chǎn)業(yè)鏈上下樓”，既拓展發(fā)展空間，又留住近400萬平方米工業(yè)用地。2024年，一、二期招商率超80%，入駐企業(yè)400家，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值28億元，納稅超1億元。

完善的基礎(chǔ)設(shè)施與混合利用探索為可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。結(jié)合地形打造“十五分鐘” 生活圈，配套建設(shè)中小學(xué)、體育設(shè)施、商業(yè)場(chǎng)所，完善交通水電設(shè)施，推動(dòng)產(chǎn)城人深度融合；以三期綠地為主體，探索土地功能混合利用，增加產(chǎn)業(yè)研發(fā)等配套空間，進(jìn)一步提升土地利用效率。

從“產(chǎn)城融合”到“騰籠換鳥”，再到“工業(yè)上樓”，豐澤區(qū)在省市兩級(jí)主管部門的政策制定、試點(diǎn)支持、專家咨詢等方面的指導(dǎo)和支持下，投用了一批廠房、落地了一批項(xiàng)目、創(chuàng)新了一批機(jī)制，盤活低效用地成效顯著?！跋乱徊?，豐澤將不斷探索適合區(qū)域發(fā)展的路徑，讓每一寸土地都綻放出嶄新的價(jià)值，為未來新城高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力?！必S澤區(qū)自然資源局局長(zhǎng)王祎表示。（陳偉真 康偉強(qiáng)）