面對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，深圳城市更新（俗稱“舊改”）領(lǐng)域迎來了較大力度的政策松綁。日前，深圳市住房建設(shè)局與市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），該《通知》將于2026年3月16日起正式實施，有效期5年。

具體來看，《通知》從合理核定土地移交率、優(yōu)化保障性住房配建要求、允許“清調(diào)供”項目局部調(diào)整規(guī)劃、統(tǒng)籌各方力量推動項目實施等四大措施推動城市更新暴雷出險項目紓困盤活。

在業(yè)內(nèi)看來，此次新政通過相關(guān)措施試圖為開發(fā)商留出利潤空間，打破舊改項目“拆不動、賠不起”的惡性循環(huán)。那么，這一輪被稱為“減負增效”的改革究竟動了哪些核心利益？又將采取怎樣的措施復活那些沉睡的舊改項目？

土地移交率可“打折”，超500個項目或?qū)⑹芤?/strong>

“土地移交率”指城市更新項目中，開發(fā)主體需無償移交政府用于公共設(shè)施建設(shè)的用地面積占項目總用地面積的比例，主要用于道路、綠地、教育、醫(yī)療等公共配套落地。通俗來講，開發(fā)商移交給政府做公共配套的土地越多，留給自己開發(fā)的土地就越少，利潤空間也就越窄。

針對這一痛點，新政給出了極具誠意的解決方案：在滿足交通、教育等基礎(chǔ)配套的前提下，征求相關(guān)部門同意后，未批規(guī)劃的項目可以合理核定（調(diào)降）土地移交率。值得注意的是，這一調(diào)整不需要走冗長的“計劃調(diào)整程序”，可直接在規(guī)劃階段一錘定音。

據(jù)合一城市更新研究院觀察統(tǒng)計，截止2025年底，深圳市已批規(guī)劃項目平均移交率約40.3%。過去，在房地產(chǎn)市場上升時期，較高的土地移交率確實能為城市發(fā)展帶來更多公共利益，而房企能通過轉(zhuǎn)移容積機制獲得相應(yīng)利益，但隨著房地產(chǎn)面臨止跌回穩(wěn)，且改善需求日益追求舒適品質(zhì)，城市更新項目土地移交率和容積率聯(lián)動模式確需優(yōu)化以適應(yīng)新形勢。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，深圳計劃公告項目共計1061個，規(guī)劃公告項目共計758個，實施主體公示項目共計557個，可以看出，未來可通過合理核定（調(diào)降）土地移交率項目超500個，包含涉及未批規(guī)劃項目303個，已批規(guī)劃未簽土地合同超200個。

不再“強制配建”保障房，松綁開發(fā)商手腳

在過去很長一段時間里，深圳的城市更新項目往往肩負著配建保障性住房的“硬任務(wù)”。雖然這有效增加了公共住房供給，但也極大推高了開發(fā)商的建設(shè)成本，成為許多項目難以推進的阻礙之一。

此次《通知》做出了重大調(diào)整：對于未完成規(guī)劃審批的舊改項目，原則上可不配建保障性住房，同時取消相應(yīng)的容積率獎勵。

在業(yè)內(nèi)看來，這是一次根本性的模式轉(zhuǎn)變。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，隨著樓市進入存量時代，國家明確了盤活存量，作為保障性住房的房源籌集新模式。與此同時，商品房價格下行、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，從而導致開發(fā)商參與舊改有可能虧損。因此，轉(zhuǎn)向“政府統(tǒng)籌、多元供給”能降低舊改成本，提振開發(fā)商參與舊改的積極性，還能通過盤活存量實現(xiàn)去庫存、穩(wěn)樓市。

合一城市更新研究院也認為，這一“減負”舉措直接利好項目收益率。對于開發(fā)商而言，不再背負配建指標，意味著可以更專注于提升商品房品質(zhì)，有利于修復市場動力，穩(wěn)定投資預(yù)期。

允許“清調(diào)供”調(diào)規(guī)劃，這類舊改項目或被“盤活”

《通知》還提到，允許“清調(diào)供”項目局部調(diào)整規(guī)劃。運用“清調(diào)供”手段盤活的城市更新項目局部調(diào)整規(guī)劃部分按照本通知執(zhí)行，并應(yīng)符合《住宅項目規(guī)范》（GB55038-2025）相關(guān)要求，其中土地移交率按照城市更新單元整體予以核算；未調(diào)整部分按已批城市更新單元規(guī)劃執(zhí)行。

據(jù)了解，“清調(diào)供”項目特指已完成規(guī)劃審批但未簽訂土地使用權(quán)出讓合同，因原實施方資金鏈斷裂、經(jīng)濟關(guān)系復雜、推進困難等原因陷入僵局，需要政府介入通過“清退-調(diào)整-供地”三步驟盤活的城市更新項目。

這一舉措也被業(yè)界視為解決項目痛點的關(guān)鍵一招，通過“清調(diào)供”，盤活“難啃的骨頭”或“停滯項目”，讓舊改提速。李宇嘉指出，主要涉及以下三類項目，首先是對于因為產(chǎn)權(quán)復雜、手續(xù)不全或長期閑置而無法推進的項目，清理歷史遺留問題與低效用地；其次是對于原本已立項，但因市場變化、規(guī)劃不合理或原實施主體無力開發(fā)而陷入僵局，調(diào)整規(guī)劃指標與實施主體；再次是創(chuàng)新供應(yīng)方式與加快供地，解決“最后一公里”的落地問題，確保存量資源能轉(zhuǎn)化為實際住房或產(chǎn)業(yè)空間。

合一城市更新研究院表示，結(jié)合實操經(jīng)驗分析，并基于當前房地產(chǎn)市場環(huán)境、已批規(guī)劃項目現(xiàn)實情況等，大部分已批規(guī)劃更新項目難以繼續(xù)實施的核心因素之一在于商辦量較大，導致項目整體不可行。局部調(diào)整規(guī)劃正是深入契合項目推進痛點，將部分商業(yè)用地調(diào)整為居住用地，提升項目整體價值，無疑為多數(shù)更新項目帶來巨大福音，助力項目盤活落地。

政府喊話“降預(yù)期”，引入金融活水打破僵局

除了算經(jīng)濟賬，舊改最難的往往是“博弈”。業(yè)主期望高賠償，資方擔心風險大，雙方僵持不下。

而此次新政不僅在技術(shù)層面松綁，更在執(zhí)行層面強調(diào)了“統(tǒng)籌”與“引導”?！锻ㄖ访鞔_提出，各區(qū)政府、前海管理局應(yīng)積極引導市場主體、債權(quán)人、物業(yè)權(quán)利人合理調(diào)整預(yù)期；鼓勵金融機構(gòu)通過提供信貸服務(wù)、并購貸款等途徑，緩解市場主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項目。

“相關(guān)措施將整體降低開發(fā)門檻與成本、提速項目落地，在守住公共利益底線的同時為城市更新注入新動力，助力深圳城市更新和樓市平穩(wěn)發(fā)展。”中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認為。

合一城市更新研究院表示，總體而言，“通知”以盤活存量為核心目標，通過合理降低土地移交率、未批規(guī)劃項目可不配建保障房、“清調(diào)供”項目可局部調(diào)整規(guī)劃、債主業(yè)主降預(yù)期+項目方配合資金方重組重整四大措施，合理平衡公共利益與市場主體收益，提升開發(fā)主體參與盤活意愿與金融機構(gòu)支持力度，加快推動停滯項目重啟實施，實現(xiàn)穩(wěn)投資、保民生、優(yōu)空間的多重政策效果。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽