每經(jīng)記者：陳榮浩 每經(jīng)編輯：黃勝

3月1日，深圳市住房和建設(shè)局、規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），明確自2026年3月16日起施行，有效期5年。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這份新政最核心的突破在于徹底重構(gòu)深圳保障性住房供給體系，將長(zhǎng)期以來(lái)“開(kāi)發(fā)商配建”的核心模式轉(zhuǎn)向“政府統(tǒng)籌、多元供給”。

來(lái)源：深圳市住房和建設(shè)局

通知提到，未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，取消保障性住房獎(jiǎng)勵(lì)容積，原則上可不配建保障性住房。

而后續(xù)保障房的籌集來(lái)源將由相關(guān)部門(mén)通過(guò)新增建設(shè)、存量房屋盤(pán)活、多元收購(gòu)等多渠道統(tǒng)籌落實(shí)。

此前，深圳城市更新項(xiàng)目始終實(shí)行保障房強(qiáng)制配建制度，未完成規(guī)劃審批的舊改項(xiàng)目需按一定比例配建保障房。

這一要求，雖有效補(bǔ)充了保障房供給，卻也大幅增加了開(kāi)發(fā)商的資金壓力和開(kāi)發(fā)成本。近年來(lái)，深圳不少舊改項(xiàng)目陷入“算不過(guò)賬”的困境，最終無(wú)奈停滯。

來(lái)源：合一城市更新

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計(jì)，截至2025年12月8日，深圳已計(jì)劃調(diào)出、失效、清退城市更新項(xiàng)目共計(jì)38個(gè)，涉及拆除范圍約321萬(wàn)平方米。其中，2025年全市計(jì)劃調(diào)出、失效、清退城市更新項(xiàng)目共計(jì)17個(gè)。

而此次深圳的新政，對(duì)保障房的配建要求作出了優(yōu)化。

通知提到，已完成規(guī)劃審批的舊改項(xiàng)目，仍按原規(guī)定執(zhí)行配建要求；未完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目，原則上不再?gòu)?qiáng)制配建保障房，僅需符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求。

那么，配建門(mén)檻降低后，保障房供給缺口如何填補(bǔ)？

新政給出明確答案：通過(guò)新增建設(shè)、存量盤(pán)活、多元收購(gòu)等多渠道統(tǒng)籌落實(shí)。

事實(shí)上，深圳此前已開(kāi)啟相關(guān)實(shí)踐，2026年1月，南山區(qū)國(guó)資委旗下深匯通集團(tuán)就以7億元收購(gòu)綠景白石洲璟庭一整棟公寓，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)后續(xù)或改造為保障性租賃住房，成為國(guó)企收儲(chǔ)存量房的典型案例。

除了供給模式的轉(zhuǎn)變，新政更強(qiáng)化政府主動(dòng)作為，打出組合拳推動(dòng)舊改提速。

在規(guī)劃層面，針對(duì)“清調(diào)供”盤(pán)活的舊改項(xiàng)目，允許重新編制規(guī)劃或局部調(diào)整已批規(guī)劃，土地移交率按新政執(zhí)行，簡(jiǎn)化審批流程；在資金層面，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供信貸、并購(gòu)貸款緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力，支持金融資產(chǎn)管理公司通過(guò)資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整盤(pán)活停滯項(xiàng)目。

通知還提到，舊工業(yè)區(qū)改造為保障性住房的項(xiàng)目，仍按原規(guī)定執(zhí)行配建要求。

部分業(yè)內(nèi)人士分析稱，深圳新政是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出的“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”要求的具體落實(shí)。

“隨著商品房?jī)r(jià)格的下調(diào)，對(duì)一些舊改項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)前算平的賬，可能在改造過(guò)程中就無(wú)法平衡了，甚至虧損。因此，轉(zhuǎn)向‘政府統(tǒng)籌、多元供給’能降低舊改成本，提振開(kāi)發(fā)商參與舊改的積極性，還能通過(guò)盤(pán)活存量實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存、穩(wěn)樓市?！?月3日下午，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者分析稱。

李宇嘉表示，該新政實(shí)施后，將有效降低開(kāi)發(fā)商舊改成本、提振參與積極性，還能推動(dòng)舊改項(xiàng)目向高端化發(fā)展。

“舊改的推進(jìn)，關(guān)鍵看商品房市場(chǎng)的走勢(shì)，特別是片區(qū)商品房銷售量和價(jià)格的穩(wěn)定性；同時(shí)，要看舊改以片區(qū)化的方式推進(jìn)，能否以成片改造提升片區(qū)的價(jià)值。另外，還要看能否落實(shí)依法征收的原則，降低補(bǔ)償成本?！崩钣罴握J(rèn)為，相比于降低保障房配建，這些因素對(duì)舊改推進(jìn)的影響要更為關(guān)鍵。