到了2025年底，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，又是要經(jīng)歷一次大考驗(yàn)。在年中的會(huì)議上，對(duì)于樓市穩(wěn)定給予了很高的重視。第三季度時(shí)各地房?jī)r(jià)信號(hào)也透露出樂(lè)觀的跡象，但是最近一些消息，讓不少民眾對(duì)于樓市未來(lái)又充滿(mǎn)疑惑，銀行和地方國(guó)資也開(kāi)始下場(chǎng)直銷(xiāo)賣(mài)房了，房產(chǎn)稅也準(zhǔn)備好了，那么后續(xù)樓市如何走向呢？

LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）作為房貸的最重要定價(jià)依據(jù)，已經(jīng)6個(gè)月都沒(méi)有再變動(dòng)了，2025年只下調(diào)過(guò)一次，很多民眾思考是不是最近還會(huì)下調(diào)，那么房貸利率又會(huì)迎來(lái)新一輪的調(diào)低，有利于購(gòu)房人和存量商業(yè)房貸民眾呢？但是德先生經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的樓市跟蹤之后，認(rèn)為房貸利率進(jìn)一步下調(diào)的可能性不大，2025年最后兩個(gè)月下調(diào)的可能微乎其微。

預(yù)計(jì)在2026年春節(jié)前，LPR都不太會(huì)調(diào)整。假設(shè)2025年的GDP增速與預(yù)期目標(biāo)相符，后續(xù)LPR也可能在中期都不會(huì)做調(diào)整。民眾如果期望著更低的房貸利率，有可能會(huì)有所失望。但是如果整體樓市繼續(xù)發(fā)生大的價(jià)格下滑信號(hào)，才有可能引發(fā)政策調(diào)整，但估計(jì)首選也不是調(diào)整房貸利率。

因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)有著前所未有的低房貸利率了，雖然樓市還沒(méi)有穩(wěn)定下來(lái)，但是利用調(diào)整房貸利率方式，用于刺激樓市的可能性不大了。如今存款利率在下調(diào)，貸款利率也在下調(diào)，其實(shí)利率下調(diào)的空間也越來(lái)越小了。銀行的存貸利差也在不斷縮小，如果繼續(xù)下調(diào)貸款利率，那銀行的收入就會(huì)受到極大影響，而金融穩(wěn)定則是更為需要維護(hù)的大目標(biāo)。

未來(lái)刺激樓市的更可行措施，有可能是繼續(xù)在一線(xiàn)城市全面取消任何的限購(gòu)限貸措施，在二線(xiàn)城市和其他城市出臺(tái)各種扶持鼓勵(lì)措施，尤其是結(jié)合生育政策給予的各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠。公積金房貸和商業(yè)房貸利率估計(jì)在中期會(huì)保持一定的穩(wěn)定性，如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)再次活躍，房貸利率甚至有可能會(huì)向上做一定的微調(diào)。

最近被傳的紛沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)稅問(wèn)題，德先生認(rèn)為，在現(xiàn)在的敏感時(shí)刻，估計(jì)不會(huì)推出，一切僅僅是傳言。之前的論壇發(fā)言中，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓專(zhuān)家講述，房產(chǎn)稅的技術(shù)難點(diǎn)已經(jīng)克服，政策也已經(jīng)初步修訂完善，房產(chǎn)稅有可能在恰當(dāng)時(shí)刻被推出。

但是最近整個(gè)樓市傳出的消息，卻是銀行，國(guó)企，地方國(guó)資，開(kāi)發(fā)商，法院法拍斷供房、炒房客等等，都在不斷的放量售房，而且采取拍賣(mài)模式時(shí)，一般都從七成起作為底價(jià)，在這種形勢(shì)下，樓市怎么可能平穩(wěn)呢？

怎么都要等到房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，供需方面逐步平衡，而且銀行以及國(guó)資直接持有的各類(lèi)抵押房乃至斷供房處理完畢之時(shí)，才有可能擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，乃至最終實(shí)現(xiàn)全國(guó)推廣房產(chǎn)稅政策。

我們思考下，假如開(kāi)始推行房產(chǎn)稅，以上這些持有房產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，如果不能及時(shí)將手中的房產(chǎn)拋售，那么每年不就需要一大筆資金繳納房產(chǎn)稅嗎？對(duì)于他們的現(xiàn)金流將是一個(gè)極大的考驗(yàn)，反而有可能加重經(jīng)營(yíng)困難。所以德先生估計(jì)暫時(shí)可能不會(huì)很快退出，最少讓他們要緩一緩。

現(xiàn)在全國(guó)只有上海和重慶兩地在試行房產(chǎn)稅，很有可能就像當(dāng)年推行個(gè)人養(yǎng)老金政策一樣，會(huì)找出十幾個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅擴(kuò)大推廣，之后再過(guò)兩三年，全國(guó)全部適用。但是擴(kuò)大推廣的城市，前提就是房?jī)r(jià)要穩(wěn)定下來(lái)，否則這將是加速樓市下調(diào)的重大負(fù)面因素。

現(xiàn)在急需要關(guān)注的是，銀行、地方國(guó)資等等開(kāi)始直接入市賣(mài)房。他們將對(duì)整個(gè)樓市的沖擊非常之大，這些年有可能他們手中已經(jīng)積攢了大量的房源，會(huì)讓剛剛建立起來(lái)脆弱的樓市平穩(wěn)信息瞬間崩潰，這才是影響我國(guó)樓市近期發(fā)展的大事件。

樓市的全面穩(wěn)定有可能在2025年實(shí)現(xiàn)不了，看后續(xù)在2026年能不能逐步穩(wěn)定下來(lái)。不過(guò)再次說(shuō)明，在一些供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需的縣城和小城市，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定之路可能還很漫長(zhǎng)。