文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

坐落于西安未央路132號(hào)的經(jīng)發(fā)大廈，是西安經(jīng)開區(qū)核心地段的甲級(jí)智能寫字樓，近日，大廈A座停車場(chǎng)的14個(gè)商業(yè)單位及224個(gè)停車位，正在引發(fā)一場(chǎng)涉及關(guān)聯(lián)方“輸血”的爭(zhēng)議。

12月5日，經(jīng)發(fā)物業(yè)（01354.HK）公告披露，擬以總代價(jià)6300.75萬元收購(gòu)和租賃關(guān)聯(lián)方經(jīng)發(fā)地產(chǎn)的物業(yè)和停車位。這筆交易就包括收購(gòu)14個(gè)商業(yè)物業(yè)單位和224個(gè)停車位，以及租賃37個(gè)人防停車位和受讓60個(gè)機(jī)械停車位使用權(quán)。

根據(jù)經(jīng)發(fā)物業(yè)的公告，這筆交易具體分為三部分：

第一部分是資產(chǎn)收購(gòu)協(xié)議，代價(jià)為5524.75萬元，用于收購(gòu)位于經(jīng)發(fā)大廈A座的14個(gè)商業(yè)用途物業(yè)單位以及224個(gè)標(biāo)準(zhǔn)停車位；

第二部分為人防停車場(chǎng)租賃協(xié)議，代價(jià)為296萬元，涉及總面積為2038.64平方米的37個(gè)人防停車位，租賃期限為20年；

第三部分則是機(jī)械停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，代價(jià)為480萬元，受讓60個(gè)機(jī)械停車位使用權(quán)，同樣為期20年。

上述所有交易款項(xiàng)，均采用分期支付方式結(jié)算。

值得注意的是，截至2025年6月30日，經(jīng)發(fā)物業(yè)賬上現(xiàn)金規(guī)模約為3.6億元，此次關(guān)聯(lián)交易總額6300.75萬元，相當(dāng)于動(dòng)用了其約六分之一的現(xiàn)金儲(chǔ)備。

在資本熱潮褪去后沖擊上市，經(jīng)發(fā)物業(yè)IPO的凈籌資額也不過只有9047萬港元，這筆交易的規(guī)?？梢娨话摺?/p>

這并非經(jīng)發(fā)物業(yè)首次向關(guān)聯(lián)方收購(gòu)資產(chǎn)。早在2023年1月，經(jīng)發(fā)物業(yè)就曾向關(guān)聯(lián)方西安金融中心建設(shè)開發(fā)有限公司收購(gòu)過商業(yè)物業(yè)，當(dāng)時(shí)給出的理由是為了用作集團(tuán)辦公室。

“實(shí)現(xiàn)收入組合多元化，獲得穩(wěn)定租金收益”，此番交易，經(jīng)發(fā)物業(yè)在公告中表示，其長(zhǎng)期為經(jīng)發(fā)大廈提供物業(yè)服務(wù)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值有充分認(rèn)知。

但市場(chǎng)分析指出，按照當(dāng)前經(jīng)發(fā)大廈的平均租金90元/平方米/月，車位月租金550元，物業(yè)費(fèi)8元/平方米/月的數(shù)據(jù)計(jì)算，即使這些資產(chǎn)全部順利出租，每年帶來的租金收入也僅為約400萬元。

按此推算，這筆投資需要超過15年時(shí)間才能收回成本，且這一估計(jì)還是建立在市場(chǎng)情況相當(dāng)樂觀的前提下。但現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)前全國(guó)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)并不佳。

根據(jù)公告數(shù)據(jù)，經(jīng)發(fā)物業(yè)此次接收的這部分經(jīng)發(fā)大廈資產(chǎn)，近年業(yè)績(jī)已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑。2023年，這部分資產(chǎn)的年租金總收入約為202.67萬元，進(jìn)入2024年后卻大幅降至僅有75.6萬元。

與此同時(shí)，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)方面也并未設(shè)立專門團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)這些資產(chǎn)的出租事宜。這也意味著經(jīng)發(fā)物業(yè)不僅要面對(duì)寫字樓空置率高企的行業(yè)困境，還需要自行組建團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)資產(chǎn)出租。

聚焦經(jīng)發(fā)物業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，2025年上半年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約4.71億元，同比增加約1.8%；期內(nèi)錄得毛利約7930.2萬元，同比增加13.9%；毛利率16.8%，同比增加1.8%；利潤(rùn)約為3209.8萬元，同比增長(zhǎng)3.5%，凈利潤(rùn)率6.8%。

幾項(xiàng)核心業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)均錄得增長(zhǎng)，尤其是毛利取得雙位數(shù)增長(zhǎng)，在行業(yè)深度調(diào)整周期可謂表現(xiàn)亮眼。但在同行竭力擺脫關(guān)聯(lián)依賴的大勢(shì)下，經(jīng)發(fā)物業(yè)卻似乎有意與母公司捆綁得更緊。

2021年至2024年，經(jīng)發(fā)物業(yè)的前五大客戶貢獻(xiàn)收入占營(yíng)收比重分別為49.1%、46.4%、41.1%、36.3%。其中，第一大客戶為其最終控股股東西安經(jīng)開管委會(huì)。

在2021年至2024年的報(bào)告期內(nèi)，經(jīng)發(fā)物業(yè)向西安經(jīng)開管委會(huì)提供服務(wù)所產(chǎn)生的收益占公司總收入的比重分別為33.9%、31.8%、27.1%、24.49%。

進(jìn)入2025年，經(jīng)發(fā)物業(yè)在中期報(bào)告中明確提出：“集團(tuán)將積極尋求其母公司經(jīng)發(fā)集團(tuán)擴(kuò)大業(yè)務(wù)覆蓋范圍帶來的發(fā)展機(jī)遇，積極參與投標(biāo)，擴(kuò)大其經(jīng)營(yíng)半徑，確保規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)?！?/p>

從近年來的業(yè)績(jī)來看，經(jīng)發(fā)物業(yè)的規(guī)模確實(shí)在穩(wěn)步擴(kuò)張。截至2025年6月底，其在管建筑面積達(dá)1749.8萬平方米，較2024年同期增長(zhǎng)23.6%。

然而，規(guī)模增長(zhǎng)也帶來了“副作用”——貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)從2024年底時(shí)的2.53億元增加至今年上半年的3.29億元，增幅達(dá)30.0%，高于規(guī)模增速。

國(guó)資背景、頭頂“陜西物業(yè)第一股”登陸港交所，但經(jīng)發(fā)物業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)一直不盡如人意。

2024年7月3日在上市當(dāng)天就遭遇破發(fā)，當(dāng)天收盤價(jià)較發(fā)行價(jià)跌超10%。截至2025奶牛12月9日，經(jīng)發(fā)物業(yè)股價(jià)報(bào)收3.70港元，較7.5港元的發(fā)行價(jià)已縮水約50%。

今年6月，經(jīng)發(fā)物業(yè)股價(jià)經(jīng)歷了一場(chǎng)“大劫”，月內(nèi)股價(jià)累計(jì)下跌近80%，其中在6月20日和6月23日兩個(gè)交易日跌了將近70%。

市場(chǎng)分析認(rèn)為這與經(jīng)發(fā)物業(yè)的兩位基石投資者——天博診斷及盯準(zhǔn)教育——在7月2日迎來限售股解禁有關(guān)。

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