當(dāng) Wests Tigers（西老虎隊(duì)）大股東 Holman Barnes Group（HBG）本周突然解雇俱樂部 4 名獨(dú)立董事時(shí)，整個(gè) NRL（澳大利亞國家橄欖球聯(lián)盟）都彌漫著無奈與嘲諷 —— 這不過是這支球隊(duì) 20 年災(zāi)難史中，又一個(gè)令人唏噓的注腳。

20 年里，他們賽場戰(zhàn)績拉胯（2005 年之后再無冠軍，2011 年后未進(jìn)過季后賽），管理層動(dòng)蕩不止，而這一切亂象的根源，竟是一宗橫跨 16 年的悉尼爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目。更諷刺的是，這場牽扯多方、幾乎人人受損的鬧劇中，唯有 Heworth Investment（璽沃投資公司）獨(dú)善其身，賺得盆滿缽滿，成為唯一的贏家！

1一、

緣起：賭場逼宮 + 合并求生，

Balmain 的 “地產(chǎn)自救” 豪賭

Wests Tigers 的悲劇，要從其前身的合并與財(cái)務(wù)危機(jī)說起。

1999 年，Balmain Tigers（巴爾曼老虎隊(duì)）與 Western Suburbs Magpies（西悉尼喜鵲隊(duì)）在 NRL 縮減球隊(duì)規(guī)模的壓力下，被迫合并為 Wests Tigers。彼時(shí)，兩支俱樂部都依賴各自的 leagues club（聯(lián)盟俱樂部）盈利 —— 核心收入來源是 pokies（撲克機(jī)），再將大部分收益投入 NRL 球隊(duì)運(yùn)營。

但好景不長，悉尼 Star 賭場在距離 Balmain Leagues Club 不到 3 公里處開業(yè)，24 小時(shí)營業(yè)的模式直接虹吸了大量客源。雪上加霜的是，后續(xù) pokies 稅收上調(diào)、禁煙令落地，徹底斷了俱樂部的財(cái)路。到 2009 年，Balmain Leagues Club 的債務(wù)已飆升至 2000 萬澳元，瀕臨破產(chǎn)。

走投無路之下，俱樂部將最后的希望寄托在手中的黃金地皮上 —— 位于 Rozelle（羅澤爾）的俱樂部舊址。他們計(jì)劃聯(lián)合開發(fā)商搞地產(chǎn)開發(fā)，打造住宅 + 新俱樂部綜合體，用賣房收益償還債務(wù)，一場 “地產(chǎn)自救” 豪賭就此開啟。

【2021 年 4 月，Rozelle 廢棄的 Balmain Leagues Club 舊址，見證著這場持續(xù) 16 年的地產(chǎn)鬧劇】

2

16 年?duì)€尾史：

從 1 澳元接盤到三度被拒，坑越踩越深

2004 年，Balmain Leagues Club 正式推進(jìn)地塊重建，可這場 “自救” 卻變成了長達(dá) 16 年的噩夢：

2008 年，全球金融危機(jī)爆發(fā)，合作建筑商 Reed Construction 因背靠雷曼兄弟（Lehman Brothers）直接破產(chǎn)，項(xiàng)目剛起步就停擺；

2009 年，傳奇球星 Ben Elias（本?埃利亞斯）轉(zhuǎn)型開發(fā)商，與合伙人 Ian Wright（伊恩?賴特）以 1 澳元價(jià)格買下俱樂部總部，卻承接了 2350 萬澳元債務(wù)，推出 “Rozelle Village”（羅澤爾村）首版方案 ——3 棟 12 層公寓 + 商業(yè)配套 + 新俱樂部，預(yù)算近 1 億澳元；

2010 年，方案因 “交通承載力不足” 被規(guī)劃部門駁回，同年 Balmain Leagues Club 因持續(xù)虧損正式關(guān)閉；

2014 年，第二版方案加碼至 2175 萬澳元預(yù)算，計(jì)劃建 24 層高樓，卻被時(shí)任新州州長 Barry O’Farrell（巴里?奧法雷爾）領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合政府否決，理由是 “影響居民生活、缺乏停車位，不符合公共利益”；

2016 年，第三版方案縮減規(guī)模，仍遭土地環(huán)境法院（Land and Environment Court）一票否決；

2021 年，項(xiàng)目好不容易獲批，新州政府突然宣布征用地塊建設(shè)悉尼地鐵西線（Sydney Metro West）隧道，工期直接延誤兩年；

2022 年 5 月 8 日，廢棄的舊俱樂部遭遇可疑火災(zāi)，警方稱目擊兩名少年逃離現(xiàn)場，地塊雪上加霜。

【2014 年被駁回的 Rozelle Village 方案，彼時(shí)誰也沒想到，這場地產(chǎn)夢會拖垮一支球隊(duì)】

16 年間，項(xiàng)目三易方案、三度被拒，歷經(jīng)合作方破產(chǎn)、政府征用、意外火災(zāi)等多重打擊，從 “救命稻草” 變成了吸干資金的 “黑洞”。Balmain Tigers 也因項(xiàng)目拖累，欠下 NRL 540 萬澳元債務(wù)，2018 年被迫進(jìn)入破產(chǎn)管理（administration）。

3

贏家登場：

Heworth 抄底接盤，完美避坑逆襲

就在 Balmain Tigers 走投無路、項(xiàng)目淪為 “無人敢接的爛尾地” 時(shí)，Heworth Investment 出手了！

2018 年，Ben Elias 團(tuán)隊(duì)徹底絕望，將 Rozelle 地塊賣給 Heworth 旗下的 Grand Rozelle 公司。即便換了所有者，項(xiàng)目仍保留 “Rozelle Village” 的公開名稱，但命運(yùn)卻迎來 180 度大轉(zhuǎn)彎 ——Heworth 用一套 “教科書級操作”，避開所有坑，硬生生把爛尾地變成了搖錢樹：

1

只買資產(chǎn)不接債，輕裝上陣無包袱

Heworth 果斷拒絕承接 Ben Elias 團(tuán)隊(duì)的 2350 萬澳元債務(wù)，僅收購地塊開發(fā)權(quán)，徹底擺脫歷史包袱，以遠(yuǎn)低于悉尼核心地塊市場價(jià)的成本入場；

2

重構(gòu)方案 + 搞定關(guān)鍵人，打通審批死結(jié)

早期方案屢屢被拒，核心是沒平衡商業(yè)價(jià)值與公共利益。Heworth 推翻舊規(guī)劃，重新設(shè)計(jì)出 16 層高樓、227 套住宅 + 大型商業(yè)零售區(qū) + 新俱樂部的復(fù)合型方案，還承諾優(yōu)先引入本地商戶、開放公共廣場、將新俱樂部作為社區(qū)活動(dòng)中心。這套方案精準(zhǔn)打動(dòng)了曾強(qiáng)烈反對早期開發(fā)的 Leichhardt Council（現(xiàn)并入 Inner West Council）市長 Darcy Byrne（達(dá)西?伯恩），2020 年 9 月項(xiàng)目成功獲批；

3

避開所有雷區(qū)，踩準(zhǔn)市場紅利

應(yīng)對政府征用：與政府充分溝通，調(diào)整施工路線，待地鐵建設(shè)影響消退后再推進(jìn)，未造成實(shí)質(zhì)性成本浪費(fèi)；

規(guī)避意外風(fēng)險(xiǎn)：快速拆除閑置的舊建筑，從源頭杜絕火災(zāi)等安全隱患；

把握房價(jià)周期：2018 年接手時(shí)悉尼房價(jià)正處復(fù)蘇周期，2020-2023 年低利率政策推動(dòng)核心區(qū)房價(jià)大漲，項(xiàng)目 2025 年前后完工，完美趕上出貨窗口期。

【Rozelle Village 最終獲批方案渲染圖，16 層高樓 + 227 套住宅，預(yù)算升至 3 億澳元】

最終獲批的 Rozelle Village 方案，比 2009 年首版方案高出 4 層、多 82 套住宅，預(yù)算從 1 億澳元飆升至 3 億澳元，規(guī)模翻倍、價(jià)值翻倍。而這一切，都與早已失去控制權(quán)的 Balmain Tigers 無關(guān)了。

4

球隊(duì)易主 + 內(nèi)斗升級：

剛見曙光就遭 “奪權(quán)”

在 Rozelle 項(xiàng)目持續(xù)拖累下，Balmain Tigers 的財(cái)務(wù)狀況徹底崩盤。2019 年，HBG（Wests Ashfield Leagues Club 母公司）趁機(jī)買下 Balmain 欠 NRL 的 300 萬澳元債務(wù)（主要與 Rozelle Village 項(xiàng)目相關(guān)），將持股比例提升至 90%，Balmain Tigers 僅剩 10% 股權(quán)，徹底失去球隊(duì)控制權(quán)。

不過，在 HBG 掌控初期，俱樂部曾迎來短暫曙光：2024 年，基于獨(dú)立審查報(bào)告，HBG 任命 Shane Richardson（沙恩?理查森）為 CEO，前新州州長 Barry O’Farrell 為獨(dú)立董事主席。在兩人帶領(lǐng)下，俱樂部實(shí)現(xiàn)十年首盈利，還清所有債務(wù)，會員數(shù)突破 1.3 萬，球隊(duì)?wèi)?zhàn)績也從連續(xù)三年墊底回升至第 13 名。

就在球迷以為 “最壞的日子已經(jīng)過去” 時(shí)，HBG 突然解雇 4 名獨(dú)立董事，對外理由是 “對球衣設(shè)計(jì)、Leichhardt Oval 主場賽事安排缺乏知情權(quán)”，但外界普遍認(rèn)為，這是 HBG 想徹底掌控俱樂部，甚至可能拋棄 Wests Tigers 品牌、偏向 Western Suburbs Magpies 派系。

【曾期待 2026 年晉級季后賽的 Wests Tigers 球迷，如今再次陷入絕望】

連鎖反應(yīng)隨之而來：CEO Shane Richardson 表示，當(dāng)初接受職位的前提是 “擁有獨(dú)立董事會”，如今前提不復(fù)存在，其去留將在周一公布；NRL 已宣布介入調(diào)查，Independent Liquor and Gaming Authority 也在密切關(guān)注；曾反對早期開發(fā)方案的 Darcy Byrne 市長，甚至組織集會呼吁拯救 Wests Tigers，要求新州相關(guān)部門介入。

更棘手的是，Shane Richardson 還面臨與財(cái)務(wù)決策相關(guān)的舉報(bào)人投訴，而《每日電訊報(bào)》報(bào)道稱 Arthur Laundy（阿瑟?朗迪）可能試圖收購 HBG，但知情人士透露這一可能性極低。剛有起色的俱樂部，再次陷入混亂。

5

終局：多方皆輸，唯有 Heworth 全身而退

這場持續(xù) 16 年的地產(chǎn)鬧劇，最終只有 Heworth Investment 笑到了最后：

Balmain Tigers：從俱樂部所有者淪為小股東，徹底失去控制權(quán)；

Wests Tigers：被地產(chǎn)項(xiàng)目拖垮 20 年，剛見曙光就因內(nèi)斗陷入危機(jī)，甚至面臨被踢出聯(lián)賽的風(fēng)險(xiǎn)（Ben Elias 在接受 9News 采訪時(shí)直言：“我們最該擔(dān)心的，是球隊(duì)被徹底逐出聯(lián)盟”）；

HBG：雖掌控球隊(duì)，卻失盡民心，未來充滿變數(shù)；

球迷：20 年里經(jīng)歷球隊(duì)低迷、內(nèi)斗不斷，從期待到絕望，承受無盡情感內(nèi)耗；

唯有 Heworth Investment：不卷入球隊(duì)內(nèi)斗，不承接歷史債務(wù)，精準(zhǔn)抄底、重構(gòu)方案、避開所有雷區(qū)，如今項(xiàng)目即將落地，既能靠 227 套住宅快速回籠數(shù)十億澳元，又能通過商業(yè)配套獲得長期租金收益，成為這場多方博弈中唯一全身而退、賺得盆滿缽滿的贏家。

【2022 年火災(zāi)后的舊俱樂部舊址，一地狼藉的背后，是 Heworth 的精準(zhǔn)逆襲】

一場本為 “自救” 的地產(chǎn)豪賭，最終變成了少數(shù)人的盛宴、多數(shù)人的災(zāi)難。Wests Tigers 的悲劇，到底是管理層的決策失誤，還是資本博弈下被犧牲的棋子？歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法！

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