家人們，最近是不是刷到好多 “AI 要淘汰房地產(chǎn)” 的說(shuō)法？說(shuō)什么 TMT 行業(yè)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)房地產(chǎn)了，以后房子沒(méi)人買，AI 就能搞定一切。我剛開始刷到的時(shí)候都懵了，難道以后咱住的不是房子，是 AI 給造的虛擬空間？直到看到中泰國(guó)際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷的演講，才算把心里的石頭落地 —— 他說(shuō) “AI 取代房地產(chǎn)，就像說(shuō)外賣訂單超了菜市場(chǎng)，就想替代菜市場(chǎng)一樣荒謬”，這話太實(shí)在了！

先給咱不懂行的朋友捋捋這個(gè)熱點(diǎn)的來(lái)龍去脈。最近不是 AI 特別火嘛，有數(shù)據(jù)說(shuō) 2023 年 TMT 行業(yè)營(yíng)收都 41.4 萬(wàn)億元了，比房地產(chǎn)上下游加起來(lái)的 38 萬(wàn)億元還多，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的能力也更強(qiáng)，于是就有人喊 “高科技要取代房地產(chǎn)當(dāng)?shù)谝恢е?。這話聽著挺唬人，尤其對(duì)咱普通老百姓來(lái)說(shuō)，總覺(jué)得 AI 這么厲害，說(shuō)不定真能把房子這事兒給 “顛覆” 了。但李迅雷一句話就點(diǎn)透了：“高科技、制造業(yè)是人體的新陳代謝系統(tǒng)，房地產(chǎn)就是循環(huán)系統(tǒng)，二者缺一不可”。你想想，新陳代謝再?gòu)?qiáng)，循環(huán)系統(tǒng)停了能行嗎？根本不成立嘛！

為啥說(shuō) AI 再牛也取代不了房地產(chǎn)？咱拆三個(gè)最實(shí)在的原因，保證底層觀眾都能聽懂。

第一個(gè)，房子是 “剛需中的剛需”，AI 解決不了 “住” 的本質(zhì)。你再厲害的 AI，能給你造個(gè)能遮風(fēng)擋雨、能讓孩子上學(xué)、能讓老人養(yǎng)老的實(shí)體空間嗎？不可能！AI 能幫你查房?jī)r(jià)、看戶型、做虛擬看房，但它替代不了你下班回家推開門的踏實(shí)感，替代不了孩子在小區(qū)里奔跑的快樂(lè)，替代不了老人在樓下曬太陽(yáng)的愜意?？硕鸬恼{(diào)研也顯示，AI 現(xiàn)在最多就是幫房企搜集數(shù)據(jù)、做個(gè)報(bào)告，真要到拿地建房、解決居民居住需求這些核心事兒，還得靠人靠實(shí)體產(chǎn)業(yè)。咱普通人這輩子最大的消費(fèi)就是房子，AI 能算出最優(yōu)戶型，但算不出你對(duì)家的期待 —— 是喜歡朝南的陽(yáng)臺(tái)，還是看重離父母近，這些藏著煙火氣的需求，只有房地產(chǎn)這個(gè)實(shí)體行業(yè)能滿足。

第二個(gè)，房地產(chǎn)牽一發(fā)而動(dòng)全身，AI 扛不起這么大的擔(dān)子。你可能不知道，房地產(chǎn)不是光蓋房子那么簡(jiǎn)單，它上下游連著幾十個(gè)行業(yè)：鋼筋水泥、家電家具、裝修建材，甚至連賣窗簾的、搞家政的都跟著受益。數(shù)據(jù)說(shuō)房地產(chǎn)每產(chǎn)出 1 塊錢，全行業(yè)就得配套 2.37 塊錢的支持，這意味著多少就業(yè)崗位？農(nóng)民工、設(shè)計(jì)師、銷售、物業(yè)人員，一億人靠這個(gè)吃飯！AI 能替代這些人的工作嗎？就算 AI 能設(shè)計(jì)圖紙，也得有人去施工；就算 AI 能賣房子，也得有人去維護(hù)小區(qū)。更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)還關(guān)系到咱老百姓的財(cái)富、銀行的安全、地方的發(fā)展。你家房子是資產(chǎn)，銀行貸款靠房產(chǎn)抵押，地方建設(shè)靠土地收入，這些都是 AI 碰不了的。李迅雷也說(shuō)了，房地產(chǎn)是繞不去的坎，它跟方方面面都掛鉤，不是說(shuō)換個(gè)高科技產(chǎn)業(yè)就能替代的。

第三個(gè)，AI 在房地產(chǎn)行業(yè)根本 “放不開手腳”。別以為 AI 無(wú)所不能，在房地產(chǎn)這兒它處處受限。首先是數(shù)據(jù)問(wèn)題，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)太分散了，開發(fā)商的拿地成本、中介的客戶信息、銀行的貸款記錄，都藏在各自的系統(tǒng)里，像一座座 “數(shù)據(jù)孤島”，AI 想整合都難。而且這些數(shù)據(jù)都是商業(yè)機(jī)密，誰(shuí)也不敢隨便共享，怕泄露隱私和商機(jī)。其次是人才問(wèn)題，既懂 AI 又懂房地產(chǎn)的人太少了，調(diào)研說(shuō)房企里這種復(fù)合型人才還不到 10%。你讓搞 AI 的來(lái)做房產(chǎn)決策，他不懂地段好壞；讓搞房產(chǎn)的來(lái)用 AI，他又玩不轉(zhuǎn)技術(shù)，兩邊脫節(jié)怎么替代？最后是 AI 只能做 “輔助”，做不了 “決策”。現(xiàn)在房企用 AI 最多就是快速生成個(gè)市場(chǎng)報(bào)告，把幾周的活縮到幾分鐘，但真要決定在哪拿地、蓋多少房子、賣什么價(jià)格，還得靠資深專家的經(jīng)驗(yàn)判斷。AI 能算數(shù)據(jù)，但算不出政策變化、算不出鄰里關(guān)系、算不出區(qū)域發(fā)展的潛力，這些 “虛” 的東西，恰恰是房地產(chǎn)最核心的價(jià)值。

那這個(gè)熱點(diǎn)背后，其實(shí)藏著兩個(gè)重要影響，咱得看明白。一方面，這說(shuō)明房地產(chǎn)的 “不可替代性” 被重新重視了。之前總有人唱衰房地產(chǎn)，說(shuō)它要被高科技淘汰，但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)家站出來(lái)說(shuō)話，國(guó)家 “十五五” 規(guī)劃也強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)房地產(chǎn)、建 “好房子”，這說(shuō)明房地產(chǎn)還是經(jīng)濟(jì)的壓艙石，不會(huì)輕易被取代。另一方面，AI 不是來(lái) “取代” 房地產(chǎn)的，是來(lái) “升級(jí)” 它的。以后 AI 可能會(huì)讓看房更方便、選房更精準(zhǔn)、小區(qū)管理更智能，但這些都是為了讓房地產(chǎn)更好地服務(wù)我們，而不是把它干掉。就像現(xiàn)在的外賣沒(méi)取代菜市場(chǎng)，只是讓買菜更方便了，AI 也只會(huì)讓買房住家更舒心，不會(huì)讓房子消失。

最后說(shuō)說(shuō)我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但絕對(duì)真實(shí)。我覺(jué)得那些喊 “AI 取代房地產(chǎn)” 的人，要么是不懂房地產(chǎn)的本質(zhì)，要么是故意制造焦慮。房地產(chǎn)的核心是什么？是 “人” 和 “空間” 的連接，是實(shí)實(shí)在在的民生需求，是牽一發(fā)而動(dòng)全身的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。AI 再先進(jìn)，也是工具，工具能提高效率，但替代不了人性的需求、替代不了實(shí)體的價(jià)值。你想想，就算 AI 能給你模擬一萬(wàn)種家的樣子，你最終還是要走進(jìn)一個(gè)真實(shí)的房子，掛上自己的照片、擺上喜歡的家具，這才是家的意義。

而且我特別認(rèn)同一個(gè)觀點(diǎn)：房地產(chǎn)不是 “落后產(chǎn)業(yè)”，它本身就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的巨頭。它能解決大量就業(yè)，能帶動(dòng)無(wú)數(shù)制造業(yè)，能讓普通人有資產(chǎn)可依，這些都是 AI 目前做不到的。高科技發(fā)展是好事，但不能為了捧高科技就貶低房地產(chǎn)。就像我們既要會(huì)用智能手機(jī)，也得有個(gè)安穩(wěn)的家一樣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展既需要 AI 這樣的新引擎，也需要房地產(chǎn)這樣的壓艙石。

可能有人會(huì)說(shuō)，以后房子會(huì)不會(huì)不值錢了？但你要想，只要有人要結(jié)婚、要生子、要改善生活，就需要房子；只要城市在發(fā)展、就業(yè)在增加，就需要建房子。AI 改變的是房地產(chǎn)的發(fā)展方式，不是它的存在價(jià)值。以后的房子可能更智能、更環(huán)保、更舒適，但 “住有所居” 的需求永遠(yuǎn)不會(huì)變，房地產(chǎn)的核心地位也永遠(yuǎn)不會(huì)被替代。

所以別被那些 “AI 取代房地產(chǎn)” 的說(shuō)法帶偏了，房子不是冷冰冰的商品，也不是能被技術(shù)輕易淘汰的產(chǎn)業(yè)，它是我們生活的根基，是經(jīng)濟(jì)的支柱。AI 再牛，也替不了你家的房子，替不了你對(duì)家的期待。以后我也會(huì)持續(xù)跟大家聊這些房產(chǎn)真相，不玩虛的，只說(shuō)人話，喜歡的家人記得關(guān)注，咱們下期接著嘮！