澳洲房市出事：是“穩(wěn)”還是“要涼”？

最新數(shù)據(jù)讓人大吃一驚

最近，一批關(guān)于澳洲房產(chǎn)市場的最新報(bào)告發(fā)布，乍一看全國房價還在上漲，但細(xì)剖數(shù)據(jù)就像撥開迷霧，有的是漲勢，有的是隱憂。

到底現(xiàn)在的房市，是在積蓄能量，還是在暗中滑坡？給你幾組最值得注意的信息。

全澳房價仍漲，但勁頭明顯減弱

根據(jù)Cotality的最新月度報(bào)告，2025年11月，澳洲全國住宅房價中位數(shù)上漲了約1%。這是最近三個月里，房價連續(xù)錄得上漲，某種程度上表明市場仍有支撐。

富人區(qū)富豪開始“割肉離場”

最近的一些報(bào)道顯示，即便是在澳洲最頂級的豪宅區(qū)，也出現(xiàn)了大量房主出售房產(chǎn)的增加。

比如，在悉尼北岸、港灣區(qū)、墨爾本頂級學(xué)區(qū)和Toorak 等高端社區(qū)，有大批量的大宅、海景房、豪華公寓被掛上市場，而且成交價和掛牌價都出現(xiàn)折扣趨勢。

與此同時，一份對“豪宅與頂級住宅市場”的深度調(diào)研報(bào)告也指出，高端市場“雖尚未全面崩塌，但成交量下降明顯，掛牌時間變長數(shù)量增加” ，豪宅從“搶手貨”變成“等買家”的閑貨。

此外，有媒體指出，在當(dāng)前高利率、經(jīng)濟(jì)不確定、貸款收緊的大環(huán)境下，不少原本投資豪宅/第二住所/假期屋的富裕家庭，已經(jīng)開始考慮變現(xiàn)現(xiàn)金流，導(dǎo)致“頂級房源供應(yīng)”明顯增加。

豪宅交易仍有火爆，但分化巨大

并不是說所有豪宅都跌，最近仍有少數(shù)頂級豪宅成交價格驚人，比如有的歷史豪宅、濱水大宅，以天價出售。但整體來看，這樣的成交更多是“少數(shù)買家砸重金搶稀缺資源”的結(jié)果，遠(yuǎn)不能代表整個高端市場的健康。豪宅市場正在經(jīng)歷“分化”：一部分高凈值買家鎖定少量頂級資產(chǎn)；另一部分普通豪宅持有者，在資產(chǎn)流動性、貸款成本、市場預(yù)期變化下，選擇“出場”。

此外，澳洲大城市的數(shù)據(jù)來看，情況同樣不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，悉尼當(dāng)月房價僅上漲約0.5%，墨爾本甚至只有0.3%的微漲。相比前幾個月全國1%的漲幅，這兩個主要城市明顯落后。

也就是說，全國房價上漲的“重?fù)?dān)”，正日益壓在次級城市和非傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域，而傳統(tǒng)大城市的房市正在疲軟中。

拍賣率下降、交易疲軟：買賣雙方都開始冷靜

房市“火熱”往往伴隨著高成交率和激烈競拍，但最新數(shù)據(jù)顯示，拍賣市場和成交活躍度正在下滑。根據(jù)Domain與Cotality的數(shù)據(jù)顯示，最近悉尼與墨爾本的拍賣成交率已經(jīng)從前幾個月的高點(diǎn)滑落到約67%–68%。

拍賣量上去了，但成交率不高，說明不是買家不夠，而是賣家對價格預(yù)期還停留在高點(diǎn)，不太愿意降價。換言之，市場出現(xiàn)供大于求的苗頭，這對房價保持穩(wěn)定并不是好事。

“漲慢” ≠“穩(wěn)定上漲” ，部分區(qū)域已經(jīng)開始縮水

有些媒體和評論指出目前市場呈現(xiàn)“分化”趨勢：不是所有區(qū)域都表現(xiàn)一致。部分學(xué)區(qū)、熱門城區(qū)、豪宅區(qū)房價已經(jīng)開始下跌或陷入停滯，房產(chǎn)價值縮水、轉(zhuǎn)售虧損的案例增多。

對很多曾經(jīng)寄希望于房產(chǎn)增值的房東來說，這種“表面上漲、內(nèi)部波動”的局面，無疑是一個警號。

背后原因：信貸收緊+利率不確定+供給偏多

為什么突然感覺房市沒那么穩(wěn)了？幾條原因正在交織發(fā)酵：

• 雖然過去一段時間有降息，但隨著通脹壓力、貸款利率和購房成本不確定性加強(qiáng)，很多潛在買家望而卻步，導(dǎo)致需求支撐弱化。Cotality分析師就指出，目前房價與家庭收入比處于歷史高位，這極大壓縮了普通買家的購房能力。

• 拍賣量增加，說明很多房東想在“最后高點(diǎn)”前拋房套現(xiàn)；但實(shí)際成交率下滑，說明買家并不買賬。賣方心理與買方需求脫節(jié)，是房價難以下跌的同時，也難有大漲的原因。

• 在很多城市，尤其是中小城市或郊區(qū)，新房源與房屋供應(yīng)持續(xù)，供大于求趨勢出現(xiàn)，加上人口流動與貸款政策、收入增長無法同步，使得“供求關(guān)系”、“支付能力”和“購房需求”三者出現(xiàn)割裂。

  
  

這波混合信號，對普通購房者來說其實(shí)既是提醒，也是機(jī)會：

• 如果你目的是自住，從改善居住條件、長遠(yuǎn)打算來看，合適房源 + 穩(wěn)定預(yù)算依然是可靠選擇。但別把“房子會一直漲”當(dāng)作理所當(dāng)然。

• 如果你是投資/投機(jī)目的，要格外謹(jǐn)慎。當(dāng)前房價與潛在風(fēng)險(xiǎn)都在增大，投資回報(bào)的不確定性比前幾年高多了。

• 想抓住機(jī)會的買家，不妨關(guān)注大城市之外、中小城市或郊區(qū)——那里的房價可能相對更“合理”，風(fēng)險(xiǎn)也更低。

目前市場走向還并不明朗，既有利好因素，也有風(fēng)險(xiǎn)聚集。你怎么看？

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