核心內(nèi)容

1、合約銷售：30家重點上市房企有7家單月銷售環(huán)比增長

2、企業(yè)拿地：頭部央國企核心城市補倉，整體投資保持謹慎

3、企業(yè)融資：單月總量環(huán)比回升，成本持續(xù)走低

4、組織動態(tài)：龍湖華發(fā)等多家房企精簡層級，提升效能

◎ 文 / CRIC研究中心

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合約銷售

30家重點上市房企有7家單月銷售環(huán)比增長

核心觀點：

1、2025年11月，30家重點上市房企實現(xiàn)銷售全口徑金額1623.6億元。累計業(yè)績來看，30家重點上市房企實現(xiàn)銷售全口徑金額19811.3億元。從單企業(yè)表現(xiàn)來看，2025年11月30家重點上市房企中有7家單月業(yè)績環(huán)比增長，包括華潤置地、龍光集團、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、濱江集團、遠洋集團和新城控股，其中華潤置地的單月業(yè)績環(huán)比增幅最大。整體來看，30家重點上市房企前11月累計全口徑銷售金額有中國金茂和綠地控股實現(xiàn)了增長。

2、對于多數(shù)房企而言，未來需更加注重精細化運營，提升產(chǎn)品品質(zhì)以匹配購房者的改善型需求，同時嚴格控制債務(wù)風險。重倉一二線城市的房企，因市場需求相對穩(wěn)定，后續(xù)有望率先迎來穩(wěn)定；而布局三四線城市的房企，則需及時調(diào)整項目策略。

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企業(yè)拿地

頭部央國企核心城市補倉，整體投資保持謹慎

核心觀點：

1、月度房企投資仍偏謹慎。一方面是四季度以來銷售持續(xù)筑底，企業(yè)在上半年積極拿地后均采取收縮的策略，以待明年尋求更優(yōu)質(zhì)地塊；另一方面四季度出讓的優(yōu)質(zhì)地塊無論是供應(yīng)總量還是供應(yīng)頻次同樣較二季度、三季度有明顯回落。因此，從數(shù)據(jù)面可以看到，重點監(jiān)測的30家房企單月投資金額（全口徑）約為234億元，拿地面積為131萬平方米。

2、13家企業(yè)單月有新增土儲入賬。其中單月拿地超過30億元（全口徑）的企業(yè)有中海地產(chǎn)、綠城中國、中國金茂等央國企。整體來看，典型企業(yè)拿地態(tài)度、意愿十分謹慎，投資布局集中一二線優(yōu)質(zhì)地塊。

年末房企投資保持理性，不再盲目擴張，而是將重心轉(zhuǎn)向沖刺全年業(yè)績。一方面，企業(yè)減少了對新土地的獲取，轉(zhuǎn)而更加注重現(xiàn)有項目的開發(fā)與銷售，力求在年底前實現(xiàn)資金的快速回籠。另一方面，即便有拿地需求，企業(yè)也更加傾向于選擇那些位于一二線城市、具有較高開發(fā)價值和市場潛力的優(yōu)質(zhì)地塊，以確保投資回報的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。整體來看，房企在年末的投資行為呈現(xiàn)出一種“蟄伏”的態(tài)勢，為來年的市場布局積蓄力量。

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企業(yè)融資

單月總量環(huán)比回升，成本持續(xù)走低

核心觀點：

1、融資總量：2025年11月65家典型房企的融資總量為432.79億元，環(huán)比增長24%。從全年的累計數(shù)據(jù)來看，1-11月65家典型房企的累計融資總量為3902.36億元。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資261.26億元，環(huán)比減少1.2%；境外債權(quán)融資111.74億元，環(huán)比增長292.1%；資產(chǎn)證券化融資59.79億元，環(huán)比增長6.6%。

2、融資成本：2025年1-11月65家典型房企新增債券類融資成本為2.87%，較2024年降低0.06個百分點，其中境外債券融資成本6.21%，較2024年全年提升2.03個百分點，境內(nèi)債券融資成本2.52%，較2024年全年降低0.39個百分點。單月來看，本月由于華潤置地發(fā)行了兩筆境外債券，因此整體的境外融資成本有所降低，而由于境內(nèi)發(fā)行債券的企業(yè)基本都是招商蛇口、保利發(fā)展、華潤置地等央國企，因此境內(nèi)債券融資成本環(huán)比降低了0.08個百分點至2.3%，繼續(xù)保持低位。

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組織動態(tài)

龍湖華發(fā)等多家房企精簡層級，提升效能

核心觀點：

今年以來，房企大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整和高管換防已成為常態(tài)。據(jù)CRIC監(jiān)測的65家企業(yè)顯示，11月以來這一趨勢持續(xù)延續(xù)，不僅房企高層密集變動，多家企業(yè)也同步啟動組織架構(gòu)優(yōu)化，以適配行業(yè)新形勢。

在組織架構(gòu)調(diào)整方面，多家房企通過區(qū)域合并、精簡層級提升效能。龍湖集團于11月啟動組織調(diào)整，核心內(nèi)容包括將武漢與長沙相關(guān)區(qū)域業(yè)務(wù)合并，并最終確定十大地區(qū)公司的業(yè)務(wù)版圖，進一步聚焦核心市場。此次調(diào)整延續(xù)了行業(yè)區(qū)域整合的趨勢，旨在通過優(yōu)化區(qū)域布局提升協(xié)同效應(yīng)與決策效率。

華發(fā)股份近期也官宣將珠海大區(qū)與華南大區(qū)合并為新的華南大區(qū)，形成“混編艦隊”新班子，新大區(qū)下設(shè)廣深、西南、華中、珠海四大片區(qū)，維持集團-大區(qū)-片區(qū)三級管控，新華南大區(qū)由執(zhí)行副總裁向宇擔任董事長，班子成員吸納了萬科、中海等多體系人才。

新城控股也進行組織調(diào)整，核心是“建管裂變、地產(chǎn)整合”。其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)“新城建管”分設(shè)為兩家公司，意圖通過內(nèi)部競賽搶占代建市場，將其打造為新增長引擎。地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部將原有區(qū)域整合為華北、華東、東南、華南四大區(qū)域公司，旨在降本提效，聚焦“保交付”。同時企業(yè)逆勢啟動“三年千人”校招，以實現(xiàn)企業(yè)“穩(wěn)開發(fā)、強經(jīng)營”的戰(zhàn)略，強化穿越周期的能力。

旭輝集團的調(diào)整則更為徹底，11月上旬為實現(xiàn)組織精簡高效，撤銷北京、蘇皖、東南等5個分區(qū)及下屬城市公司，新成立華北、華東、華南三大區(qū)域事業(yè)部，其中華東事業(yè)部覆蓋滬浙蘇等六省市，華南事業(yè)部輻射粵湘鄂等五省區(qū)。調(diào)整后旭輝形成華東、華南、北京、華西四大區(qū)域及山東平臺的業(yè)務(wù)版圖，區(qū)域事業(yè)部下設(shè)“四部三組”核心部門，實現(xiàn)總部直管一線，凸顯戰(zhàn)略收縮、聚焦核心區(qū)域的意圖。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）