在地產(chǎn)圈，項(xiàng)目從一期到三期沿用同一個(gè)名字，是約定俗成的規(guī)則。

畢竟，這樣不僅省時(shí)省力，還能延續(xù)口碑，讓品牌勢能越來越大。

可偏偏，有開發(fā)商不按常理出牌。

最近，總爺發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的“換馬甲”現(xiàn)象。

12月6日，位于浦東三林板塊的前灘東方灣過會(huì)。乍一看，還以為前灘又有新盤上市了，沒想到它實(shí)際是永泰三里城二期。

如果不是因?yàn)榈貕K相鄰、開發(fā)商相同，外界可能會(huì)誤以為這是兩個(gè)完全不同的樓盤。

項(xiàng)目二期首批次備案均價(jià)8.38萬/㎡，比一期貴了約1800元/㎡。

價(jià)格的提升，引發(fā)了不少好奇：開發(fā)商為何要大動(dòng)干戈改名？二期產(chǎn)品到底有哪些不一樣？

今天，總爺就來跟大家聊聊這個(gè)項(xiàng)目。

01

二期披上“新馬甲”，產(chǎn)品全面升級(jí)

永泰三里城分三期開發(fā)，一期預(yù)計(jì)2026年8月交付，二期地塊位于一期東側(cè)，即15-15A地塊，三期尚處于規(guī)劃階段。

二期前灘東方灣主推建面約103-175㎡高層和洋房，目前樣板間已經(jīng)開放。

總爺看了后，直觀感受是：二期產(chǎn)品確實(shí)做了升級(jí)，誠意肉眼可見，但與市場頭部產(chǎn)品比還差一點(diǎn)火候。

前灘東方灣最大的優(yōu)勢，是成熟的配套

項(xiàng)目所在的浦東三林板塊，與炙手可熱的前灘商務(wù)區(qū)，僅一條中環(huán)路之隔。

作為上海“金色中環(huán)發(fā)展帶”的重要組成部分，三林本身就具備強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。

地鐵一站直達(dá)前灘，并便捷換乘6、8號(hào)線，快速通達(dá)陸家嘴、人民廣場等核心區(qū)域。

商業(yè)和醫(yī)療配套也已相當(dāng)成熟，對(duì)面就是中房金誼廣場，周邊還有東方醫(yī)院南院等。

唯一的不足是周邊學(xué)區(qū)一般，但整體生活便利度依舊非常有競爭力。

最近，三林老街的“城中村”改造計(jì)劃，更讓前灘東方灣的價(jià)值水漲船高。

根據(jù)規(guī)劃，陸家嘴集團(tuán)將聯(lián)合以城市更新聞名的瑞安集團(tuán)，共同操刀三林這片占地約822畝的區(qū)域改造。

瑞安集團(tuán)過往打造過新天地、蟠龍?zhí)斓?/strong>等項(xiàng)目，在將歷史文脈與現(xiàn)代商業(yè)融合方面實(shí)力強(qiáng)大。

可以預(yù)見，未來的三林老街將不僅僅是商業(yè)配套的升級(jí)，更有望成為一個(gè)集文化、旅游、商業(yè)、休閑于一體的城市微度假目的地。

更關(guān)鍵的是，二期還進(jìn)行了產(chǎn)品升級(jí)

首先，是外立面的迭代

在三林這個(gè)以剛需和改善為主的板塊，多數(shù)項(xiàng)目還停留在涂料+局部石材的配置。

前灘東方灣采用了全鋁板立面，這在區(qū)域內(nèi)是比較稀缺的存在。

其次，是社區(qū)配套的增加

整個(gè)社區(qū)的綠地景觀和道路系統(tǒng)全面優(yōu)化，還規(guī)劃了室內(nèi)恒溫泳池、會(huì)所、健身兒童活動(dòng)區(qū)等配套。

最后，是戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)化

前灘東方灣在戶型設(shè)計(jì)上做了兩個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作，一個(gè)是梯戶比的優(yōu)化，103㎡戶型采用2梯2戶，更大戶型則采用1梯1戶，幾乎所有戶型都配置獨(dú)立電梯廳。

另一個(gè)亮點(diǎn)是全系無連廊、非封閉陽臺(tái)設(shè)計(jì)，層高提升至3.1米以上，標(biāo)配270度轉(zhuǎn)角飄窗和多陽臺(tái)，符合當(dāng)前改善型戶型的流行趨勢。

不過，由于這是新規(guī)前的產(chǎn)品，與市場上最新樓盤相比，仍存在一定代際差距。

比如外立面、架空層都計(jì)容，得房率僅74%左右，且飄窗后期不能敲。

主臥面積也較小，約13～14平。更讓總爺意外的是，廚房竟然沒有預(yù)留凈水器出口，后期改造難度大。

陽臺(tái)交付時(shí)有移門，陽臺(tái)地板和客廳存在色差，未來想打通的話，需額外改造。

另外，103平的戶型靠近上南路。雙向六車道車流大，噪音明顯，可能影響居住舒適度。

整體來看，前灘東方灣的產(chǎn)品力確實(shí)有所提升。

但這些配置在8萬+單價(jià)的項(xiàng)目中，只能算是"及格線"，遠(yuǎn)談不上超越市場。

02

一期淪為“賣家秀”，交付大打折扣

當(dāng)二期前灘東方灣以更高配置、更強(qiáng)聲勢亮相之時(shí)，一期業(yè)主的心情難免有些復(fù)雜。

等待他們的，并非“早買早享受”的滿足感，反而是小區(qū)實(shí)景與宣傳承諾之間的巨大落差，以及一場圍繞品質(zhì)展開的、愈演愈烈的爭議。

從地鐵距離到施工品質(zhì)，再到精裝修承諾，如今都打了折扣，讓人不禁對(duì)開發(fā)商的兌現(xiàn)力產(chǎn)生疑問。

1）350米變1公里，宣傳名不副實(shí)

永泰三里城當(dāng)初最讓購房者心動(dòng)的，就是“地鐵房”標(biāo)簽。

然而，開發(fā)商宣傳中信誓旦旦的“350米即達(dá)”地鐵站，由于市政道路未按時(shí)打通，最終變成了近1公里的繞行。

這讓業(yè)主通勤時(shí)間增加，一度鬧上報(bào)紙頭條，成為市場詬病的首要原因。

2）施工細(xì)節(jié)粗糙，存在安全隱患

永泰三里城號(hào)稱對(duì)標(biāo)“綠建三星標(biāo)準(zhǔn)”，但在施工現(xiàn)場，暴露了大量瑕疵。

據(jù)部分業(yè)主透露，目前項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入后期精裝階段，但公區(qū)梁上竟然存在滲水痕跡，導(dǎo)致膩?zhàn)哟竺娣e鼓包、水漬蔓延，質(zhì)量堪憂。

項(xiàng)目外立面凹凸不平，缺乏高端改善項(xiàng)目應(yīng)有的平整度與質(zhì)感。

此外，室內(nèi)精裝也經(jīng)不起細(xì)看，如公區(qū)墻面和室內(nèi)樓梯地磚，存在空鼓和裂縫較大的現(xiàn)象。

3）裝標(biāo)引業(yè)主不滿，公眾號(hào)家書斷更

永泰三里城的精裝配置，曾也業(yè)主吐槽不如一些剛需項(xiàng)目。

比如項(xiàng)目熱水器明明是室內(nèi)款，卻被裸露地加裝到室外，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

在裝標(biāo)方面，項(xiàng)目最初沒有配備智能馬桶、灶具油煙機(jī)也只是基本款，最終因業(yè)主不滿，開發(fā)商迫于壓力承諾對(duì)配置進(jìn)行“升級(jí)”。

但升級(jí)后的西門子廚電，和市面上同價(jià)位競品相比，依然顯得捉襟見肘。弗蘭卡抽拉式龍頭僅限于A類戶型，這種“區(qū)別對(duì)待”同樣令業(yè)主不滿。

在今年9月之前，開發(fā)商會(huì)定期在公眾號(hào)更新家書，告知業(yè)主最新施工進(jìn)度，但最近3個(gè)月，賬號(hào)沒有再更新。

當(dāng)一個(gè)均價(jià)8萬+的項(xiàng)目，連最基本的“不漏水”、“不空鼓”都難以保證時(shí)，所有的宣傳標(biāo)簽都成為空談。

或許，這才是開發(fā)商急于在二期切割的根本原因。

03

上海老牌開發(fā)商：左手拆遷，右手開發(fā)

目前，人們對(duì)前灘東方灣最大的擔(dān)憂是：這些紙面上的美好，真的能100%落地嗎？

要回答這個(gè)問題，我們必須先讀懂它背后的操盤手——上海香印城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司。

這是一家浦東老牌開發(fā)商，也是一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)型房企，背后的大股東是上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場有限公司，持股90%，上海三林集鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)有限公司持股10%。

上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場有限公司這個(gè)名字，聽起來極具“官方背書”的意味，讓不少購房者誤以為是國企或政府機(jī)構(gòu)。

可實(shí)際上，這是一個(gè)巨大的認(rèn)知錯(cuò)覺。

這家所謂的“交易市場公司”，與官方的“浦東新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心”毫無關(guān)系，而是一家徹頭徹尾的民營企業(yè)。

公司的實(shí)控人高幸奇，是上海地產(chǎn)界的一位“隱形大佬”。他出生于1951年，早在1993年就開始涉足地產(chǎn)江湖，左手做拆遷，右手做開發(fā)。

他曾帶領(lǐng)公司參與過浦東機(jī)場、地鐵二號(hào)線動(dòng)遷等項(xiàng)目，也打造過東方城市花園、淡水灣花園、東方城市華庭、金龍東苑、錦繡苑等20多個(gè)住宅項(xiàng)目，在浦東有著不錯(cuò)的口碑和影響力。

2022年，他們拿下了三林城中村改造的金光村舊改地塊，也就是今天的永泰三里城和前灘東方灣項(xiàng)目。

可惜成也蕭何，敗也蕭何。

這種“拆遷起家、深耕本土”的背景，讓他們?cè)谀玫貢r(shí)游刃有余，但在產(chǎn)品打造上卻陷入了路徑依賴。

另外，他們操盤的歷史項(xiàng)目基本都是本地剛需盤，定位和產(chǎn)品線與改善盤相去甚遠(yuǎn)。

從這個(gè)角度看，永泰三里城出現(xiàn)的產(chǎn)品瑕疵，不僅僅是能力問題，更是基因問題。

就像一位業(yè)主所說：“有頂級(jí)食材，卻請(qǐng)了一個(gè)路邊攤的廚子，食之無味棄之可惜?！?/p>

如今的上海樓市，早已不是閉眼買房的時(shí)代，產(chǎn)品力才是根本。

無論是永泰三里城，還是前灘東方灣，真正能讓市場認(rèn)可的，不是華麗的新名字，也不是紙面上的高階配置，而是不再滲水的梁、不再空鼓的磚，和兌現(xiàn)承諾的每一步。

這次項(xiàng)目改名，既是一次切割，也是一次自救。

開發(fā)商顯然意識(shí)到了一期存在的不足，試圖通過改名和產(chǎn)品升級(jí)來重新獲得市場信任，但能否挽回市場口碑，依舊需要時(shí)間驗(yàn)證。

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