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議價(jià)空間15%!一組數(shù)據(jù)告訴你,南沙二手房?jī)r(jià)究竟有多少驚喜

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代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn),僅供參考

在過(guò)去的11月,不止新房成交規(guī)模維穩(wěn),二手房也傳來(lái)了好消息。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30城中,二手房成交面積較10月出現(xiàn)了回升,環(huán)比上漲14%。

廣州也不例外,克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,11月廣州二手房成交面積80.06萬(wàn)㎡,環(huán)比10月增長(zhǎng)10%,成交均價(jià)24610元/㎡,環(huán)比上漲2%。


從走勢(shì)圖可見(jiàn),這是廣州二手房成交規(guī)模連降7個(gè)月以后,首次迎來(lái)好轉(zhuǎn)。

不僅如此,小編還發(fā)現(xiàn),進(jìn)入11月后,廣州二手房東爭(zhēng)取到了一定的“價(jià)格主動(dòng)權(quán)”。

在議價(jià)空間上,克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,11月廣州二手房平均議價(jià)空間12%,環(huán)比10月收窄2%。

但具體到11月廣州各區(qū)二手房成交結(jié)構(gòu)上看,存在著明顯的分化:

01

量?jī)r(jià)齊降,議價(jià)空間擴(kuò)大

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,廣州11區(qū)中,11月番禺、增城二手房成交面積突破10萬(wàn)㎡。


還可以看到,與上月相比,除南沙與從化外,其余區(qū)域二手房成交規(guī)模有不同程度的好轉(zhuǎn)。

價(jià)格方面,克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,11區(qū)中有4區(qū)二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌,主要集中在近/遠(yuǎn)郊區(qū)域,其中番禺、南沙環(huán)比下跌5%,為所有區(qū)域最高。


但與南沙不同,克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,11月番禺二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)2%,而南沙環(huán)比減少3%,為4.51萬(wàn)㎡。

量?jī)r(jià)齊降,成為了上月南沙二手房市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。

不僅如此,克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,近十三月南沙二手房平均議價(jià)空間15%,僅有3個(gè)月議價(jià)空間低于全市平均值,在9月份更是達(dá)到了19%。

或許我們不妨得出結(jié)論,現(xiàn)階段的南沙的二手房?jī)r(jià)格在持續(xù)觸底,有不少意想不到的價(jià)格福利等著購(gòu)房者挖掘。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象?

02

二手市場(chǎng)回暖,總體需求穩(wěn)定

先來(lái)回顧南沙今年以來(lái)的二手房整體成交情況:

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,2025年1-11月南沙二手房成交面積57.25萬(wàn)㎡,較去年全年增長(zhǎng)2%,為近六年來(lái)的最高峰。


同樣規(guī)模攀高的還有南沙二手房的掛牌量,根據(jù)貝殼上顯示,截至2025年12月11日,南沙二手房掛牌量達(dá)到了9993套。


按照今年以來(lái)月均503套去化計(jì)算,需要19個(gè)月才能消化完畢。

為盡快出貨,業(yè)主之間的價(jià)格“內(nèi)卷”也在不斷加劇。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,11月南沙二手房成交均價(jià)15437元/㎡,按照總價(jià)段劃分,總價(jià)200萬(wàn)元以下二手房成交351套,占比達(dá)到了80%,環(huán)比上月擴(kuò)大6%。


這或許也是11月南沙二手房平均議價(jià)空間環(huán)比10月提升的原因。

另一方面,克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示,盡管今年1-11月南沙二手房累計(jì)成交占比達(dá)到了49%,穩(wěn)坐半壁江山。但從9月以來(lái),新房營(yíng)銷再度發(fā)力,已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月占據(jù)主動(dòng)權(quán)。


新房對(duì)于二手的分流,或許是二手房議價(jià)空間擴(kuò)大的另一個(gè)原因。

而造成分流的原因,不僅有新房?jī)r(jià)格下調(diào),還有一個(gè)原因在于新房產(chǎn)品力的提升。

今年8月,南沙區(qū)住建局印發(fā)《南沙區(qū)“好房子”建設(shè)專項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃(2025-2027年)》的通知。

這是廣州首個(gè)區(qū)級(jí)“好房子”建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃。


例如在上個(gè)月,南沙先從土地端出發(fā),供應(yīng)了三宗在下半年以來(lái)廣州市內(nèi)幾近“絕唱”的“陽(yáng)臺(tái)率25%”的超新規(guī)用地:,號(hào)召房企在南沙建設(shè)“好房子”,提升未來(lái)業(yè)主的居住體驗(yàn)。


經(jīng)過(guò)十余年淬煉,克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù),通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透,最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)(CRIC)和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)(CAIC)的支持,克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等,為大量房企提供了決策依據(jù)。

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