年底將至，也是置業(yè)的好時(shí)機(jī)，目前合肥整體二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)回調(diào)到十年前的水平，也是很多剛需置業(yè)的首選，近期多套房源下調(diào)掛牌價(jià)格，性價(jià)比超高。

NO.1|壹

最高降67萬，合肥二手房?jī)r(jià)格持續(xù)走低

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（12月15日-12月21日）合肥二手房成交量547套，環(huán)比下跌1.1%，成交價(jià)格1.13萬/㎡，環(huán)比下跌2.9%。整體來看，成交量?jī)r(jià)均下跌。

市場(chǎng)調(diào)整的浪潮中，多個(gè)區(qū)域的房源紛紛下調(diào)掛牌價(jià)格，降幅之大令人咋舌。

中海濱湖公館一套小三房，戶型面積89.49平米，降價(jià)67萬，目前掛牌總價(jià)130萬，掛牌單價(jià)約1.45萬/㎡。

邦泰星耀未來次新洋房，精裝四房，戶型面積166.71平米，降價(jià)66萬，目前掛牌總價(jià)420萬，掛牌單價(jià)約2.5萬/㎡。

政務(wù)區(qū)水墨蘭庭北區(qū)一套三房，戶型面積123.5平米，降價(jià)65萬，目前掛牌價(jià)格255萬，掛牌單價(jià)約2.06萬/㎡，而且該套房源自掛牌以來已經(jīng)下調(diào)11次價(jià)格，累計(jì)下調(diào)280萬，相當(dāng)于都不到5折的價(jià)格。

包河區(qū)錦繡龍川一套次新洋房，戶型面積164.5平米，降價(jià)61萬，目前掛牌價(jià)格378萬，掛牌單價(jià)約2.3萬/㎡，該套房源也是歷經(jīng)多次下調(diào)，累計(jì)下調(diào)價(jià)格126萬。

新站區(qū)合肥雅郡一套精裝三房，戶型面積102.99平米，降價(jià)59萬，目前掛牌總價(jià)95萬，掛牌單價(jià)約9225元/㎡，不到萬元。

政務(wù)東天下錦城一套洋房復(fù)式，面積110.02平米，降價(jià)55萬，目前掛牌總價(jià)295萬，掛牌單價(jià)約2.68萬/㎡。

從區(qū)域來看，降價(jià)潮已從遠(yuǎn)郊區(qū)域蔓延至政務(wù)區(qū)、包河區(qū)等傳統(tǒng)核心區(qū)域；從房源類型看，不僅老小區(qū)在降價(jià)，次新房甚至一些品質(zhì)項(xiàng)目房源也難以幸免。

這種普遍性的價(jià)格調(diào)整，反映出當(dāng)前合肥二手房市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度回調(diào)的大環(huán)境下，業(yè)主們不得不通過大幅降價(jià)來吸引有限的買家。

NO.2|貳

節(jié)省超5萬元，首創(chuàng)二手房交易菜單式服務(wù)

在市場(chǎng)整體下行的背景下，二手房交易中的傭金成本成為買賣雙方越發(fā)關(guān)注的焦點(diǎn)。傳統(tǒng)中介按照成交總價(jià)百分比收取傭金的方式，在房?jī)r(jià)高企時(shí)尚可接受，但在當(dāng)前價(jià)格大幅回調(diào)、許多業(yè)主面臨虧損的情況下，顯得尤為沉重。

合肥市場(chǎng)中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常是分檔累進(jìn)：成交價(jià)80萬以內(nèi)，傭金最低2.7%；80萬-150萬，最低2.6%；150萬-300萬，最低2.4%；300萬-800萬，最低2.1%；800萬以上，最低1.5%。

以近期成交的一套中海九樾三室房源為例，總價(jià)323萬元，傳統(tǒng)中介模式下買賣雙方需支付至少7.752萬元傭金。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，一種創(chuàng)新的二手房交易服務(wù)模式應(yīng)運(yùn)而生——菜單式服務(wù)。這一模式允許客戶根據(jù)自身交易進(jìn)度和實(shí)際需求，自由選擇相應(yīng)服務(wù)項(xiàng)目，靈活組合，費(fèi)用透明。

買家服務(wù)：政策與市場(chǎng)咨詢:口頭咨詢免費(fèi)，源匹配：免費(fèi)，實(shí)地帶看：免費(fèi)，書面房源評(píng)估報(bào)告：500-2000元房， 價(jià)格談判協(xié)助:1000元，合同指導(dǎo)與審核:1000元，貸款服務(wù)附加費(fèi)1000元(固定)， 貸款代辦服務(wù):5000元，過戶交割:2000元

賣家服務(wù)：政策與市場(chǎng)咨詢:口頭咨詢免費(fèi)，房源推廣:免費(fèi)，配合帶看:免費(fèi)，書面房源評(píng)估報(bào)告:500-2000元，價(jià)格談判協(xié)助:1000元，合同指導(dǎo)與審核:1000元，貸款代辦服務(wù):6000元，過戶交割:2000元。

與傳統(tǒng)傭金模式相比，菜單式服務(wù)的成本優(yōu)勢(shì)十分明顯。同樣以中海九樾323萬元的成交案例計(jì)算，如果選擇菜單式服務(wù)，最高費(fèi)用也僅為2萬元，比傳統(tǒng)中介模式節(jié)省至少5.752萬元。

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)中的買賣雙方而言，這5萬多元的節(jié)省意義重大。對(duì)賣家來說，這可能意味著虧損減少；對(duì)買家來說，這相當(dāng)于變相降低了購房成本。

更重要的是，菜單式服務(wù)的透明化特點(diǎn)，打破了傳統(tǒng)中介行業(yè)“信息不透明、收費(fèi)不清晰”的頑疾?？蛻艨梢郧宄亓私饷宽?xiàng)服務(wù)的具體內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)自己的實(shí)際需求選擇服務(wù)項(xiàng)目，避免了不必要的開支。

合肥樓市航拍圖

對(duì)于熟悉貸款流程的購房者或者買方，可以跳過其中某些收費(fèi)項(xiàng)目，只選擇需要的服務(wù)，這樣支付的費(fèi)用更低。

這種按需付費(fèi)的模式，更加符合現(xiàn)代消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，也是對(duì)傳統(tǒng)中介服務(wù)模式的一次重要革新。在二手房市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的當(dāng)下，這種成本更低、更靈活的服務(wù)方式，可能會(huì)吸引越來越多價(jià)格敏感的買賣雙方。

NO.3|叁

結(jié)語

合肥二手房市場(chǎng)的深度調(diào)整，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。價(jià)格回調(diào)為剛需群體打開了置業(yè)窗口，服務(wù)創(chuàng)新為交易成本降低提供了可能。

對(duì)于不同類型的市場(chǎng)參與者，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境意味著不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)：

對(duì)剛需購房者而言，這無疑是一個(gè)難得的窗口期。價(jià)格回調(diào)大大降低了入門門檻，選擇余地也更加廣闊。特別是那些降價(jià)幅度大、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的房源，值得重點(diǎn)關(guān)注。

但也提醒，購房者不應(yīng)盲目追求低價(jià)，而應(yīng)綜合考慮房屋品質(zhì)、交通便利性、學(xué)區(qū)資源、社區(qū)配套等多方面因素，避免因單純追求低價(jià)而購入存在隱性問題的房產(chǎn)。

對(duì)改善型購房者來說，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境提供了“以舊換新”、“以小換大”的較好時(shí)機(jī)。雖然自己現(xiàn)有房產(chǎn)可能也會(huì)面臨價(jià)值調(diào)整，但目標(biāo)房源的降價(jià)幅度往往更大，實(shí)際置換成本可能反而降低。

對(duì)二手房業(yè)主而言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境確實(shí)充滿挑戰(zhàn)。但建議，如果不是急迫需要資金周轉(zhuǎn)，可以不必盲目跟風(fēng)大幅降價(jià)。而是應(yīng)該根據(jù)房源特點(diǎn)，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群，通過提升房源展示質(zhì)量、合理定價(jià)策略來吸引買家。

對(duì)于近期出現(xiàn)的菜單式二手房交易服務(wù)，這是一次有益的創(chuàng)新嘗試。它反映了市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變過程中，服務(wù)提供方為適應(yīng)市場(chǎng)需求而做出的調(diào)整。這種模式降低了交易成本，提高了服務(wù)透明度，有助于促進(jìn)市場(chǎng)活躍度。