自2024年起，第四代住宅潮流開(kāi)始席卷國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并憑借著超高得房率、優(yōu)質(zhì)居住體驗(yàn)以及溢價(jià)能力，迅速贏得了廣大群眾和開(kāi)發(fā)商的喜愛(ài)。同年11月昆明主城區(qū)迎來(lái)了首個(gè)四代住宅項(xiàng)目義承·丹霞翠嶼，并同步公布了143、175、217三種不同平米的戶型尺寸。

今年10月份新規(guī)出臺(tái)后，昆明內(nèi)部人士再度爆出消息，將有一款戶型得房率接近120%的四代住宅推新上市，目前該項(xiàng)目正處于報(bào)規(guī)狀態(tài)。得房率120%什么意思？相當(dāng)于購(gòu)買一套建面100平米的房型，實(shí)際得到的使用面積卻達(dá)到120平米！

一場(chǎng)前所未有的房產(chǎn)革命，正在攪動(dòng)整個(gè)昆明樓市。對(duì)于廣大昆明市民而言，四代住宅的問(wèn)世又意味著什么？它能解決民眾的哪些居住痛點(diǎn)？

優(yōu)質(zhì)好房看昆明

實(shí)際上早在2017年，第四代住宅就已經(jīng)走入了人們的視野。但礙于國(guó)家氣候條件和政策標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目并未在市面上形成廣泛的影響力。直到去年開(kāi)始，隨著國(guó)家的政策助力和市場(chǎng)技術(shù)發(fā)展，四代住宅才算正式登堂入室，成為萬(wàn)千購(gòu)房者的優(yōu)質(zhì)選擇之一。

第四代住宅的詳細(xì)概念是什么？這一點(diǎn)官方層面并未給出明確定義。從百度詞條中可以得知，四代住宅又稱為庭院房、城市森林花園建筑，是綜合了垂直綠化、傳統(tǒng)居住和現(xiàn)代科技等多種因素的新型建筑。

從設(shè)計(jì)思路來(lái)看，四代住宅有兩大核心亮點(diǎn)，分別是空中庭院和空中街巷?？罩型ピ菏侵该考颐繎舳寄軗碛幸粔K綠色陽(yáng)臺(tái)，空中街巷則是指建設(shè)一條不同戶間和不同層的通道，以減少地面空間的占用，進(jìn)一步提升空間利用率。

由于國(guó)內(nèi)目前沒(méi)有統(tǒng)一新概念的標(biāo)準(zhǔn)，因此市面上“城市花園”“立體園林”的叫法五花八門，但總體都是這個(gè)意思。

國(guó)家對(duì)于四代住宅有著明文標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：戶屬空中庭院的面積不能小于套內(nèi)面積的40%，且要求兩層挑空，與起居室連通，不得影響別戶采光。截止2024年底，全國(guó)已經(jīng)有28個(gè)城市出臺(tái)了四代住宅的相關(guān)政策，同時(shí)開(kāi)發(fā)了約100個(gè)四代住宅項(xiàng)目，其中就包括昆明。

自2024年12月以來(lái)，昆明土拍市場(chǎng)供應(yīng)量大幅激增。除了國(guó)企之外，冠江、邦泰等民企也是豪擲手筆，拿下了大規(guī)模土地拍賣，市場(chǎng)甚至一度出現(xiàn)久違的溢價(jià)競(jìng)拍。這意味著2025年的新入市樓盤將如雨后春筍般涌出，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，接下來(lái)昆明至少有24個(gè)新盤等待亮相，其中四代住宅也將迎來(lái)扎堆入市。

今年率先亮相的是打著“昆明主城第一四代宅”標(biāo)簽的義承·丹霞翠嶼，它采用一梯一戶設(shè)計(jì)，推出面積143~217平不等的空中大平院。作為昆明主城區(qū)的首個(gè)零公攤社區(qū)，義承·丹霞翠嶼全贈(zèng)送露臺(tái)、飄窗和空中花園以最大化提升空間利用率。此外該社區(qū)還將聯(lián)合華為打造全域智能系統(tǒng)，支撐智能安防和機(jī)器人配送等等。

此外還有邦泰·觀云朗月，每戶配備40平米的270°環(huán)幕空中花園，挑高達(dá)到6米，且匹配一梯一戶、3.15米層高、雙入戶大堂等豪宅標(biāo)準(zhǔn)。該社區(qū)價(jià)格為每平米2萬(wàn)~2.4萬(wàn)區(qū)間，預(yù)計(jì)2027年3月實(shí)現(xiàn)首批交付。這座社區(qū)最令人驚嘆的，是其通過(guò)錯(cuò)層設(shè)計(jì)、陽(yáng)臺(tái)拓展，實(shí)現(xiàn)了120%的超高戶型得房率。

這一點(diǎn)也要得益于市區(qū)建筑新規(guī)《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)約束，新規(guī)規(guī)定，未來(lái)昆明住宅戶型的陽(yáng)臺(tái)面積占比，可以進(jìn)一步擴(kuò)大到建筑面積的20%。

同時(shí)取消住宅躍層戶型中空面積不得超過(guò)30平米的限制，取消廚房陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5米的限制。新規(guī)增加了陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送面積和靈活性，同時(shí)給予了開(kāi)發(fā)商更多可設(shè)計(jì)空間。

以往昆明傳統(tǒng)住宅的得房率，即便疊加贈(zèng)送空間也不會(huì)超過(guò)90%，如今新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目卻都能做到100%以上，甚至高達(dá)120%。

長(zhǎng)期來(lái)看，昆明房市場(chǎng)的得房率恐將繼續(xù)上卷，短期內(nèi)多數(shù)新盤的得房率都將達(dá)到120%左右。畢竟政府高層屢次強(qiáng)調(diào)，未來(lái)樓市發(fā)展的方向必須朝著“提升居民獲得感和幸福感”的目標(biāo)看齊。

縱觀全國(guó)，佛山最近上架的新地塊，得房率最佳狀態(tài)下能做到130%。廣州的新房得房率也從100%一步步改善升級(jí)到了140%。目前昆明已經(jīng)將這些一線城市視作目標(biāo)，正在努力追趕差距，未來(lái)昆明868萬(wàn)市民必將住上更優(yōu)質(zhì)宜人的好房子。

解決民眾痛點(diǎn)

總得來(lái)說(shuō)，第四代住宅是國(guó)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了更好滿足民眾需求而做出的積極探索，目的是讓人民住房體驗(yàn)從有轉(zhuǎn)向優(yōu)。而在過(guò)去多年內(nèi)，傳統(tǒng)住宅給昆明市明帶來(lái)最嚴(yán)重的困擾正是居住環(huán)境和空間。

昆明經(jīng)開(kāi)區(qū)號(hào)稱高端的東旭御山湖小區(qū)，2020年交房整整一年后，已經(jīng)面臨著綠化不達(dá)標(biāo)、燃?xì)馕唇油?/strong>甚至是業(yè)主私自圈養(yǎng)家禽的種種問(wèn)題。

有記者接到業(yè)主投訴進(jìn)行了實(shí)地探訪，結(jié)果發(fā)現(xiàn)小區(qū)綠化帶坑坑洼洼，植被遭遇了大面積破壞。走進(jìn)72棟，吵鬧的雞鳴聲不絕于耳，記者順著聲音找過(guò)去，結(jié)果發(fā)現(xiàn)了樓內(nèi)一房間竟然養(yǎng)著7只小雞。

住在對(duì)門的劉女士看到記者不禁抱怨道：養(yǎng)就養(yǎng)了，哪怕是一只兩只還能忍受，可這么多實(shí)在是受不了，每天早晨鬧鐘還沒(méi)響，雞先把人驚醒了。

規(guī)劃建設(shè)的高檔小區(qū)，短短一年內(nèi)便淪為了城中村，廣大業(yè)主對(duì)此失望不已。業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修后，還發(fā)現(xiàn)了更多的隱患問(wèn)題，包括但不限于樓板開(kāi)裂、底樓防水高度不足、外墻開(kāi)裂等等。部分業(yè)主已經(jīng)深度懷疑，該小區(qū)是否能達(dá)到居住條件。

高端小區(qū)尚且如此，普通小區(qū)的居住環(huán)境更是令人苦不堪言。昆明和諧世紀(jì)小區(qū)被居民舉報(bào)治安極其差勁，偷盜事件時(shí)有發(fā)生，一度連續(xù)登上最差小區(qū)榜單。任何陌生人都能隨便進(jìn)出小區(qū)，保安看守形同虛設(shè)，部分住戶的車輛都屢屢被撬。

但昆明的第四代住宅就絕不會(huì)出現(xiàn)以上問(wèn)題，核心安全上，以義承·丹霞翠嶼為首的四代住宅社區(qū)與華為展開(kāi)合作推出了園區(qū)智能機(jī)器人，可提供外賣快遞配送上門和衛(wèi)生打掃服務(wù)，將居民便捷、現(xiàn)代科技和小區(qū)安防相融合，為業(yè)主提供高品質(zhì)多樣化的居住體驗(yàn)。

那么四代住宅的真實(shí)民眾反響又如何呢？2024年昆明安寧吾悅廣場(chǎng)·吾悅院子項(xiàng)目正式交付，該社區(qū)以零公攤、超大露臺(tái)的賣點(diǎn)贏得了大量消費(fèi)者的青睞。

居住一年后，部分業(yè)主表示：小區(qū)的綠植一部分是物業(yè)交房前栽種的，但更多是我們自行打理。當(dāng)初買這套房子主要還是圖套內(nèi)實(shí)得面積大，能做到零公攤，周邊配套設(shè)施也很完善，這幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)就和傳統(tǒng)住宅拉開(kāi)了差距。

昆明理工大學(xué)的高級(jí)工程師劉姝萍則認(rèn)為，四代住宅在云南昆明的落地可謂機(jī)遇和挑戰(zhàn)共存。云南的氣候優(yōu)勢(shì)有利于綠化成本的降低，但復(fù)雜的地質(zhì)情況也給建筑結(jié)構(gòu)安全性帶來(lái)了更大考驗(yàn)。但無(wú)論如何，住房都是人民群眾美好生活的關(guān)鍵載體，在這個(gè)新領(lǐng)域發(fā)展階段，昆明已經(jīng)在全國(guó)人民面前先走一步。