隨著12月10日深圳福田區(qū)梅林街道B405-0308宗地競拍槌落，深圳2025年度住宅用地出讓正式畫上句號。

　　作為本年度宅地拍賣的收官之作，這宗地塊備受市場關(guān)注，它不僅是福田區(qū)時隔16年公開出讓的首宗純住宅用地，更是核心城區(qū)難得一見的“迷你宅地”。稀缺屬性直接點(diǎn)燃了房企的爭奪熱情，中海、保利、中鐵、天健等8家實(shí)力房企同臺角逐，歷經(jīng)148輪激烈競價，最終由中鐵置業(yè)以7.92億元總價斬獲，成交溢價率高達(dá)65%，折合樓面地價42695元/㎡。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，福田梅林地塊的高溢價成交，是深圳樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇階段的鮮明信號。南都 灣財(cái)社記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2025年深圳全年共成交12宗住宅用地，總出讓土地面積23.44萬平方米，總成交金額達(dá)290.9億元，平均溢價率升至32.81%，全年土拍市場熱度明顯回升。

9宗地溢價成交，最高86%

　　深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳累計(jì)成交宅地12宗，較去年增加6宗，平均樓面價達(dá)37636元/㎡，較近五年低谷的2022年大幅上漲141.5%；平均溢價率升至32.8%，創(chuàng)近六年來新高。

　　但與此同時，2025年深圳宅地成交建面僅23.4萬平，同比下滑21.4%；成交總金額290.9億元，同比下滑16.0%。成交面積和成交總金額均為近五年來最低值，主要是供應(yīng)數(shù)量不足和供應(yīng)地塊面積較小所致。

　　南都·灣財(cái)社記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年深圳成交的12宗宅地中，僅3宗為底價成交，其余9宗宅地均溢價成交，呈現(xiàn)出區(qū)域分化明顯的特征。

　　從2025年深圳宅地土拍數(shù)據(jù)可見，12宗成交地塊中共有7宗溢價率突破40%。其中南山前海合作區(qū)T201-0232宗地以86.10%的溢價率登頂，福田梅林B405-0308宗地、龍華民治街道地塊等，也分別錄得65%、46.55%、40.74%等超40%的溢價表現(xiàn)。

　　其中，位于南山前海合作區(qū)的T201-0232宗地在今年7月被招商蛇口（001979）以21.55億拍下，溢價率高達(dá)86.1%。該溢價率不僅創(chuàng)造了2025年最高溢價率記錄，更創(chuàng)下深圳2024年取消15%溢價上限后的新高，與此同時，該宗地樓面價也一舉刷新了深圳住宅用地樓面價的歷史最高紀(jì)錄。據(jù)市場消息，該宗地項(xiàng)目案名為海晏府，部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測未來售價至少在13萬元/㎡以上。

　　這些高溢價地塊多集中于核心城區(qū)，與非核心區(qū)域地塊的底價成交形成強(qiáng)烈反差，也進(jìn)一步放大了土拍市場的區(qū)域熱度分化特征。

　　此外，今年則拿地陣營的格局也更趨集中，對比2024年深圳宅地全由央國企包攬的態(tài)勢，今年雖仍以央國企為主導(dǎo)，但僅龍湖一家民企躋身拿地陣營，民企參與度雖略有“破冰”，卻依舊處于市場低位。

年末熱門宅地入市，穩(wěn)定市場預(yù)期

　　從2025年深圳宅地供應(yīng)趨勢來看，呈現(xiàn)出明顯的“前三季度逐步放量、年末集中收尾”的節(jié)奏。一季度雖供應(yīng)少，但唯一地塊溢價達(dá)70.37%，開局熱度不低；二季度供應(yīng)2宗，熱度分化；三季度作為供應(yīng)最集中的季度，不僅宗數(shù)占比高，還誕生了年度最高溢價，是全年供應(yīng)熱度最高的季度；而年末的四季度，雖供應(yīng)宗數(shù)不及三季度，但12月出讓的3宗地塊中，南山、福田核心地塊分別錄得42.49%、65%的高溢價，尤其是收官的福田梅林地塊以65%溢價落槌，讓四季度成為年末熱度沖高的節(jié)點(diǎn)。

　　具體來看，12月8日，南山區(qū)深圳灣超級總部基地T207-0068宗地競爭尤為激烈，經(jīng)百輪競拍后，該宗宅地由中海地產(chǎn)拿下，不僅刷新了深圳涉宅用地成交樓面價TOP3位置，同時創(chuàng)深超總宅地溢價新高。

　　12月10日，深圳福田區(qū)梅林街道B405-0308宗地完成競拍，此次競拍吸引了8家房企參與競價，經(jīng)過148輪激烈競價，最終由中鐵置業(yè)以7.92億元總價競得，溢價率高達(dá)65%。該地塊位于梅林街道越華路10號，土地面積4994.02㎡，建筑面積18550㎡，起始價4.8億元。要求全部現(xiàn)房銷售（不得預(yù)售），1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工。

　　中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅分析指出，作為深圳又一宗“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)地塊，其市場接受度將影響未來土地出讓政策走向，現(xiàn)房銷售模式加速行業(yè)洗牌，中小房企因資金承壓被淘汰，房企從“高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高品質(zhì)”競爭，精品住宅供應(yīng)占比將提升，對增強(qiáng)購房者信心，穩(wěn)定市場預(yù)期具有積極作用。

　　她同時提到，福田梅林地塊作為年末收官之作，65%高溢價成交，標(biāo)志深圳樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇期，核心區(qū)土地稀缺性持續(xù)支撐價格，央企主導(dǎo)市場格局。預(yù)計(jì)2026年深圳將繼續(xù)通過少量優(yōu)質(zhì)地塊維持市場熱度，避免庫存壓力，核心區(qū)宅地高溢價成交將成常態(tài)。

土地市場延續(xù)“縮量提質(zhì)”趨勢

　　年終歲尾，全國土地市場熱度回升、成交活躍?？硕饠?shù)據(jù)顯示，11月土地成交規(guī)模環(huán)比顯著回升，當(dāng)月土地成交建筑面積與金額分別環(huán)比增長39%和57%；進(jìn)入12月，22個重點(diǎn)城市計(jì)劃出讓125宗涉宅用地，起拍總價高達(dá)1723億元，供地力度較前期明顯加大。

　　在深圳年末土拍頻現(xiàn)高溢價成交的同時，廣州、武漢、襄陽等城市也迎來土拍密集期，核心地塊競爭尤為激烈。12月5日，廣州海珠區(qū)南泰路AH0124032地塊正式出讓，越秀、保利兩家國央企展開多輪拉鋸競價，經(jīng)過超70輪激烈角逐，最終由保利以35億元總價拿下，樓面地價約3.68萬元/㎡，溢價率達(dá)27%。12月2日，武漢集中出讓5宗地塊，其中常青板塊2宗住宅用地被民營企業(yè)武漢鼎源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，溢價率均超6%；同日，襄陽一宗低密住宅地塊同樣引發(fā)多輪競價，最終由襄陽市漢成潤澤置業(yè)有限公司以約2.03億元總價競得，溢價率高達(dá)17.5%。

　　“重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)高溢價、高總價成交，核心得益于穩(wěn)市場政策的持續(xù)發(fā)力。”克而瑞研究中心此前在土地市場報(bào)告中指出，在高流速、低風(fēng)險板塊，地價刷新紀(jì)錄已成為常態(tài)，房企投資信心穩(wěn)步回升，土地市場各項(xiàng)成交指標(biāo)持續(xù)釋放行業(yè)趨穩(wěn)的積極信號。

　　針對12月以來土拍實(shí)際表現(xiàn)，深圳中原研究中心分析認(rèn)為，當(dāng)前土地市場呈現(xiàn)兩大核心特征：其一，供地結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，供應(yīng)向核心區(qū)域傾斜，地塊供應(yīng)質(zhì)量顯著提升；其二，市場分化態(tài)勢加劇，核心區(qū)域及熱點(diǎn)板塊地塊因稀缺性備受房企青睞，溢價率隨之走高。

　　全國來看，今年供地仍則延續(xù)“縮量提質(zhì)”主線。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降約16%，出讓金同比轉(zhuǎn)降，土拍方面，土拍熱度僅限熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊，分化延續(xù)。