文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

任何資產(chǎn)都不會(huì)永遠(yuǎn)下跌，房地產(chǎn)也一樣。

2021年以來(lái)，樓市跌了四五年，全國(guó)銷(xiāo)售額比高點(diǎn)時(shí)跌去了一半，一二線城市房?jī)r(jià)跌了20%-30%，部分三四線甚至腰斬，那么，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？哪些信號(hào)出現(xiàn)可以入場(chǎng)？

最近我提出了一個(gè)新觀點(diǎn)，在市場(chǎng)上引發(fā)廣泛討論，樓市的二八現(xiàn)象：未來(lái)只有20%的核心城市房?jī)r(jià)會(huì)再創(chuàng)新高，剩下80%的城市將會(huì)長(zhǎng)期陰跌。

我研究了20多年房地產(chǎn)，出版了三本專(zhuān)著《房地產(chǎn)周期》《全球房地產(chǎn)》《房地產(chǎn)大趨勢(shì)》，提出“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。

根據(jù)全球幾十個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)百年歷史，總結(jié)出了房?jī)r(jià)漲跌的核心邏輯。

今天咱們就不繞彎子了，給大家拆解房?jī)r(jià)上漲的3大信號(hào)，看懂了可以幫你少走很多彎路。這3大信號(hào)都有歷史案例和數(shù)據(jù)支撐，屢試不爽。

第一大信號(hào)，政策從“放松”全面轉(zhuǎn)向“鼓勵(lì)”，定位發(fā)生重大轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)市場(chǎng)很大程度上是政策市，受政策影響非常大。貨幣政策、稅費(fèi)政策、土地政策都會(huì)影響市場(chǎng)。

2016年國(guó)家首次提出“房住不炒”，表明國(guó)家要遏制投機(jī)炒作，降負(fù)債、降杠桿。沒(méi)幾年，隨著政策不斷加碼，房地產(chǎn)歷史性拐點(diǎn)出現(xiàn)。我在2020年提出，房地產(chǎn)將出現(xiàn)歷史性大頂，就是因?yàn)榭吹搅藝?guó)家大政方針的轉(zhuǎn)變。

到了2024年，國(guó)家首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這是重大信號(hào)，表明樓市進(jìn)入放松周期，各種限購(gòu)、限貸措施將會(huì)陸續(xù)取消。

我一直講，房地產(chǎn)是周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。如果未來(lái)政策從放松轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)，發(fā)揮房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的作用，那么，大家就一定要重視了。房?jī)r(jià)漲，政策先行，政策是房?jī)r(jià)上漲的核心前提。

未來(lái)政策信號(hào)估計(jì)是“組合拳”發(fā)力：

首先，限購(gòu)全面松綁。"十五五"規(guī)劃建議明確要求“清理住房消費(fèi)不合理的限制性措施”，目前全國(guó)僅剩北京、上海、深圳、海南還實(shí)施限購(gòu)。我預(yù)計(jì)未來(lái)一線城市外環(huán)限購(gòu)全面放開(kāi)、3年左右全域放開(kāi)，這是大勢(shì)所趨。

其次，房貸利率持續(xù)大幅下降。今年三季度，新發(fā)放商貸利率跌至3%的歷史低位，比去年下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)。我預(yù)計(jì)未來(lái)房貸利率將會(huì)下調(diào)，降低購(gòu)房成本和門(mén)檻。

最后，降低稅費(fèi)，恢復(fù)市場(chǎng)信心。最近各地方不斷減免購(gòu)房相關(guān)稅費(fèi)，比如免征契稅、“換房退稅”、多孩家庭購(gòu)房契稅補(bǔ)貼，等等。對(duì)房企的資金托底也很重要，去年住建部設(shè)立了地產(chǎn)“白名單”，保交樓，防止?fàn)€尾樓。我預(yù)計(jì)未來(lái)力度會(huì)逐漸加碼。

2015年那波樓市回暖前，正是“3.30新政”率先降息降準(zhǔn)、放開(kāi)限購(gòu)，才開(kāi)啟了行情。未來(lái)當(dāng)你看到一線城市核心區(qū)限購(gòu)松動(dòng)、房貸利率持續(xù)下降、稅費(fèi)降低、政府收購(gòu)存量房去庫(kù)存，就是新一輪房?jī)r(jià)啟動(dòng)前的“預(yù)熱信號(hào)”。

第二大信號(hào)：經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)出現(xiàn)，領(lǐng)先指標(biāo)回升

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，就業(yè)和居民收入上漲，樓市才有支撐，配合上政策催化才能激活購(gòu)房需求。

判斷經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)，教給大家1個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)：制造業(yè)PMI新訂單指數(shù)。企業(yè)新訂單是居民就業(yè)和收入的先行指標(biāo)。2015年8月，新訂單指標(biāo)觸底回升后，北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)啟動(dòng)上漲。2020年8月新訂單指標(biāo)突破52%后，樓市迎來(lái)小陽(yáng)春。

另外兩個(gè)指標(biāo)可以參考，央行每季度調(diào)查公布的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶收入信心指數(shù)、就業(yè)預(yù)期指數(shù)。信心比黃金更重要，居民預(yù)期改善，是房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)先指標(biāo)。2016年那輪樓市行情，這兩個(gè)指數(shù)曾連續(xù)6個(gè)月上漲。

第三大信號(hào)：供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)率先上漲

房?jī)r(jià)是供求的結(jié)果，如果未來(lái)熱點(diǎn)城市人口不斷流入，供地持續(xù)減少，地價(jià)上漲，供求格局就會(huì)改善。

2024年全國(guó)住宅用地成交面積同比大降18%，但是優(yōu)質(zhì)地塊很受青睞。今年北京上半年土拍9宗地塊溢價(jià)成交。10月份，上海第八輪土拍，徐匯濱江等土地溢價(jià)成交，表明市場(chǎng)對(duì)核心城市、核心區(qū)域長(zhǎng)期看好。

“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口”，跟著人口流動(dòng)去買(mǎi)房。2020-2024年，杭州年均增加17萬(wàn)人、成都年均增加13萬(wàn)人、深圳年均增加11萬(wàn)人，這些核心城市持續(xù)吸納年輕人口，帶來(lái)源源不斷的購(gòu)房需求。

最后，給大家做個(gè)總結(jié)，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的3大核心信號(hào)是：政策從“放松”全面轉(zhuǎn)向“鼓勵(lì)”，定位發(fā)生重大轉(zhuǎn)變；經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)出現(xiàn)，領(lǐng)先指標(biāo)回升；供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)率先上漲。

最后還是要提醒大家，買(mǎi)房，最重要的是選核心城市、核心地段的好產(chǎn)品，才能幫你保值增值，穿越周期。記住未來(lái)樓市的二八現(xiàn)象。

看懂宏觀趨勢(shì)，把握投資機(jī)會(huì)，關(guān)注澤平宏觀。