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一份報規(guī)圖反饋意見，讓人等待了近兩個月。

12月10日，北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6030、6029地塊公示了反饋意見采信情況和終版圖紙——群眾無意見！它的開發(fā)商是興創(chuàng)置地，大興區(qū)本土國企。

這個速度之慢，可位列兩年來北京反饋意見效率榜，第七位。

如果從拿地那天算起，時間已經耗費了近15個月，絕大多數(shù)地產商拖不起。

對比首次報規(guī)圖和終版圖，它的改動并不大，卻耗費了漫長的時間，花姐相信，背后一定有蠻多故事的。

更為神奇的是，設計單位北京市建筑設計研究院股份有限公司，在終版報審圖上發(fā)了一則版權“申明”。

這讓花姐有點瑟瑟發(fā)抖，不敢用它的圖，實在對不住粉絲們了。

不過，既然終版圖來了，花姐還是要照例做個深度分析，給大家做個選房參考。

兩個變化：面積少了，高度降了

花了兩個月，興創(chuàng)置地的6030和6029地塊終版圖，改動卻非常小。如果不細心，是很難發(fā)現(xiàn)的。

花姐對比新舊兩版圖，大致總結出如下幾個變化：

1、總建面減少了

首版報規(guī)圖占地面積2.46萬平米，住宅總建面9.58萬平米，但終版圖的住宅總建面減至9.53萬平米，主要是地下建面從原來的3.93萬平米，減至3.34萬平米。地上計入建面6.15萬平米不變。

6029地塊的幼兒園，總建面也從4784平米減至4734平，地上建面4240平米不變，地下建面從544平米減至494平米。

住宅的機動車停車位從678輛，減至676輛，減少了2輛。

簡而言之，終版圖紙住宅地下建面減少了525平米，幼兒園地下面積減少了50平米。

（2025年10月13日首版報規(guī)圖）

2、個別建筑的高度降了

住宅樓1#南面的建筑高度，從原來的27.15米降至26.87米，降低了28厘米。由于它是坡屋頂造型，建筑高度降低，意味著將坡屋頂?shù)拈芸谖恢媒档土恕?/strong>

如此一來，1#第9層的層高變成2.87米？

花姐判斷，它大概率會從坡屋頂偷出13厘米的高度。因為，按照最新建筑設計規(guī)定，住宅層高不得低于3米。

為什么要降低高度，大概是為了給北面宅地留出日照空間。

幼兒園的屋頂機房和屋頂，比原來的高度降低了30厘米。

南面的人防出入口和東面的鄰里空間，高度分別增加了60厘米和70厘米。

圖紙上罕見的申明

細讀興創(chuàng)置地這份終版設計圖，花姐發(fā)現(xiàn)它有個很特別的地方。

在圖紙的右下角，設計單位北京建筑設計研究院，寫了一則“BIAD申明”。

原文是：“未經本公司書面許可，任何單位及個人不得以任何方式或理由對設計文件的任何部分進行使用、復制、抄錄、傳播或銷售。凡侵犯本公司版權等知識產權的，BIAD有權依法追究其法律責任?！?/p>

這個申明下方，加蓋了北京建筑設計研究院的一個工程設計圖紙報審專用章。

類似的表述，在圖紙右側中間位置，也重復表述了一番。甚至表示：不得復制本圖紙或將信息提供給任何第三方。

看到這些，花姐不寒而栗，如果樓花的稿子里用了這張圖紙的信息，是要吃官司的。

但，轉念一想，興創(chuàng)置地的這份圖紙，是在北京規(guī)自委網上公開發(fā)布的啊，怎么個保密？

為了安全起見，花姐這次沒有把終版圖放在稿子里。畢竟，北京市建筑設計研究院有申明在先嘛。

設計單位在圖紙上發(fā)這種申明，花姐還是第一次見到?；ń阋沧稍兞藥孜唤ㄖO計師，他們也表示是頭一遭遇見。

三成戶型面積過大

由于興創(chuàng)置地6030項目最終版定型，接下來就是拿規(guī)劃證。

圖紙一確定，它的戶型結構也差不多出來了。

花姐為它做了一版戶型預測，共計設計了555套房子，大致比例是這樣分布的：93-96平米戶型132套，105平米戶型203套，136平米戶型204套，頂層異型戶型16套。

在這里面，它的大戶型占比36.7%。這是一個很令人傷腦筋的問題。

縱觀大興區(qū)樓市，最大的問題是大戶型太多。

花姐做了一個統(tǒng)計，大興區(qū)三年來的11個樣本樓盤，120平米以上戶型供應量突破3000套，去化率只有36.5%。

戶型越大，去化越慢。

舉五個例子：

1、西紅門的元啟。截至目前，元啟供應1052套，網簽337套，均價5.3萬元/平米，其中120-140平米戶型只網簽了22套——供應了144套，140平米以上戶型供應198套，網簽0套。

2、大興新城的京璽。截至目前，京璽供應712套，網簽260套，均價4.46萬元/平米，其中120-130平米戶型供應102套，網簽了17套。而80平米以下戶型，供應169套，網簽了107套。

3、大興黃村的頤和公館。截至目前，頤和公館供應630套，網簽508套，有356套是來自100平米以下，而140-170平米戶型供應117套，僅網簽了33套。

4、大興發(fā)展梧桐府，拿地一年三個月，截至目前供應404套房，為130-240平米戶型，只網簽了29套，均價4.46萬元/平米。

5、興創(chuàng)沐春墅，主打129平米至283平米戶型——占比96.4%。拿證324套房，開盤3個月，只網簽了4套，均價4.6萬元/平米。

作為后來者，興創(chuàng)置地6030地塊，并沒有規(guī)避大戶型去化慢的問題。

花姐判斷，中建壹品在西紅門新拿下的6038地塊——規(guī)劃建面6.35萬平米，一定會走純粹的剛需路線，不會貪戀大戶型。