天津樓市，冷暖并不相通。

市區(qū)更甚，今年的板塊“極化”尤為突出！

土地、供應、成交，集中扎堆。

2025年1-11月，天津市區(qū)新房成交量約96萬平米。

40個板塊中，有3個板塊占據(jù)了市區(qū)總成交量的三分之一，成為市區(qū)龍頭板塊。

分別為：西站、順馳橋、新梅江。

》》》2025年1-11月市區(qū)板塊成交TOP10

這三大板塊之所以優(yōu)勢碾壓，原因有二。

其一，成片開發(fā)。

市區(qū)開發(fā)主要依靠“插花地”，很難有大規(guī)模的城市空間。

京津冀同城商務區(qū)，一期總建設規(guī)模約120萬平米，二期總建設規(guī)模約160萬平米；

順馳橋片區(qū)中的工大板塊，有約65萬平米的開發(fā)體量；

新梅江的“場子”也很大，片區(qū)規(guī)劃總建面高達1800萬平米以上。

也就是說，在成熟現(xiàn)狀的基礎上還能進行大規(guī)模的界面更新，補充交通、商業(yè)、教育、住宅等城市資源。

相當于進入到了一個新的開發(fā)周期，能級更高、要素更全面。

現(xiàn)在的買房需求，都是城市與居住的雙進階，城市底盤是非常重要的。

站在樓市的角度，它們也是巨大的“蓄水池”。

有大量的住宅用地，能產(chǎn)生大量的新房供應。

況且，市區(qū)本身就“自帶光環(huán)”，需求又正在回流，自然能承載需求。

其二，產(chǎn)品力的“成長空間”

現(xiàn)在的新盤普遍都具備“后發(fā)優(yōu)勢”，但前提是有“來者”。

所以在一定程度上，板塊的供應也決定了產(chǎn)品力的迭代進程。

要知道，天津的產(chǎn)品換代就是從新梅江開始的，而后一次又一次的迭代就是因為有大量的土地供應。

而西站和順馳橋都是“后起之秀”，未來還能有很大的進步空間。

西站屬于有“大故事”，順馳橋板塊甚至都能做出疊拼產(chǎn)品。

先不論創(chuàng)新細節(jié)，從產(chǎn)品形式上就能提升買房人的“期待值”。

房子賣得好，就會有新的土地，新的項目持續(xù)補充。

我們具體分區(qū)域來看，每個板塊在“大同”之下還存在“小異”。

西站

紅橋的聲量和熱度在今年達到了峰值，西站功不可沒。

一紙“京津冀同城商務區(qū)”橫空出世，使得板塊成了全市矚目的戰(zhàn)略門戶和超級引擎。

一來，城市發(fā)展轉向給板塊帶來了城建紅利；二來，高鐵經(jīng)濟的起勢引來了資源和人口的增量。

西站周邊難得的大規(guī)模空地，能夠推動“超級城市界面”的形成，且能級更高。

截至目前，天津實驗小學紅橋學校和天津市耀華中學紅橋學校九年一貫制學校確定引入。

天津第二家山姆會員店，預計明年9月正式投用。

同時，還給出特殊落戶政策，為高端人才解決天津戶籍，打開“綠通”。

在居住模塊上，京津冀同城商務區(qū)被定位為打造“高品質國際社區(qū)”。

別看在售僅有兩盤，卻能一舉將西站推向市區(qū)板塊NO.1的位置，而且均能擠進市區(qū)TOP3。

》》》2025年1-11月市區(qū)新盤成交TOP10

建投譽河院，一期、二期相繼售罄之后，三期產(chǎn)品的成交量也保持在高位。

小高層和洋房產(chǎn)品在售，近期加推洋房15號樓137平米戶型，總價約430萬，送車位。

建投譽河院鳥瞰圖

天津金茂府也是市區(qū)“叫好又叫座”的樓盤。

雖然簽約均價能達到3萬+，但仍能銷量狂飆，其產(chǎn)品和實景在內卷嚴重的當下，始終保持頭部陣營。

天津金茂府實景圖

天津金茂府實景圖

目前高層、小高、洋房均有在售。

近期高層109、121平米戶型加推，其中121平米總價370-420萬。

同時，洋房6號樓183平米大平層正認籌排卡。

天津金茂府戶型圖

金茂在紅橋的另一個項目——金茂歐亞達地塊，據(jù)了解將在明年3月入市。

產(chǎn)品為高配滿系，精裝修交付。

現(xiàn)場已經(jīng)動工，位于陸家嘴的臨時售樓處也將于近期開放。

金茂歐亞達地塊效果圖

順馳橋

客觀說，河東的“環(huán)和平改善帶”一直很好賣。

尤其是工大板塊，買房人和房企對板塊“雙下注”。

地鐵一環(huán)、區(qū)域頂尖教育資源聚集，疊加約65萬方的城市煥新，板塊帶有多重宜居標簽。

再加上“高校地塊”的屬性，進一步夯實了改善的基礎。

更關鍵的是，在售產(chǎn)品容積率一個比一個低。

金茂泮湖滿庭，容積率2.0，6月-11月認購額已約20億。

目前主售120平米2梯2戶的小高產(chǎn)品，總價420-460萬之間。

金茂泮湖滿庭實景圖

金茂泮湖滿庭實景圖

格調爾雅，容積率僅為1.3，105平米洋房已經(jīng)售罄，后期主力為疊拼和139平米洋房。

洋房的簽約均價在3.5萬/平米左右，售樓處和實景示范區(qū)已經(jīng)開放。

格調爾雅實景圖

格調爾雅實景圖

工大 1號地的容積率更低，僅為1.2。

在板塊形勢大好的情形下，1號地的出讓出現(xiàn)了溢價。

最終由泰鴻房地產(chǎn)和嘉禾城市運營聯(lián)合體，以總價4.74億元，成交樓面價17042元/平米，溢價1.5%摘得。

作為市區(qū)目前容積率最低的宅地，地塊有可能做出疊拼+洋房社區(qū)，預計定位為中等戶型，補充板塊面積段的“缺失”。

新梅江

即便對新梅江的利空情緒越來越嚴重，仍難撼動它市區(qū)龍頭板塊的地位。

畢竟，板塊的產(chǎn)品力和城市界面都不錯。關鍵是，周邊還有很強的購買力。

在售的7個盤當中，主要面向兩大客群：一，中產(chǎn)改善，二，學區(qū)置業(yè)。

中海時光之鏡，小高層237平米已售罄。

僅剩130、143、185平米在售，均價3.7-4萬/平米。

中海學府源境，一期僅剩8套洋房在售，108平米總價360萬起，126平米總價450萬起。

二期仍在主推高層產(chǎn)品，89平米235-250萬，112平米310-330萬。

中海凌云源境，主推剩余的洋房產(chǎn)品。

110平米總價380萬左右，129平米總價450萬左右。

值得關注的是，預計本月底中海凌云源境將迎來交付了。

買房人關注的中海36號地也釋放了案名——中海甲叁號院，預計明年3月入市。

中海甲叁號院效果圖

可以看出，市區(qū)板塊“土地為王”，它是樓市競爭中的硬通貨。

只有土地充足，才能為城市提升、住宅提升留有空間。

本質上，買房人在市區(qū)買新房就是為了生活品質的提升。

僅僅依靠“單盤思維”，遠遠不夠。

領先的生活方式+極致的產(chǎn)品力，才能撬動買房人的需求。