金基瞻月商業(yè)中心

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其實說起這幅地塊，還是有一些故事的！如果北哥沒有記錯，該地塊在金基拿下之前就經(jīng)歷了一次終止出讓和一次流拍的曲折歷程。

金基瞻月府項目位置

這幅地塊首次登場是在2021年11月份第三次集中土拍，當時該地塊序列號是光華路G123，毛坯限價在44900元/㎡，不過不幸的是在土拍開拍前夕，G123被緊急叫停，終止出讓。

2022年4月22日首場集中土拍，光華路G123改頭換面，此次以光華路G03的面目出現(xiàn)，也許是因為當時大校場板塊風頭正盛，光華路G03出讓時毛坯限價甚至還漲了一點，達到了45800元/㎡，可惜仍然無人問津！

直到2022年7月12日，光華路地塊終于迎來了它真正的“金主”，也許是因為恰逢當時南京試點差異化定價地塊政策（部分地塊取消毛坯限價）；或者是因為“事不過三”的魔咒，這一次以光華路G23面目出現(xiàn)，不僅不設毛坯限價，而且還將起拍總價調(diào)低了5000萬，結果就等來了金基！

01.

老城東這幅地塊到底是“香餑餑”

還是“燙手山芋”，現(xiàn)場實探發(fā)現(xiàn)

如果北哥沒有記錯，去年7.12土拍時，這幅光華路G23地塊并不是一上來就被金基底價拿下，而是“磨嘰了很久”，直到土拍快結束了，才在土拍后續(xù)信息中公布，這幅地塊最終被金基拿下了，難免有點趕鴨子上架的味道！

那么到底這幅G23地塊是香餑餑還是燙手山芋呢？出讓經(jīng)歷如此曲折，北哥此次前往發(fā)現(xiàn)了其中的幾個問題。

首先是地塊的位置問題，金基G23地塊（瞻月府）北面是石楊路主干道、東面是名為過兵橋路的小馬路；南側一水之隔就是七橋甕生態(tài)濕地公園，西側不遠處也是秦淮河。

金基瞻月府位置圖

從位置上來看，金基瞻月府所在地塊既與石楊路地區(qū)的老城東板塊相連，同時也可以往南部新城大校場的概念上來靠，這就讓該地塊價值標準變得難以把握，房價區(qū)間同樣比較難確定。

如果要將金基瞻月府地塊歸到老城東板塊，那么與之一街之隔的金科玖樾印象目前售價只有46883元/㎡（升級包3300元/㎡），而瞻月府地塊勢必賣不出高價；而該地塊的規(guī)劃定位，容積率僅為1.76，且本身就是一幅容易開發(fā)的凈地，地塊素質本身就是要打造城中低密豪宅，如果算老城東板塊，產(chǎn)品與定價必然不匹配。

如果要將金基瞻月府地塊歸到南部新城大校場，按照目前大校場的5大功能分區(qū)來看，金基瞻月府所在的區(qū)域應該是板塊最北面的中央生態(tài)住區(qū)。

而目前大校場真正的價值高地是板塊南面的創(chuàng)新街區(qū)，北面的中央生態(tài)住區(qū)由于距離機場跑道軸較遠，一直是“打醬油”的存在，也許很多人對于中央生態(tài)住區(qū)概念還比較模糊，這里北哥提一下大校場著名的“四葉草”大家都知道吧，不夸張的說一經(jīng)入市就進入滯銷狀態(tài)，南宸紫闕2021年12月份開盤，428套房源至今還有269套未售。

云翠府、云錦四季目前也各自有超過200套房源在售；翡麗鉑灣的未售套數(shù)更多，超過400套。

不夸張的說，金基之前在這一片區(qū)的另一個項目璞悅雋園也出現(xiàn)了滯銷情況，5月初推出的102套房源，僅去化20套。

所以，如果將金基瞻月府歸入大校場板塊，其實前景也不是很明朗！

總之北哥認為金基G23這幅地塊由于地理位置的特殊原因，操盤難度比較大。

該地塊第三次才順利出讓，而且非要等到地塊撤除毛坯房限價之后，金基才肯將它拿下，說明金基瞻月府肯定是想賣高價。

02.

放風價格高達7萬/㎡，大校場史上最高

和北哥判斷的一樣，金基拿下G23，打造瞻月府，當然是想將售價拉高，地塊第三次出讓被金基拿下時，樓面地價是14614元/㎡，如今金基瞻月府放風要7月底公開，且放風首開價格高達7萬/㎡，這個價格無論是大校場，還是老城東，都算是目前史上最高價了！

金基瞻月府鳥瞰效果圖

你肯定要問，金基是瘋了嗎？為什么要賣這么貴？按照金基瞻月府的操盤思路，金基肯定是這么想的，既然大校場、老城東兩大板塊的概念都不能炒作，那也只能在自身項目的賣點上做文章了，所以為什么項目名稱叫做瞻月府，就是對標瞻園，建造城中稀貴的園居豪宅。

運用府邸、園林、私享等概念拔高項目調(diào)性，進而形成高溢價！不用問，又是玩兒的南京院子、安品園舍、雅居樂長樂渡的那一套路子。

不過金基瞻月府自詡城中園居豪宅，賣這么高價格，項目周邊環(huán)境怎么樣？匹配嗎？北哥認為可能還差點意思。

首先是城市界面感差了一點。按照金基瞻月府的項目四至，未來社區(qū)北面近180米的展示面是完全面對石楊路的，等于是臨街社區(qū)，這和高端豪宅通常隱匿城中靜謐處的做法有所違背。

金基瞻月府項目施工現(xiàn)場

而且石楊路的城市界面完全不如大校場干凈整潔，尤其是楊莊附近，有不少尚未出讓的空地塊，大片的動遷安置房如銀龍花園、紫楊佳園等等，公交車終點站等等，環(huán)境比較雜亂。

石楊路兩側空地

反觀大校場核心的創(chuàng)新街區(qū)城市界面，相比之下簡直天差地別。

大校場創(chuàng)新街區(qū)機場河實景

大校場創(chuàng)新街區(qū)南外實景

第二是就是價格比較！金基瞻月府所做的洋房產(chǎn)品其實附近并非沒有競品，與瞻月府一街之隔的金科玖樾印象做的就是8-11F的電梯洋房，售價只有46883元/㎡，且項目基本上已封頂，今年12月底就將交房。

金科玖樾印象實景

都是洋房，石楊路北面的玖樾印象4萬多，石楊路南面的瞻月府要賣7萬，金基你保證你的客戶不會產(chǎn)生抗性嗎？

就算往大校場靠，目前四葉草的售價也只在46000-48000元/㎡區(qū)間內(nèi)徘徊，創(chuàng)新街區(qū)目前售價也只在52000-57000元/㎡區(qū)間，瞻月府的7萬是不是也太過分了，畢竟拿地價格才14614元/㎡，話又說回來，誰說眼下開發(fā)房地產(chǎn)沒有利潤的？

第三是周邊小環(huán)境，還沒好到叫絕的地步！項目東側150米左右就是應天東街高架。

與應天東街交叉，距離金基瞻月府670米的友誼河路上是搬遷過來的夫子廟花鳥市場。

與金基瞻月府一街之隔紅冠圩路與友誼河路交界處是南師附中秦淮科技高中。該校2022年中考錄取分數(shù)線615分，只比南師附中、金陵中學分別低了29分和24分，但由于是高中對瞻月府來說沒有學區(qū)優(yōu)勢。

秦淮科技高中實景

而瞻月府社區(qū)大門正對的過兵橋路一路之隔就是鄭和外國語學校，該校為私立學校，初中每學期學費是15000元左右，據(jù)說師資力量不錯。

鄭和外校實景

03.

周邊環(huán)境一般，高溢價壓力

全部傳導到項目本身

既然項目周邊環(huán)境一般，那么金基瞻月府要賣7萬/㎡，所有的高溢價壓力只能傳導在項目本身了！

有別于之前金基在大校場的成名作望樾府，此次瞻月府，金基開啟了另一個產(chǎn)品調(diào)性路子！如果說之前打造的都是五星級度假酒店風，那么這次瞻月府打造的則是園居風格。

小區(qū)容積率1.76，總共規(guī)劃打造13棟6-7層洋房，總戶數(shù)246戶。

金基瞻月府施工現(xiàn)場

據(jù)了解，金基瞻月府預計7月底就要公開，目前正在趕工中，根據(jù)金基方面釋放的消息，公開時要將項目的一半實景做出來。

也就是4棟樓封頂、外立面完成，4棟樓間的景觀綠化做好！

從實景圖中可以看的到，臨過兵橋路的幾棟洋房已經(jīng)封頂，外立面已經(jīng)做到一半，北哥上前查看，發(fā)現(xiàn)外立面是石材干掛的。

金基瞻月府施工現(xiàn)場

除了外立面，可以看到的是瞻月府的南向陽臺面積是比較大的，明顯是豪宅戶型標配。

金基瞻月府的社區(qū)大門設在地塊東面，位臨過兵橋路，社區(qū)大門采用了金基標志的府系大門，中式風格沒跑了。

據(jù)說，金基瞻月府的社區(qū)園林設計靈感來源于瞻園，內(nèi)部打造了7重景觀系統(tǒng)，具體目前項目還沒有實景，容北哥后續(xù)跟進報道。

瞻月府的社區(qū)圍墻也采用石材鋪設，大門口已經(jīng)安排了古松，有些中式園林的味道了。

金基瞻月府的戶型產(chǎn)品也被北哥拿到了，項目打造3款戶型，170㎡（三房三衛(wèi)或四房三衛(wèi)）；220㎡（四房三衛(wèi)）；320㎡戶型（幾房幾衛(wèi)目前不能確定）

按照7萬/㎡的放風價格來算，金基瞻月府的總價區(qū)間在1190-2240萬，講真這個價格不能和南京院子比，也能和河西的灣4拼一拼了，而城東石楊路、包括大校場區(qū)域目前還沒有此類產(chǎn)品，金基瞻月府算是首創(chuàng)了。

瞻月府3款戶型，目前220㎡戶型圖已經(jīng)流出。

220㎡四房兩廳三衛(wèi)戶型圖

光從戶型圖上來看，瞻月府220㎡戶型具有長面寬、短進深的優(yōu)勢，南面設計了大橫廳，雙陽臺，主臥套房，還配備了270度轉角飄窗，主衛(wèi)帶浴缸；同時入門處客臥也是套房設計，但從圖上看客衛(wèi)面寬有些窄、進深有些長，具體還要等相關數(shù)據(jù)。

各項配套：

交通：5號線七橋甕站（建設中）、應天東街、石楊路

商業(yè)：蘇果超市、科巷菜場、夫子廟花鳥市場

教育：南師附中秦淮科技高中、鄭和外國語學校

生態(tài)：七橋甕濕地公園

醫(yī)療：石門坎醫(yī)院、石門坎社區(qū)衛(wèi)生所

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