2013年之后，李嘉誠(chéng)為何大規(guī)模拋售內(nèi)地資產(chǎn)？很多人說(shuō)那是因?yàn)槔罴握\(chéng)預(yù)見(jiàn)了房地產(chǎn)將到頂，預(yù)見(jiàn)到內(nèi)地經(jīng)濟(jì)將開(kāi)啟一個(gè)下跌周期，因此他就提前撤退。

這個(gè)說(shuō)法是完全不正確的。因?yàn)槔罴握\(chéng)在內(nèi)地賣(mài)掉的資產(chǎn)中，我們統(tǒng)計(jì)了一下，屬于房地產(chǎn)的資產(chǎn)大約是賣(mài)了500多億，而賣(mài)掉的商業(yè)地產(chǎn)卻足足又1200億。

換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)周期問(wèn)題跟商業(yè)地產(chǎn)有什么關(guān)系？很多小白分不清楚，我們就做一個(gè)簡(jiǎn)單的科普，你家的房子就屬于房地產(chǎn)，你家小區(qū)樓下的鋪?zhàn)?，附近的商?chǎng)，這就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

所以你說(shuō)房地產(chǎn)到頂了，賣(mài)房地產(chǎn)項(xiàng)目就好了，為什么要賣(mài)商業(yè)地產(chǎn)呢？要知道這些地產(chǎn)公司投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可不是看五年或者十年的，他們都是看二十年，三十年的。可是李嘉誠(chéng)投資的這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目賣(mài)得卻是非?？?。

比如說(shuō)上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)才剛剛開(kāi)業(yè)，可是李嘉誠(chéng)就把它賣(mài)掉了，套現(xiàn)了200億。這個(gè)項(xiàng)目是上海的超優(yōu)質(zhì)地段，而且還有三條地鐵交匯。如果持續(xù)拿著，未來(lái)的租金收入是非?？捎^(guān)的。

正常來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)的公司，如果不是資金特別緊張，都不是輕易賣(mài)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的。比如說(shuō)你問(wèn)問(wèn)吳光正家族會(huì)不會(huì)賣(mài)掉相關(guān)的海港城，你問(wèn)問(wèn)太古集團(tuán)會(huì)不會(huì)賣(mài)掉廣州的太古匯？?jī)?yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目就是一只下蛋的金雞。

所以李嘉誠(chéng)賣(mài)掉大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，套現(xiàn)1200億絕對(duì)是不尋常的。要知道從2012年到現(xiàn)在，中國(guó)雖然消費(fèi)遇冷了，但是大部分商場(chǎng)的租金收入還是持續(xù)走高的，而且往更長(zhǎng)的時(shí)間線(xiàn)看，未來(lái)核心地段的租金還是會(huì)持續(xù)上漲的。

那是不是收購(gòu)方開(kāi)出了一個(gè)非常高的價(jià)格，讓李嘉誠(chéng)無(wú)法拒絕呢？顯然也不是的。比如說(shuō)它賣(mài)掉的香港中環(huán)中心，套現(xiàn)了400多億，但是這棟大樓當(dāng)時(shí)一年可以給李嘉誠(chéng)貢獻(xiàn)10億左右的租金。這個(gè)投資回報(bào)率也有2.8%。李嘉誠(chéng)給出的估值并不是很高，也算是一個(gè)合理的價(jià)格。

他賣(mài)掉的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，情況也是差不多。唯一的解釋就是他不想在這個(gè)地方放這么多資產(chǎn)了，而且是臨時(shí)起義的，不是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的改變。

舉一個(gè)例子，如果李嘉誠(chéng)不看好2020年前后的中國(guó)商業(yè)零售環(huán)境，那他會(huì)在2005年前后就停止投資，而不是在2015年才開(kāi)始套現(xiàn)走人。投資的時(shí)候，他肯定是看好的，可是后來(lái)發(fā)生了什么問(wèn)題，于是他才決定套現(xiàn)走人，至少是不想在這個(gè)市場(chǎng)放這么多資產(chǎn)了。

那他為什么不想在這個(gè)市場(chǎng)放這么多資產(chǎn)？這其實(shí)很難理解。因?yàn)槟阏f(shuō)在過(guò)去10年，或者未來(lái)20年，全球有哪個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展可以比我們更好么？這絕對(duì)沒(méi)有。當(dāng)然我們現(xiàn)在知道李嘉誠(chéng)把這些套現(xiàn)的資金很多都投入到英國(guó)去了。

可是你再看看英國(guó)，如今來(lái)看他在這里的投資成功么？實(shí)際上也不成功，過(guò)去十年英國(guó)一位內(nèi)脫歐等問(wèn)題，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。特別是在過(guò)去幾年，因?yàn)楣と巳笔?，通脹高企，英?guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入低迷的狀態(tài)。李嘉誠(chéng)在這里投了幾千億，回報(bào)率肯定比放在中國(guó)更低。

從生意的角度來(lái)說(shuō)，李嘉誠(chéng)并不是做了一次高明的選擇。不過(guò)以他的眼光跟能力，不可能看不到這些問(wèn)題，那唯一的解釋就是有非生意的原因在推動(dòng)他去做這些事情。或許就是這次安全。或許他早就認(rèn)為，隨著全球政治格局的改變，把過(guò)分資產(chǎn)放在內(nèi)地并不安全。所以他在合適價(jià)格的時(shí)候選擇出售。然后把資金投入到英國(guó)去。

為什么選擇以英國(guó)為大本營(yíng)呢？從投資回報(bào)率上看，英國(guó)不是最好的選擇，但是從資產(chǎn)安全的角度來(lái)說(shuō)，英國(guó)卻有很大的優(yōu)勢(shì)。第一個(gè)，李嘉誠(chéng)在英國(guó)有著很深厚的關(guān)系網(wǎng)。第二個(gè)，李嘉誠(chéng)的兒子，也就是他的接班人李澤鉅從小在外國(guó)長(zhǎng)大，他對(duì)外國(guó)的理解會(huì)更深刻。第三個(gè)，英國(guó)跟美國(guó)的關(guān)系穩(wěn)定，在地緣政治危機(jī)中占據(jù)有利的位置。

換句話(huà)說(shuō)，投資英國(guó)雖然不會(huì)一夜暴富，但是保本大概率沒(méi)有問(wèn)題?？墒前奄Y產(chǎn)過(guò)分集中留在中國(guó)，將面臨非常多不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。

或許正是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展太快了，才有李嘉誠(chéng)有了撤退的想法。因?yàn)樗墙?jīng)歷過(guò)日本80年代的泡沫危機(jī)的。他知道當(dāng)一個(gè)國(guó)家強(qiáng)大到足以威脅到美國(guó)的時(shí)候，將發(fā)生什么事情。這才是他要在2013年之后快速拋售中國(guó)資產(chǎn)的原因，而不是房地產(chǎn)周期的問(wèn)題。房地產(chǎn)周期他賣(mài)房地產(chǎn)資產(chǎn)就可以了，可是他賣(mài)的大部分資產(chǎn)實(shí)際上是商業(yè)資產(chǎn)，也就是說(shuō)他看到更長(zhǎng)周期里面中國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

那為什么他之前看不到，在2013年才看到呢？關(guān)鍵就是2008年的次貸危機(jī)。這次危機(jī)之后，美國(guó)實(shí)力大跌，中國(guó)的發(fā)展速度則是更快了。這讓中美的差距一下就拉近了。胡應(yīng)湘曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，按照他們當(dāng)年的預(yù)測(cè)，中國(guó)需要100年的時(shí)間才可以發(fā)展到現(xiàn)在的水平。可是我們用40年的時(shí)間就做到了。這個(gè)速度太快了，引發(fā)了中美全方面的競(jìng)爭(zhēng)，這或許才是李嘉誠(chéng)真正擔(dān)心的地方。