在西安，有哪些地方，你以為是市政綠化帶，實(shí)則是住宅用地，還蓋成了小區(qū)，我印象里，有以下幾個(gè)：

　　東二環(huán)的陜建東元府，2021年拿地，約35畝，容積率1.2-4.53之間，規(guī)劃四棟八個(gè)單元高層，當(dāng)年毛坯均價(jià)12800元/㎡，由于緊鄰廣安路快速路與辛家廟立交，被網(wǎng)友稱為“呼嘯山莊”。

　?。兘|元府實(shí)景）

　　朱宏路的龍湖粼云天序，2022年拿地，約32畝，容積率2.8，規(guī)劃6棟高層，小高，洋房及商業(yè)辦公，未央城建拿地，龍湖代建，目前已提前130天交房。

　　再就是剛剛公示的曲江御府，2025年拿地，約15畝，容積率2.5，涵蓋高層，小高等七棟住宅，由于緊鄰包茂高速，被網(wǎng)友稱為曲江版的“呼嘯山莊”。

　?。ㄐ^(qū)位置示意）

　　雖然吵是真的吵，但在豪宅供應(yīng)遍地的曲江，這里極大可能成為低門檻住曲江的機(jī)會(huì)，還是四代住宅，這你受得了嗎？

　　曲江御府

　　根據(jù)公示信息，在南北狹長的約15畝地塊上，曲江御府共規(guī)劃七棟住宅，包含18層，16層小高，9層洋房，均為四代住宅設(shè)計(jì)。

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　　社區(qū)的西側(cè)緊鄰金地南湖藝境二期的高層，錯(cuò)位排布，東側(cè)為公田五路，約100米外為包茂高速主干道，與中海曲江大城華宸對望。

　?。ㄐ^(qū)地塊實(shí)景示意）

　　這塊地也是多年來，曲江二期少有的小地塊供應(yīng)，今年6月由陜西秦嘉地產(chǎn)以總價(jià)2億摘地，樓面價(jià)7950元/㎡，8月份，簽約中交建管，取名中交·曲江御府。

　　這里能有不少關(guān)注度，首先是因?yàn)槲恢?，包括很多曲江的朋友，一直以為這么小的空地，會(huì)是公園或綠地規(guī)劃，但其實(shí)這里是二類城鎮(zhèn)住宅用地。

　?。ㄐ^(qū)地塊實(shí)景示意）

　　更關(guān)鍵的是向東，就是限速120公里的包茂高速，車流往來，噪音不必多言，且高壓線貫穿于綠化帶之中，可謂buff疊滿。

　　曲江范圍，臨三環(huán)，繞城，包括高速的小區(qū)很多，并非新鮮事，曲江御府的對面，整個(gè)中海曲江大城華宸，君尚府的小面積高層，也全部臨著包茂高速，隔壁的金地南湖藝二期高層，也有多棟臨著高速。

　　既然決定住在這里，高速的車流聲已經(jīng)是生活日常，有效且唯一辦法，就是必須封窗，三玻兩腔，關(guān)窗后隔音效果好了不少。

　　但對曲江御府而言，封窗將沒有可能，根據(jù)公示信息，小區(qū)的小高，洋房，全部為四代住宅設(shè)計(jì)，不僅有很大面積的種植平臺，東西向還有端廳露臺設(shè)計(jì)。

　　（曲江御府效果圖）

　　在四代住宅露臺如此內(nèi)卷的今天，曲江御府無論什么戶型都不稀奇，但四代住宅+曲江洋房+高速景觀，在西安新房里確實(shí)是獨(dú)一份，露臺以后也是高速四代觀景平臺。

　　二手里，曲江也有同款小區(qū)，即曲江觀唐，同樣是狹長地塊，東西分布，兩棟樓八個(gè)單元，北靠曲江水廠，南鄰三環(huán)、繞城高速。

　　由于地理位置buff疊滿，二手性價(jià)比極高，是曲江一期最便宜的小區(qū)，頭頂南湖小學(xué)學(xué)區(qū)的情況下。

　　目前二手單價(jià)，便宜的已有單價(jià)8530元/㎡的房源，小區(qū)正常掛牌價(jià)也不過萬元出頭。

　?。ㄇ^唐掛牌價(jià)）

　　這上一個(gè)周期里，曲江一期，小地塊，小開發(fā)商，臨高速二手房的價(jià)格現(xiàn)狀，可供參考。

　　誰會(huì)買單

　　雖然不利buff疊滿，但正因?yàn)榈貕K小，臨高速，曲江御府反而能成為強(qiáng)入手門檻最低的新房小區(qū)。

　　一直以來，曲江在西安人心里有無可爭議的關(guān)注度，尤其是新房供應(yīng)，更是豪宅云集，門檻極高，近幾年面世的，可以說是清一色豪宅，起步門檻400萬，起步面積170㎡。

　　唐頓莊園，面積185㎡-276㎡，備案價(jià)為2.1萬-2.39萬元/㎡，總價(jià)在388-660萬元。

　　曲江星河灣一期，面積226-323㎡，備案價(jià)為2.83萬-3.03萬元/㎡，總價(jià)在640萬-980萬。

　　金茂璞逸曲江，面積188-228㎡，備案均價(jià)2.9萬元/㎡，總價(jià)在550萬-660萬。

　　曲江星河灣二期，面積273-327㎡，備案價(jià)2.53萬-2.95萬元/㎡，總價(jià)在650萬-970萬。

　　泰發(fā)祥檀府，面積283-439㎡，備案價(jià)4.16萬-4.86萬/㎡，總價(jià)在1080萬-2213萬。

　　金茂璞逸東方，面積229-336㎡，備案均價(jià)3.31萬/㎡，總價(jià)在700萬-900萬。

　　華發(fā)錦宸賦，面積220-270㎡，備案均價(jià)3.4萬/㎡，總價(jià)750萬-950萬。

　　曲江金茂府，面積170-229㎡，備案均價(jià)3.4萬/㎡，總價(jià)在570萬-770萬。

　　邦泰觀宸曲江，面積175-230㎡，備案均價(jià)2.51萬/㎡，總價(jià)440萬-580萬。

　　同為洋房，中鐵云岫曲江，面積189-289㎡，雖然還未正式出價(jià)格，但由于低密洋房，門檻也不低，新房里，門檻稍低的，可能只有邦泰觀云曲江、中鐵閱筠府。

　　反觀二手，則是冰火兩重天，曲江二期范圍內(nèi)，高層，小高，洋房供應(yīng)齊全，經(jīng)歷數(shù)輪二手房價(jià)格暴擊后，房價(jià)已經(jīng)來到一開頭。

　　曲江御府隔壁的金地南湖藝境，貝殼上高層的掛牌均價(jià)普遍來到了13000+元/㎡，七層的洋房，21000+ 元/㎡也有房源可談，且有不少都是毛坯房。

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　　整個(gè)曲江二期范圍內(nèi)，天地源香都東岸，大華曲江公園世家，金地南湖藝境、招商依云曲江、中海凱旋門等也都有洋房，小高層，且不臨高速，小區(qū)體量，景觀，社區(qū)活動(dòng)面積也都有保障。

　　這種現(xiàn)狀下，對曲江御府而言，最大的機(jī)會(huì)只剩四代住宅大贈(zèng)送和價(jià)格降低了。

　　畢竟能站在包茂高速隔壁的露臺上，頂著噪音，養(yǎng)花種草，燒烤休閑的，不是一般人。

　　如果曲江御府價(jià)格公示，你覺得多錢的價(jià)格，你會(huì)買單呢，評論區(qū)聊聊！

　　
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　　作者：晴明