2026年1月1日起

新修訂的《山西省物業(yè)管理條例》將正式施行

業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)有哪些？

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容怎樣明確？

物業(yè)服務(wù)收費行為怎樣規(guī)范？

這些內(nèi)容你一定關(guān)心

物業(yè)服務(wù)用房

未經(jīng)業(yè)主共同決定

不得改變用途

第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、采光等基本使用條件。

物業(yè)服務(wù)用房依法屬于全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主共同決定，任何單位和個人不得買賣、出租或者抵押物業(yè)服務(wù)用房，不得改變其用途。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑。

業(yè)主有權(quán)選聘和解聘

物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第十二條下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主委員會不得

索取、收受利害關(guān)系人的

財物或者其他利益

第十九條業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）抬高、虛增、截留由業(yè)主共同支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修費用等；

（三）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系人的財物或者其他利益；

（四）要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免其物業(yè)費、停車服務(wù)管理費等；

（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（七）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（八）拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項；

（九）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會成員違反前款規(guī)定的，由業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之五以上的業(yè)主提請業(yè)主大會決定是否終止其成員資格。成員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補選。

竣工未售/未交付

物業(yè)費由建設(shè)單位承擔(dān)

第二十八條已竣工驗收合格但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售物業(yè)交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費，由業(yè)主承擔(dān)，商品房買賣合同另有約定的除外。

新建物業(yè)自首套物業(yè)交付一年內(nèi)，縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、業(yè)主代表對物業(yè)服務(wù)等級達標(biāo)情況進行實地核查，根據(jù)核查結(jié)果重新核定服務(wù)等級，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行與服務(wù)等級對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)

制定安全防范制度和應(yīng)急預(yù)案

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，制定安全防范制度和應(yīng)急預(yù)案，采取合理措施保護業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的樓體外立面、消防設(shè)施、窨井蓋、車輛停放場所、電梯、二次供水設(shè)施等重點部位和重要設(shè)施設(shè)備進行日常巡查。巡查中發(fā)現(xiàn)安全隱患的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患；發(fā)現(xiàn)重大安全隱患或者發(fā)生突發(fā)事件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，通知相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，并按照規(guī)定向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、負有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門以及負有維修養(yǎng)護責(zé)任的供電、供水、供熱、氣等專業(yè)經(jīng)營單位報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

業(yè)主可以自行管理物業(yè)

也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

第三十二條業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。委托管理的，一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負責(zé)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

物業(yè)不得無故阻止

郵件投送、網(wǎng)約配送等

相關(guān)人員、車輛進入

第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人的郵件投送、網(wǎng)約配送、家政服務(wù)等提供便利，不得無故阻止相關(guān)人員、車輛進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域的人員、車輛應(yīng)當(dāng)遵守時間、路線、?？繀^(qū)域等相關(guān)管理規(guī)定。

物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期

聽取業(yè)主的意見和建議

第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）提供的物業(yè)服務(wù)符合國家和本省的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，不得低于合同約定的服務(wù)等級或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，每半年至少開展一次業(yè)主滿意度測評，接受業(yè)主監(jiān)督；

（四）及時處理有關(guān)投訴，改進和完善服務(wù)；

（五）對違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律、法規(guī)的行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)部門并協(xié)助處理；

（六）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；

（七）不得泄露、非法使用在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（八）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、服務(wù)費用收支等記錄，形成物業(yè)服務(wù)資料和檔案，并妥善保管；

（九）配合有關(guān)部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

物業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)

應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價。物業(yè)費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)性質(zhì)、服務(wù)類別，遵循合理公開、質(zhì)價相符的原則，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)費。

住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房的物業(yè)費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定等級基準(zhǔn)價和浮動幅度?？h級以上人民政府物業(yè)管理主管部門認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未達到合同約定的服務(wù)等級的，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)重新核定其服務(wù)等級，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行與服務(wù)等級對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以參考政府指導(dǎo)價，在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費標(biāo)準(zhǔn)。

禁止物業(yè)擅自

擴大收費范圍

提高收費標(biāo)準(zhǔn)

第四十八條物業(yè)費包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等共有部分的日常運行和維護、綠化養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、秩序維護等費用以及業(yè)主同意的其他費用。電梯運行維護費、停車服務(wù)管理費由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費。

物業(yè)不得采取

停供水電熱氣等方式

催交物業(yè)費

第四十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、熱、供氣等方式催交物業(yè)費。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費的，從其約定，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營單位

服務(wù)到最終用戶

并收取費用

第五十一條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向最終用戶收取有關(guān)費用。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用。

規(guī)定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止的行為

第五十二條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自拆除、改變建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等影響建筑結(jié)構(gòu)和安全的行為；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者挖掘地下空間；

（三）擅自拆改供電、供水、排水、供熱和供氣等設(shè)施；

（四）違規(guī)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品；

（五）在非指定位置堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；

（七）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（八）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；

（九）違反規(guī)定出租房屋；

（十）在公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口以及其他不符合消防安全要求的場所停放電動自行車、電動摩托車或者為其充電；

（十一）攜帶電動自行車、電動摩托車或者其電池進入電梯轎廂或者入戶充電，違反用電安全要求私拉電線充電；

（十二）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動；

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十五）法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)現(xiàn)前款規(guī)定行為的，可以向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，也可以向有關(guān)部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告或者投訴。

規(guī)范業(yè)主

裝飾裝修房屋的程序

第五十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。裝飾裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)明示裝飾裝修活動的作業(yè)時間、禁止行為和注意事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強裝飾裝修活動的巡查檢查，對違法違規(guī)行為及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，立即報告有關(guān)部門。

明確車位、車庫的

產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及管理要求

第五十四條規(guī)劃或者設(shè)置的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，不得占用消防車通道、疏散通道、安全出口，不得影響其他車輛和行人正常通行。未經(jīng)竣工驗收或者驗收不合格的車位、車庫，不得投入使用。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位、車庫，屬于全體業(yè)主共有，其設(shè)置、分配、管理、收費等事項由業(yè)主共同決定。出租車位、車庫的收益歸全體業(yè)主所有，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)

按國家規(guī)定

承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任

第五十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通知施工單位進入現(xiàn)場核查情況，予以修復(fù)。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的，應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位修復(fù)。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門投訴。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定

交存首期

住宅專項維修資金

第五十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金。房屋分戶賬內(nèi)的資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。

房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，住宅專項維修資金分戶賬中結(jié)余資金隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移；因拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，住宅專項維修資金分戶賬中結(jié)余資金應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。

物業(yè)保修期滿后，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，按照國家和本省住宅專項維修資金管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位和相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)的費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

利用業(yè)主共有部分經(jīng)營

須業(yè)主共同決定

公共收益歸業(yè)主共有

第五十八條利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，產(chǎn)生的公共收益歸業(yè)主共有。公共收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬、妥善保管，按照業(yè)主的共同決定使用，任何單位和個人不得挪用、侵占。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會成立后，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將代為保管的公共收益結(jié)余轉(zhuǎn)入其專用賬戶。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托第三方審計機構(gòu)對公共收益的收支情況進行審計。審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

來源：山西新聞網(wǎng)