當(dāng)全國(guó)樓市還在爭(zhēng)論拐點(diǎn)，合肥的開(kāi)發(fā)商早已為2026年暗戰(zhàn)布局。最新數(shù)據(jù)顯示，合肥新房?jī)r(jià)格已連續(xù)多月環(huán)比上漲，而二手房市場(chǎng)卻以?xún)r(jià)換量。這種背離背后，是改善需求對(duì)老舊產(chǎn)品的集體拋棄，和對(duì)新房標(biāo)準(zhǔn)的更高追求。

2026年的合肥樓市，將不再有“普漲”幻想，而是進(jìn)入用產(chǎn)品力說(shuō)話、用總價(jià)段分化的精準(zhǔn)時(shí)代。面對(duì)約50個(gè)純新盤(pán)混戰(zhàn)，購(gòu)房者如何找準(zhǔn)自己的位置？

NO.1|壹

2026新盤(pán)全景：純新盤(pán)搶先看

核心區(qū)域項(xiàng)目稀缺性凸顯。政務(wù)區(qū)天鵝灣壹號(hào)僅規(guī)劃277套房源，容積率1.8，預(yù)計(jì)將成為高端客群的爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。濱湖區(qū)作為熱門(mén)板塊，綠城寶能地塊規(guī)劃涵蓋139-680㎡的全系產(chǎn)品，有望滿足不同層次改善需求。

天鵝灣壹號(hào)項(xiàng)目效果圖

新興區(qū)域產(chǎn)品力全面提升。高新區(qū)三大新盤(pán)——金茂璞逸云湖、軌道云縵朗境和綠城晴瀾里，分別圍繞蜀西湖和中安創(chuàng)谷板塊布局。其中金茂璞逸云湖規(guī)劃4棟15-16F小高、4棟10-11F洋房、15棟4F疊墅；軌道云縵朗境分為A、B兩個(gè)地塊，規(guī)劃12棟疊墅、9棟小高層、14棟洋房；綠城晴瀾里規(guī)劃9棟洋房、8棟小高層。這三個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)豐富，直面科技人才客群的品質(zhì)需求。

包河區(qū)作為供應(yīng)主力，政務(wù)東、省府北、仰光片區(qū)等多點(diǎn)開(kāi)花。政務(wù)東有合肥城投07/39/40號(hào)地塊（姚公廟）、濱河灣A地塊等多個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。目前招商百川序預(yù)計(jì)明年上半年能首開(kāi)，濱河灣A地塊概率較大。省府北板塊有城投觀萃、城投玥萃、城建星樾灣，其中星樾灣已領(lǐng)取預(yù)售證，戶型約140-166平。仰光片區(qū)接下來(lái)要上市的是中海未來(lái)之境，擁有政務(wù)東片區(qū)稀缺的小戶型產(chǎn)品。

城建星樾灣項(xiàng)目效果圖

價(jià)值洼地區(qū)域存在機(jī)遇?，幒^(qū)二環(huán)內(nèi)的大富鴻瑞府，位于敬亭山路與站前路交口，規(guī)劃7棟17層小高層、1棟13層小高層及1棟25層高層。東新的意禾06地塊，在遠(yuǎn)大九璟灣西側(cè)，臨南淝河，預(yù)計(jì)11棟洋房+4棟小高層。新站區(qū)少荃湖旁的中房XZ202405號(hào)地塊和生態(tài)公園的城建XZ202501號(hào)地塊，后者上半年上市的概率非常大，有規(guī)劃疊墅和洋房產(chǎn)品。

蜀山區(qū)老城煥新，南七綠城代建SS202507號(hào)地塊備受關(guān)注，初步規(guī)劃全小高層，主打139-179㎡改善戶型。但由于要建科大硅谷蜀山園，代建項(xiàng)目速度可能要慢一些。12月蜀山區(qū)有一宗居住用地出讓?zhuān)挥诙伜缘纳鐛徛芬晕?、梁崗路以北，容積率1.7，由于要建一部分小戶型用于房票持有人購(gòu)買(mǎi)，后期應(yīng)該會(huì)走性?xún)r(jià)比路線。

廬陽(yáng)區(qū)接下來(lái)上市地塊主要在大楊鎮(zhèn)、四里河萬(wàn)科代建龍王地塊、四里河招商廬州致境，其中廬州致境東地塊規(guī)劃5棟洋房、7棟小高層，戶型約111-154㎡。至于南門(mén)+42中本部地塊，如果12月能夠掛牌，上半年有上市的可能。

NO.2|貳

市場(chǎng)分化加劇，購(gòu)房者如何選？

合肥樓市正在經(jīng)歷三重分化，這種分化不僅體現(xiàn)在價(jià)格上，更體現(xiàn)在產(chǎn)品定位和客群細(xì)分上。購(gòu)房者需要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，才能做出明智選擇。

產(chǎn)品定位分化是當(dāng)前最顯著的特征。核心區(qū)域新盤(pán)普遍向"豪宅化"發(fā)展，起步面積不斷擴(kuò)大，配置標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)提升。而外圍區(qū)域則更注重性?xún)r(jià)比，在控制總價(jià)的同時(shí)提升產(chǎn)品力。這種分化要求購(gòu)房者根據(jù)自身預(yù)算和需求，找準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品梯隊(duì)。

開(kāi)發(fā)商格局重塑值得關(guān)注。國(guó)企、央企以及地方城投公司成為土地市場(chǎng)主力軍，這在一定程度上提升了項(xiàng)目交付保障，但也可能影響產(chǎn)品創(chuàng)新力度。購(gòu)房者需要在開(kāi)發(fā)商實(shí)力與產(chǎn)品特色之間找到平衡點(diǎn)。

區(qū)域價(jià)值重構(gòu)正在進(jìn)行中。傳統(tǒng)核心區(qū)域價(jià)值持續(xù)夯實(shí)，新興區(qū)域憑借產(chǎn)業(yè)支撐和規(guī)劃利好快速崛起，部分老城區(qū)通過(guò)城市更新煥發(fā)新生。購(gòu)房者需用發(fā)展的眼光看待區(qū)域價(jià)值，避免固守陳舊認(rèn)知。

來(lái)源:合肥樓市航拍

對(duì)于不同需求的購(gòu)房者，我們建議：高端改善型客戶應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注政務(wù)、濱湖等核心區(qū)域的稀缺項(xiàng)目；主流改善家庭可著眼于產(chǎn)品力突出、性?xún)r(jià)比合理的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；剛需和首改客戶則要把握價(jià)值洼地區(qū)域的機(jī)會(huì)。

NO.3|叁

結(jié)語(yǔ)

2026年合肥樓市將呈現(xiàn)“總量穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)分化”的新常態(tài)。新房市場(chǎng)繼續(xù)提質(zhì)擴(kuò)容，產(chǎn)品迭代加速，滿足改善型需求；不同區(qū)域、不同產(chǎn)品之間的價(jià)格差距拉大，市場(chǎng)從普漲模式進(jìn)入細(xì)分賽道競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于合肥這樣能級(jí)不斷提升的新一線城市，基本面向好為樓市提供長(zhǎng)期支撐。但短期來(lái)看，購(gòu)房者需警惕市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目追高。在分化的市場(chǎng)中，更需謹(jǐn)慎選擇，優(yōu)選核心地段、品牌開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)品力強(qiáng)的項(xiàng)目。

來(lái)源：合肥樓市航拍

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：

合肥樓市正經(jīng)歷從“量變”到“質(zhì)變”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。隨著城市能級(jí)提升和人口結(jié)構(gòu)變化，改善需求將成為市場(chǎng)主導(dǎo)力量。這要求房企必須提升產(chǎn)品力，而非簡(jiǎn)單復(fù)制過(guò)往模式。

對(duì)購(gòu)房者而言，未來(lái)買(mǎi)房邏輯已變：一是居住屬性?xún)?yōu)先，投資屬性退居其次；二是產(chǎn)品力成為保值關(guān)鍵，老舊產(chǎn)品面臨淘汰；三是細(xì)分市場(chǎng)機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，需精準(zhǔn)匹配需求與供給。

在分化的市場(chǎng)中，沒(méi)有放之四海而皆準(zhǔn)的購(gòu)房策略。每位購(gòu)房者都需根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況、居住需求和未來(lái)規(guī)劃，在這張分化的地圖上找到自己的坐標(biāo)。2026年的合肥樓市，屬于理性而敏銳的購(gòu)房者。