當(dāng)全國樓市還在爭論拐點，合肥的開發(fā)商早已為2026年暗戰(zhàn)布局。最新數(shù)據(jù)顯示，合肥新房價格已連續(xù)多月環(huán)比上漲，而二手房市場卻以價換量。這種背離背后，是改善需求對老舊產(chǎn)品的集體拋棄，和對新房標(biāo)準(zhǔn)的更高追求。

2026年的合肥樓市，將不再有“普漲”幻想，而是進(jìn)入用產(chǎn)品力說話、用總價段分化的精準(zhǔn)時代。面對約50個純新盤混戰(zhàn)，購房者如何找準(zhǔn)自己的位置？

NO.1|壹

2026新盤全景：純新盤搶先看

核心區(qū)域項目稀缺性凸顯。政務(wù)區(qū)天鵝灣壹號僅規(guī)劃277套房源，容積率1.8，預(yù)計將成為高端客群的爭奪焦點。濱湖區(qū)作為熱門板塊，綠城寶能地塊規(guī)劃涵蓋139-680㎡的全系產(chǎn)品，有望滿足不同層次改善需求。

天鵝灣壹號項目效果圖

新興區(qū)域產(chǎn)品力全面提升。高新區(qū)三大新盤——金茂璞逸云湖、軌道云縵朗境和綠城晴瀾里，分別圍繞蜀西湖和中安創(chuàng)谷板塊布局。其中金茂璞逸云湖規(guī)劃4棟15-16F小高、4棟10-11F洋房、15棟4F疊墅；軌道云縵朗境分為A、B兩個地塊，規(guī)劃12棟疊墅、9棟小高層、14棟洋房；綠城晴瀾里規(guī)劃9棟洋房、8棟小高層。這三個項目產(chǎn)品形態(tài)豐富，直面科技人才客群的品質(zhì)需求。

包河區(qū)作為供應(yīng)主力，政務(wù)東、省府北、仰光片區(qū)等多點開花。政務(wù)東有合肥城投07/39/40號地塊（姚公廟）、濱河灣A地塊等多個項目儲備。目前招商百川序預(yù)計明年上半年能首開，濱河灣A地塊概率較大。省府北板塊有城投觀萃、城投玥萃、城建星樾灣，其中星樾灣已領(lǐng)取預(yù)售證，戶型約140-166平。仰光片區(qū)接下來要上市的是中海未來之境，擁有政務(wù)東片區(qū)稀缺的小戶型產(chǎn)品。

城建星樾灣項目效果圖

價值洼地區(qū)域存在機遇?，幒^(qū)二環(huán)內(nèi)的大富鴻瑞府，位于敬亭山路與站前路交口，規(guī)劃7棟17層小高層、1棟13層小高層及1棟25層高層。東新的意禾06地塊，在遠(yuǎn)大九璟灣西側(cè)，臨南淝河，預(yù)計11棟洋房+4棟小高層。新站區(qū)少荃湖旁的中房XZ202405號地塊和生態(tài)公園的城建XZ202501號地塊，后者上半年上市的概率非常大，有規(guī)劃疊墅和洋房產(chǎn)品。

蜀山區(qū)老城煥新，南七綠城代建SS202507號地塊備受關(guān)注，初步規(guī)劃全小高層，主打139-179㎡改善戶型。但由于要建科大硅谷蜀山園，代建項目速度可能要慢一些。12月蜀山區(qū)有一宗居住用地出讓，位于董鋪湖旁的社崗路以西、梁崗路以北，容積率1.7，由于要建一部分小戶型用于房票持有人購買，后期應(yīng)該會走性價比路線。

廬陽區(qū)接下來上市地塊主要在大楊鎮(zhèn)、四里河萬科代建龍王地塊、四里河招商廬州致境，其中廬州致境東地塊規(guī)劃5棟洋房、7棟小高層，戶型約111-154㎡。至于南門+42中本部地塊，如果12月能夠掛牌，上半年有上市的可能。

NO.2|貳

市場分化加劇，購房者如何選？

合肥樓市正在經(jīng)歷三重分化，這種分化不僅體現(xiàn)在價格上，更體現(xiàn)在產(chǎn)品定位和客群細(xì)分上。購房者需要準(zhǔn)確把握市場脈搏，才能做出明智選擇。

產(chǎn)品定位分化是當(dāng)前最顯著的特征。核心區(qū)域新盤普遍向"豪宅化"發(fā)展，起步面積不斷擴大，配置標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)提升。而外圍區(qū)域則更注重性價比，在控制總價的同時提升產(chǎn)品力。這種分化要求購房者根據(jù)自身預(yù)算和需求，找準(zhǔn)對應(yīng)的產(chǎn)品梯隊。

開發(fā)商格局重塑值得關(guān)注。國企、央企以及地方城投公司成為土地市場主力軍，這在一定程度上提升了項目交付保障，但也可能影響產(chǎn)品創(chuàng)新力度。購房者需要在開發(fā)商實力與產(chǎn)品特色之間找到平衡點。

區(qū)域價值重構(gòu)正在進(jìn)行中。傳統(tǒng)核心區(qū)域價值持續(xù)夯實，新興區(qū)域憑借產(chǎn)業(yè)支撐和規(guī)劃利好快速崛起，部分老城區(qū)通過城市更新煥發(fā)新生。購房者需用發(fā)展的眼光看待區(qū)域價值，避免固守陳舊認(rèn)知。

來源:合肥樓市航拍

對于不同需求的購房者，我們建議：高端改善型客戶應(yīng)重點關(guān)注政務(wù)、濱湖等核心區(qū)域的稀缺項目；主流改善家庭可著眼于產(chǎn)品力突出、性價比合理的優(yōu)質(zhì)項目；剛需和首改客戶則要把握價值洼地區(qū)域的機會。

NO.3|叁

結(jié)語

2026年合肥樓市將呈現(xiàn)“總量穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)分化”的新常態(tài)。新房市場繼續(xù)提質(zhì)擴容，產(chǎn)品迭代加速，滿足改善型需求；不同區(qū)域、不同產(chǎn)品之間的價格差距拉大，市場從普漲模式進(jìn)入細(xì)分賽道競爭。

對于合肥這樣能級不斷提升的新一線城市，基本面向好為樓市提供長期支撐。但短期來看，購房者需警惕市場波動風(fēng)險，避免盲目追高。在分化的市場中，更需謹(jǐn)慎選擇，優(yōu)選核心地段、品牌開發(fā)商、產(chǎn)品力強的項目。

來源：合肥樓市航拍

第一房智庫觀點：

合肥樓市正經(jīng)歷從“量變”到“質(zhì)變”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。隨著城市能級提升和人口結(jié)構(gòu)變化，改善需求將成為市場主導(dǎo)力量。這要求房企必須提升產(chǎn)品力，而非簡單復(fù)制過往模式。

對購房者而言，未來買房邏輯已變：一是居住屬性優(yōu)先，投資屬性退居其次；二是產(chǎn)品力成為保值關(guān)鍵，老舊產(chǎn)品面臨淘汰；三是細(xì)分市場機會顯現(xiàn)，需精準(zhǔn)匹配需求與供給。

在分化的市場中，沒有放之四海而皆準(zhǔn)的購房策略。每位購房者都需根據(jù)自身財務(wù)狀況、居住需求和未來規(guī)劃，在這張分化的地圖上找到自己的坐標(biāo)。2026年的合肥樓市，屬于理性而敏銳的購房者。