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新州建筑監(jiān)管“重拳”出擊！30名開發(fā)商因無視公寓缺陷整改令面臨訴訟

據(jù)《悉尼晨鋒報》12月14日報道，新州建筑委員會（Building Commission NSW） 已開始起訴開發(fā)商，理由是悉尼部分公寓樓存在嚴重建筑缺陷，此舉兌現(xiàn)了該機構(gòu)此前“嚴打忽視整改令者”的承諾。

專員James Sherrard警告稱，首次提起的訴訟應(yīng)成為其他人的“警醒信號”，目前約有30名開發(fā)商正被監(jiān)管機構(gòu)盯上。

本報獲得的數(shù)據(jù)揭示，公寓建設(shè)商經(jīng)常無視委員會針對嚴重缺陷發(fā)出的整改令，自1月1日以來發(fā)出的32份整改令中超過半數(shù)被忽視。

自去年底上任以來，Sherrard曾表示監(jiān)管機構(gòu)將轉(zhuǎn)向針對性的法律行動，不再沿用 前任偏好的方式——公開羞辱悉尼各地施工質(zhì)量不佳的項目。此前業(yè)主曾批評委員會對嚴重及系統(tǒng)性缺陷投訴的反應(yīng)過于遲緩。

自今年6月以來，監(jiān)管機構(gòu)已針對兩個開發(fā)商提起訴訟，分別是Ross Kenna Developments Pty Ltd和Nutek Investments Pty Ltd，涉及Caringbah South和 Beecroft的有缺陷公寓。

另有四個開發(fā)商可能因未遵守整改令而在未來數(shù)月面臨起訴，監(jiān)管機構(gòu)拒絕透露這些公司的名稱。

此次法院行動標(biāo)志著委員會首次以未遵守整改令為由起訴開發(fā)商。此前，這些公司的執(zhí)照通常被暫?；蛉∠苡绊懙南M者則不得不自行承擔(dān)時間與費用，通過法院追討施工完成。

Ross Kenna Developments于2023年8月被要求整改Caringbah South Burraneer Bay Rd上一處房產(chǎn)。

檢查報告發(fā)現(xiàn)八項嚴重缺陷，其中兩項與防水問題有關(guān)，同時還存在“建筑內(nèi)缺乏適當(dāng)消防設(shè)備”的情況。

Kenna所擁有的同名建筑公司執(zhí)照已于2019年被取消。

在Nutek Investments位于Beecroft Rd的Allure Apartments項目中，發(fā)現(xiàn)了十一項嚴重缺陷，絕大多數(shù)與消防系統(tǒng)故障有關(guān)。

委員會的檢查員發(fā)現(xiàn)，該公寓門口的施工方式導(dǎo)致“在火災(zāi)中，住戶可能需要重新進入建筑物尋找更合適的出口”。

Nutek由Nicholas Kalantzis擔(dān)任董事并全資擁有，他今年早些時候也曾面臨法律問題。

今年4月，一名最高法院法官判決一對夫婦獲得440萬澳元賠償，因為Nutek Construction（與Nutek相關(guān)的實體）開發(fā)的項目導(dǎo)致其住宅車道坍塌，“使房產(chǎn)幾乎一文不值”。

Kalantzis和Nutek均未回應(yīng)置評請求。

委員會發(fā)言人表示，“作為提升行業(yè)標(biāo)準工作的一部分”，委員會正積極考慮對約30名違反建筑工程整改令（Building Work Rectification Orders，簡稱BWROs）的 開發(fā)商采取執(zhí)法行動，這些整改令針對公寓中的嚴重缺陷。

他說：“這項工作是評估未完成的BWROs以便采取進一步監(jiān)管行動的項目的一部分，可能包括起訴、法院命令、紀律處分或承諾書?！?/p>

Sherrard在向本報發(fā)表聲明時表示，委員會將追究那些拒絕與監(jiān)管機構(gòu)合作的建筑商和開發(fā)商。

他說：“新州建筑委員會近期采取的監(jiān)管行動應(yīng)當(dāng)成為那些認為可以無視我們命令的開發(fā)商和建筑商的警醒信號——要么與我們合作達成合規(guī)，要么面臨紀律處分、法律訴訟和罰款?！?/p>

紀律處分還涉及第三家建筑公司Altavale。這家總部位于悉尼的公司宣稱其專注于“高端住宅建造、精品工業(yè)及定制多住宅項目”，并聲稱利用新技術(shù)實現(xiàn)“永恒成果”。

Altavale網(wǎng)站上寫道：“此外，我們是完美主義者——這是我們在悉尼建造最佳建筑的秘訣?！?/p>

但委員會發(fā)現(xiàn)該公司違反法定保修規(guī)定，未進行合規(guī)施工，并且未遵守針對位于 Waterloo George St一棟公寓樓的整改令。

在12項嚴重缺陷中，其中一項包括屋頂板出現(xiàn)高達4毫米的“無法控制的裂縫”。

Altavale被處以5萬澳元罰款，并在遵守整改令之前禁止簽訂新合同。

公司董事 Thomas Cull也被罰款4萬澳元，其執(zhí)照將于明年5月起被取消。

該建筑商已申請對監(jiān)管決定進行內(nèi)部復(fù)審。

Altavale和Cull均未回應(yīng)置評請求。

Sherrard在10月30日的Preconstruction Innovation Summit上發(fā)表演講時談及此 次合規(guī)整治行動。

他演講中的幻燈片顯示，監(jiān)管機構(gòu)在上一個日歷年共發(fā)出359份整改令，其中絕大多數(shù)是在收到投訴后進行檢查而發(fā)出的。

委員會上周五表示，自1月1日至11月30日期間，只有45%的BWROs已獲遵守。

相比之下，針對獨立住宅缺陷發(fā)出的3A和3b類整改令中，約有70%已被建筑商遵守，較去年同期的60%有所提高。

去年，Sherrard曾表示，他并不認為被忽視的整改令比例代表合規(guī)問題。

他認為大量存在缺陷建筑的現(xiàn)象是部分建筑商僅做“最低標(biāo)準施工”的結(jié)果。

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利率前景不明，澳洲樓市降溫？清盤率創(chuàng)一年多來新低！

《澳洲金融評論報》12月14日報道，悉尼和墨爾本這兩個澳洲最大的房地產(chǎn)市場，房價漲勢已陷入停滯。由于利率前景不明，許多購房者選擇暫緩入市。

根據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)機構(gòu)Cotality的統(tǒng)計，本周全澳的初步拍賣清盤率降至62.7%，創(chuàng)下一年多來的最低水平，也低于前一周的63.5%。

同時，掛牌房源的總量也有所減少。

Cotality表示：“雖然成交量下降符合季節(jié)性規(guī)律，但自九月中旬以來拍賣清盤率的逐步走弱，更多反映的是市場狀況的變化?！?/p>

過去四周，Cotality的每日房價指數(shù)顯示悉尼為零增長，而墨爾本同期也僅微升 0.1%。

悉尼的初步清盤率降至58.1%，較上周下降3.4個百分點；墨爾本的初步清盤率則維持在65.7%。

澳聯(lián)儲行長Michele Bullock本周在年底最后一場新聞發(fā)布會上明確表示，短期內(nèi)不會考慮降息。

她指出，董事會甚至沒有討論過降息的可能，反而研究的是何時會 再次加息的條件。

Domain首席經(jīng)濟學(xué)家Nicola Powell認為：“不再有降息預(yù)期，會削弱支撐買家信心 的一點動力。這可能會讓房價漲勢略微放緩——我強調(diào)的是略微——但影響應(yīng)該有限。”

Powell指出，自2022年開始加息周期以來，房貸持有人面臨嚴重的負擔(dān)壓力，因為 他們正在償還的貸款金額遠高于之前水平。

不過，SQM Research創(chuàng)始人Louis Christopher表示，市場放緩也為買家?guī)頇C會。許多在春季未能賣出的房主希望能在圣誕節(jié)前找到買家，因此“與賣方的談判空間會更大”。

他說：“這個時節(jié)，賣家往往更愿意在價格上讓步?！?/p>

Ray White董事總經(jīng)理Dan White指出，即便在澳聯(lián)儲最新會議之前，市場對利率的預(yù)期已發(fā)生急劇轉(zhuǎn)變——從原本期待明年降息，轉(zhuǎn)向擔(dān)憂加息——這一變化自十一月底以來讓房地產(chǎn)市場明顯降溫。

White說：“尤其是在一些主要城市，買家已經(jīng)到了心理價位的臨界點，不愿再繼續(xù)加碼出價，所以整體競爭略有下降?！?/p>

“這種加息討論讓競拍者更加謹慎。如果沒有利率的不確定性，市場可能會更活躍?，F(xiàn)在很多買家決定暫時觀望，等待明年的動向?！?/p>

盡管如此，Ray White仍在布里斯班和陽光海岸的拍賣活動中錄得超過3700萬澳元的房產(chǎn)成交額，共售出二十多處房產(chǎn)。

在悉尼東部的East Lindfield，Ray White的代理人Jessica Cao促成了一幢建于 1930年代、擁有四間臥室的住宅成交，土地面積達967.5平，位于Adelaide Avenue 25號，售價551萬澳元。而在墨爾本東南區(qū)，年輕的父母Mark Occhipinti和Loren Deligiorgis則希望利率 不要再次上調(diào)。

他們正出售位于Mentone區(qū)的一套4室住宅（地址為Williams Street 3/4號），并計劃在其他地區(qū)購買新房。

Occhipinti說：“目前來說，利率下降對所有房貸持有人都是最好的選擇。過去加息太快，大家都在努力維持現(xiàn)有收入。如果房貸能有更多緩解，那就太好了?！?/p>

與此同時，在其他較小的首府城市市場，布里斯班的初步清盤率升至60.3%，阿德萊德略降至69.7%，而首都領(lǐng)地則微升至59.6%。

Ray White董事總經(jīng)理Dan White指出，即便在澳聯(lián)儲最新會議之前，市場對利率的預(yù)期已發(fā)生急劇轉(zhuǎn)變——從原本期待明年降息，轉(zhuǎn)向擔(dān)憂加息——這一變化自十一月底以來讓房地產(chǎn)市場明顯降溫。

White說：“尤其是在一些主要城市，買家已經(jīng)到了心理價位的臨界點，不愿再繼續(xù)加碼出價，所以整體競爭略有下降。”

“這種加息討論讓競拍者更加謹慎。如果沒有利率的不確定性，市場可能會更活躍?，F(xiàn)在很多買家決定暫時觀望，等待明年的動向。”

盡管如此，Ray White仍在布里斯班和陽光海岸的拍賣活動中錄得超過3700萬澳元的房產(chǎn)成交額，共售出二十多處房產(chǎn)。

在悉尼東部的East Lindfield，Ray White的代理人Jessica Cao促成了一幢建于 1930年代、擁有四間臥室的住宅成交，土地面積達967.5平，位于Adelaide Avenue 25號，售價551萬澳元。 而在墨爾本東南區(qū)，年輕的父母Mark Occhipinti和Loren Deligiorgis則希望利率 不要再次上調(diào)。

他們正出售位于Mentone區(qū)的一套4室住宅（地址為Williams Street 3/4號），并計劃在其他地區(qū)購買新房。

Occhipinti說：“目前來說，利率 下降對所有房貸持有人都是最好的選擇。過去加息太快，大家都在努力維持現(xiàn)有收入。如果房貸能有更多緩解，那就太好了?！?/p>

與此同時，在其他較小的首府城市市場，布里斯班的初步清盤率升至60.3%，阿德萊德略降至69.7%，而首都領(lǐng)地則微升至59.6%。

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悉尼華人區(qū)四居室引7人激烈競爭！$551萬成交，刷新當(dāng)?shù)丶o錄

Realestate網(wǎng)站報道稱，盡管圣誕節(jié)前房拍市場的活躍度有所減弱，但悉尼華人區(qū)一處民宅仍以超底價75萬澳元的價格售出，同時刷新了當(dāng)?shù)氐某山粌r紀錄。

這處四居室房產(chǎn)位于East?Lindfield，占地967平方米，在周六的拍賣會上以551萬澳元的價格成交。

中介表示，底價為480萬澳元，并“合理的”參考了近期的銷售情況。

該房產(chǎn)共吸引7名注冊競拍者，Ray?White?Upper?North?Shore的Jessica?Cao表 示，買家表現(xiàn)出了幾周未見的緊迫感。

“這是我今年最棒的一場拍賣，賣家簡直不敢相信?！?/p>

這處位于Adelaide?Ave的房產(chǎn)由業(yè)主悉心維護，他們已持房40年之久，但仍保持“原始”狀態(tài)，Cao稱“并不奢華”。

551萬澳元的成交價創(chuàng)當(dāng)?shù)?500平方米以下單層住宅的新紀錄。

與此同時，許多中介報告稱自10月底通脹攀升致短期降息的可能性破滅后，市場熱度開始減弱。

在此之前，市場非常火熱，買家需求遠超供應(yīng)，購房者不得不增加預(yù)算才能買房。

Cooley的Michael?Garofolo表示：“那種害怕錯過的心理正在發(fā)生改變?！?/p>

他指出，市場依舊強勁，但不再像過去那樣狂熱。11月的掛牌房源數(shù)量激增，加上利率前景的變化，使購房者面臨的競爭減少，從而 部分緩解了銷售環(huán)境。

Cao表示，上北岸市場逆勢而行。她推測，這可能是因為較富裕買家受利率變化的影響較小，而更實惠地區(qū)買家受到的影響更大。

她說：“這個城區(qū)的市場非常健康?！?/p>

并補充說，本周末是夏季假期前最后一個大型 銷售期。

拍賣師Jason?Keen表示，該房產(chǎn)引發(fā)激烈競爭，可能有一些買家急于在圣誕節(jié)前買房。

本周，悉尼共有略少于1000套房產(chǎn)參與拍賣，較去年同期增長約20%。

悉尼上周錄得全年最低清盤率，僅為56.1%。前一周為62.5%，在整個春季約為65% 至70%，這表明市場仍較強，但并非“爆發(fā)式”增長。

拍賣師Clarence?White表示，目前市場難以定義，因為表現(xiàn)“參差不齊”，有些城區(qū)表現(xiàn)良好，另一些則舉步維艱。

他指出，這通常取決于買家承擔(dān)了多少債務(wù)?！澳切┮袚?dān)較高房貸的買家受利率變化影響更明顯，他們目前可能最謹慎。”

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資金延誤致經(jīng)濟適用房項目 “擱淺”，部分機構(gòu)被迫放棄

澳大利亞住房局（Housing Australia）首席執(zhí)行官斯科特?蘭福德（Scott Langford）表示，去年獲批的資金協(xié)議遲遲未能落實，將迫使部分社區(qū)住房機構(gòu)放棄部分經(jīng)濟適用房項目 —— 這些項目已不再具備開發(fā)可行性。

蘭福德透露，澳大利亞住房局已簽署 279 份合同，計劃通過 100 億澳元的 “澳大利亞住房未來基金”（Housing Australia Future Fund, HAFF）開發(fā) 18650 套社會福利房和經(jīng)濟適用房。目前該局正與中標(biāo)機構(gòu)合作，將其無力推進的項目移交其他機構(gòu)接手。

“我們預(yù)計部分項目會面臨一些難題，比如規(guī)劃審批條件的問題、與建筑商或投資者的合作細節(jié)敲定問題 —— 畢竟從簽署合同到現(xiàn)在，很多情況都發(fā)生了變化，” 他在采訪中表示，“我們正與相關(guān)機構(gòu)合作，尋找替代方案，比如幫他們對接其他合作伙伴來接手項目?！?/p>

蘭福德的這番表態(tài)，證實了該計劃存在的問題 —— 此前已有開發(fā)商抱怨，要在五年內(nèi)建成 4 萬套社會福利房和經(jīng)濟適用房，項目要求復(fù)雜，推進困難。這也讓該計劃面臨更多批評聲。

“HAFF 基金就是一場災(zāi)難性的失敗，” 反對黨住房事務(wù)發(fā)言人安德魯?布拉格（Andrew Bragg）參議員表示，他希望廢除這個被他稱為 “勞民傷財?shù)臒o用項目” 的住房資助計劃。

“如果第一輪中標(biāo)項目真的已經(jīng)在轉(zhuǎn)手，那納稅人的錢被浪費的程度比我想象的更嚴重。歸根結(jié)底，這個計劃推進慢、效率低、成本高，甚至可能存在腐敗問題?！?/p>

蘭福德表示，第一輪項目的推進經(jīng)驗表明，上周啟動的最新一輪招標(biāo)（計劃再新增 21305 套住房）必須加快項目 “資金落地”（financial close）的速度。

“很明顯，我們能從第一輪中吸取很多教訓(xùn)，比如加快時間進度、提供更明確的政策保障，” 他說。

蘭福德指出，大多數(shù)項目正從 “合同簽署” 階段推進到 “資金落地” 階段，一旦完成就能啟動資金支取。

“部分項目確實存在需要解決的難題，但絕大多數(shù)都在按計劃推進，” 他說。

目前尚未有中標(biāo)機構(gòu)正式退出項目，蘭福德表示受影響的項目 “寥寥無幾”，但已有其他中標(biāo)機構(gòu)在與澳大利亞住房局簽署合同前就被迫退出。

《澳大利亞金融評論》上月報道稱，澳大利亞住房局在第一輪招標(biāo)中簽署了 177 份合同，低于最初計劃的 185 份。

“澳大利亞還有很多項目已經(jīng)獲得審批，但開發(fā)商由于各種原因目前無法推向市場?！薄?澳大利亞住房局首席執(zhí)行官斯科特?蘭福德（Scott Langford）

這家聯(lián)邦政府機構(gòu)目前深陷困境 —— 其主席卡羅爾?奧斯?。–arol Austin）上月因遭到霸凌指控（她本人予以否認）而辭職。該局正試圖完善其管理的新體系，以實現(xiàn)五年內(nèi)資助建設(shè) 4 萬套社會福利出租房和經(jīng)濟適用出租房的目標(biāo)。

過去 12 個月，澳大利亞住房局已有四分之一的員工離職，其中不乏在 HAFF 基金推進過程中積累了關(guān)鍵經(jīng)驗的高級員工。當(dāng)被問及這是否影響了項目推進和流程優(yōu)化時，蘭福德拒絕回應(yīng)。

“我們機構(gòu)有幸擁有一批優(yōu)秀的人才，此前的變動（尤其是機構(gòu)重組）是基于崗位調(diào)整，而非針對個人，” 他說，“我們也很幸運，有其他有才華的人加入了我們的團隊。”

該機構(gòu)即將面臨的下一個考驗，是第三輪 HAFF 基金的推進 —— 澳大利亞住房局本周已通過行業(yè)簡報會啟動了相關(guān)工作。

參加簡報會的行業(yè)人士表示，最新一輪中標(biāo)項目要求在 2029 年 6 月 30 日前投入使用，時間緊迫，這意味著投標(biāo)人更可能從商業(yè)開發(fā)商手中購買現(xiàn)成住房，而非自行從零開始建設(shè)。

“市場上很多機構(gòu)都希望能專門開發(fā)經(jīng)濟適用房，” 一位參會者表示，“但現(xiàn)成的商業(yè)住房并不完全適合目標(biāo)居住人群?！?/p>

蘭福德則表示，三年半的時間窗口足以讓新項目按時落地，尤其是各州都為社會福利房和經(jīng)濟適用房項目設(shè)立了快速規(guī)劃通道。

“澳大利亞公寓的平均建設(shè)周期為 2.4 年，” 他說，“所以即使有些項目還沒拿到完整的規(guī)劃審批，也還有足夠時間推進?！?/p>

他還指出，這一流程還能推動一些商業(yè)開發(fā)商原本因缺乏預(yù)租承諾而擱置的項目。

“澳大利亞還有很多項目已經(jīng)獲得審批，但開發(fā)商由于各種原因目前無法推向市場，而 HAFF 基金可能成為推動這些項目落地的契機，” 他說。

HAFF 基金資助的大多數(shù)項目在建成后，將在 25 年的計劃期內(nèi)獲得每年持續(xù)的補貼 —— 即 “可用性補貼”（availability payment）。

25 年補貼到期后，這些住房可能會被出售到私人市場，意味著它們將退出經(jīng)濟適用房領(lǐng)域。因此，一些倡導(dǎo)者呼吁，在最新一輪招標(biāo)中，應(yīng)優(yōu)先選擇那些計劃在補貼到期后仍將住房用于經(jīng)濟適用出租和社會福利出租的機構(gòu)。

蘭福德希望大部分住房能繼續(xù)留在經(jīng)濟適用房體系中，但他表示第三輪 HAFF 基金可以采用多種運作方式，他必須在兩者之間尋求平衡。

他解釋說，一種方案是減少對 “25 年后可獲得資本增值的住房” 的補貼 —— 這樣可能用現(xiàn)有資金開發(fā)更多住房；另一種方案是增加對 “25 年后仍由機構(gòu)保留的住房” 的補貼。

“關(guān)鍵在于平衡：一方面要在當(dāng)下 25 年周期內(nèi)建設(shè)盡可能多的住房，另一方面要考慮 25 年后的長期價值，這兩者之間始終存在需要權(quán)衡的張力?！?/p>

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