我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

復(fù)雜或者定制一些的問(wèn)題，我們目前提供——

①單次咨詢（￥200元，單次問(wèn)題及后續(xù)發(fā)散追問(wèn)，限時(shí)1-2天）；

粉絲

提問(wèn)

你好，現(xiàn)在很多人都在唱空樓市，覺(jué)得房?jī)r(jià)要跌，說(shuō)要漲的就是小丑一樣，我想問(wèn)問(wèn)唱空樓市有什么好處，有哪些人？

房段子解答

要想知道有什么好處，就得先針對(duì)性地溯源樓市唱空者的9大類型——

核心邏輯是圍繞自身利益、市場(chǎng)判斷或情緒驅(qū)動(dòng)：

1??無(wú)力購(gòu)房群體
收入有限且家庭助力不足，長(zhǎng)期難以負(fù)擔(dān)大城市房?jī)r(jià)，期盼房?jī)r(jià)下跌以獲得購(gòu)房可能，主動(dòng)在網(wǎng)絡(luò)發(fā)聲。

2??極致觀望群體
有購(gòu)房能力但過(guò)度精打細(xì)算，認(rèn)為房?jī)r(jià)仍需大幅下跌才“值得入手”，通過(guò)唱空彰顯自身判斷，實(shí)則始終觀望。

3??高位套現(xiàn)者
早期賣房獲利后持有現(xiàn)金，需通過(guò)唱空驗(yàn)證決策正確性，同時(shí)等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌后重新入市改善居住。

4??跨領(lǐng)域投資者
以股市、期貨等投資者為主，部分自媒體為引流或扭轉(zhuǎn)過(guò)往被樓市“鄙視”的處境，借房?jī)r(jià)下跌大肆唱空。

5??信息盲從群體
持有少量房產(chǎn)，受網(wǎng)絡(luò)唱空信息和周邊賣房案例影響，盲目跟風(fēng)看空，甚至恐慌性降價(jià)賣房。

6??短期投機(jī)失敗者
追高買房后遇房?jī)r(jià)下跌，割肉離場(chǎng)后轉(zhuǎn)為唱空，這類“樓市滑頭”易加劇市場(chǎng)波動(dòng)。

7??逐利型中介/自媒體部分中介或自媒體
為促成交易、博取流量，發(fā)布夸大其詞的唱空信息，倒逼賣家降價(jià)。

8??小鎮(zhèn)投資視角群體
以租售比為核心判斷標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為大城市房?jī)r(jià)過(guò)高，從中小城市視角看空核心城市樓市。

9??自認(rèn)為理性研判群體
基于市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，認(rèn)為當(dāng)前住房存量充足、人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致供需反轉(zhuǎn)，或城市分化下部分區(qū)域房?jī)r(jià)缺乏支撐。

粉絲提問(wèn)

你好 ，我35歲單身男性，月到手+公積金約2W，工作地點(diǎn)高朋大道，已售出**剛需房，計(jì)劃入手剛改/改善型二手房。核心需求與約束：1.首付120W，房屋總價(jià)及各類費(fèi)用控制在300W內(nèi)，避免過(guò)大經(jīng)濟(jì)壓力；2.優(yōu)先通勤便捷（地鐵步行15分鐘內(nèi)），無(wú)學(xué)區(qū)要求；3.房產(chǎn)以保值抗跌為目標(biāo)，不求升值；4.傾向西南/南邊板塊，偏好次新、小區(qū)環(huán)境較好的房源，睡眠淺，擔(dān)憂航噪影響。意向與顧慮：1.意向板塊：武侯新城北/南、神仙樹(shù)、高新區(qū)（可放寬）；2.關(guān)注樓盤(pán)：人居薈瀾閣（280W左右拎包入住，備選項(xiàng)），放棄西派城A區(qū)（預(yù)算壓力）；保利花園、中鐵騎士公館（房齡老、裝修不合審美）；3.顧慮：武侯新城北區(qū)航噪問(wèn)題（計(jì)劃實(shí)地住酒店體驗(yàn)），神仙樹(shù)房源偏老（未實(shí)地考察環(huán)境），高新區(qū)300W內(nèi)僅能買90平左右剛需房。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你的情況其實(shí)還是比較優(yōu)質(zhì)，而且并不復(fù)雜的。核心點(diǎn)就是高朋大道的穩(wěn)定工作，需要考慮到通勤的問(wèn)題，那么我覺(jué)得圍繞西門(mén)南門(mén)尤其是西南門(mén)的方位上是最合適的。而且整體這種主城的方位上，也是價(jià)值的聚集高地，因此可以說(shuō)保值的大前提是沒(méi)問(wèn)題的，然后盡量?jī)?yōu)選這個(gè)范圍內(nèi)的品質(zhì)優(yōu)選買法即可。

然后再說(shuō)預(yù)算，要嚴(yán)格控制在300萬(wàn)內(nèi)的話，好點(diǎn)的新房可能就無(wú)緣了，像武侯這邊，只有看機(jī)投、悅湖，青羊要出繞城了，就不推薦，國(guó)賓太遠(yuǎn)，然后南門(mén)高新的話，也基本找不到，天府新區(qū)倒還有，不過(guò)也很遠(yuǎn)，板塊價(jià)值也不堅(jiān)挺。

因此你定位于二手是準(zhǔn)確的務(wù)實(shí)的，還有一個(gè)點(diǎn)就是不太考慮學(xué)區(qū)房，因?yàn)槟闶菃紊恚恍枰獮閷W(xué)區(qū)溢價(jià)，這一點(diǎn)也基本排除了武侯新城南比如北二外這種區(qū)域。

你目前其實(shí)已經(jīng)看了不少相對(duì)主流的合適的買法。

1、人居薈瀾閣，是前幾年的人才公寓，現(xiàn)在二手上市，價(jià)格還算溫和，你看的應(yīng)該是110多平的大套三雙衛(wèi)，16F，兩梯三戶，單價(jià)2.2萬(wàn)左右，表現(xiàn)中規(guī)中矩吧，我覺(jué)得比較適合于就在武侯新城西部智谷穩(wěn)定上班族，而且一定要扛得住航線噪音壓力的客群。

它價(jià)格就是我說(shuō)的，中規(guī)中矩，畢竟和周邊的一些新房，沒(méi)拉開(kāi)多少差距，但是產(chǎn)品并沒(méi)有迭代新房那么改善，所以撿大漏的概念是沒(méi)有的，只能說(shuō)即買即住省時(shí)省心吧。另外它步行去機(jī)投地鐵站也要20分鐘，超過(guò)你的要求（公交轉(zhuǎn)地鐵的話，單邊也要40多分鐘，其實(shí)和你后面說(shuō)的什么高新區(qū)新川的九里晴川通勤差不多了，圖啥呢？）。主要還是航噪問(wèn)題，你說(shuō)你睡眠淺，這個(gè)是真的要慎重，你的確可以去住幾天酒店， 試試感受的，開(kāi)窗試試。

的確是備選，我對(duì)它認(rèn)可度不算高，而且整個(gè)機(jī)投板塊，這類次新房新房很多，未來(lái)行情不好的話，還會(huì)進(jìn)入尺度的內(nèi)卷價(jià)格戰(zhàn)，保值性不好說(shuō)。

2、武侯新城南邊，城市界面和通勤的確是要好一些的，但也有利有弊，除去北二外學(xué)區(qū)溢價(jià)的話，基本就是你說(shuō)的看西派城和保利中鐵這種，西派城你也看到了，的確是超預(yù)算，你也不想壓力太大，所以放棄也罷。然后保利花園、中鐵這種，偏剛需剛改定位吧，審美是一方面問(wèn)題不大，盡量尋找裝修好的，或者清水房自裝即可，在房齡產(chǎn)品布局梯戶比上，會(huì)弱一個(gè)等級(jí)，但是這邊的市場(chǎng)價(jià)值更加穩(wěn)定，地鐵商業(yè)公園界面人氣會(huì)更好一點(diǎn)，航噪也會(huì)小一些，兩相比較的話，我覺(jué)得武侯新城南反而是更好一點(diǎn)的買法，推薦看看相對(duì)次新一點(diǎn)的保利花園五期悅榕郡，東南側(cè)就是一個(gè)大公園，有些房源視野是很好的，這種自住的舒適感也不錯(cuò)，比較適合你考慮，這種拿來(lái)主要選籌反而更合適。

現(xiàn)在它價(jià)格跨度也比較大，1.9-2.4萬(wàn)都有，但是總價(jià)可以維持在250萬(wàn)以內(nèi)，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，去考慮采光視野好的大套三戶型（97-126平），精裝或者清水，或者簡(jiǎn)裝（砍價(jià)，翻新），也還可以的。

至于說(shuō)神仙樹(shù)，的確是偏老氣的房齡，你們年輕人尤其是還單身的人，接受度較差，只有三代同堂，打算住幾十年的人才會(huì)接受這種房齡大面積大的房子。南下高新，金融城，大源，市一醫(yī)院其實(shí)都比較有學(xué)區(qū)溢價(jià)，這個(gè)不否認(rèn)，然后傳統(tǒng)的做法，就是你說(shuō)的看什么龍湖九里晴川（可以備選，價(jià)格也降低了很多，房齡，龍湖，人氣地鐵都還是可以的，外面雜亂（人口稠密，但是里面沒(méi)問(wèn)題））。中建天府公館房齡和品質(zhì)還不錯(cuò)的，也有底商圍繞，但是距離地鐵遠(yuǎn)，通勤不合適的。和龍湖類似的，可以看看廣都這邊的宸光和悅、錦龍?jiān)聘ㄐ潜P(pán)，但是很次新）。

我推薦一個(gè)終極買法吧。

回來(lái)高朋大道附近，看**板塊的**，目前**平左右的套三雙衛(wèi)，在預(yù)算范圍內(nèi)買下來(lái)是沒(méi)啥問(wèn)題的，成交行情單價(jià)大概是**萬(wàn)，**平左右的大概是**萬(wàn)能夠拿下，看起來(lái)單價(jià)總價(jià)是稍高，但是好在上班近，通勤幸福感很強(qiáng)；樓盤(pán)次新品質(zhì)高，維護(hù)保養(yǎng)新；沒(méi)有航噪，周邊環(huán)境好配套成熟；板塊價(jià)值穩(wěn)定，沒(méi)有大起大落，保值性強(qiáng)。

然后周邊備選的話，可以再去看看**附近的**，**多平的**F洋房，單價(jià)**萬(wàn)，總價(jià)**多萬(wàn)拿下，也挺適合你通勤保值和安靜需求的。還有**這邊的房齡大一點(diǎn)的**也可以看看，其實(shí)也不錯(cuò)，這些可能才是你最終的殊途同歸。

粉絲提問(wèn)

你好，我們預(yù)算首付120，月供上限1.1，小孩剛出生沒(méi)多久，想買房住進(jìn)去，想著綜合配置下（目前家里有一些房子需要優(yōu)化）。我們夫妻在成華理工和南門(mén)金融城上班，看了崔槐東站多個(gè)樓盤(pán)，也看了東門(mén)一些二手盤(pán)，現(xiàn)在想著還是買東邊，其他一些情況也匯總給你說(shuō)，看綜合分析建議下。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來(lái)說(shuō)，你們的情況還是比較急迫的，難點(diǎn)在于怎么買的問(wèn)題。

首先說(shuō)目前家庭持有的四套房，**在地鐵口，也算是周圍不多的電梯房，位置還是不錯(cuò)，但學(xué)區(qū)概念不明顯，長(zhǎng)期來(lái)看增值乏力，目前也只是你們周末和寒暑假的自住用途。我判斷它的價(jià)格會(huì)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定，大概是2.4-2.5萬(wàn)左右，但是也有波動(dòng)下行的風(fēng)險(xiǎn)，如果不自住的話，我建議還是可以積極著手出售的。另一個(gè)側(cè)面來(lái)說(shuō)，年租金我估計(jì)4萬(wàn)左右，對(duì)應(yīng)270萬(wàn)的房?jī)r(jià)，年化回報(bào)是很低的，和活期的余額寶差不多，真的不如變現(xiàn)存銀行，就算是定期，年化來(lái)到2.3%，收益比你繼續(xù)持有，出租更高。

第二套是什么老家屬院？具體哪個(gè)樓盤(pán)呢？估計(jì)是老小區(qū)，單位房步梯房哈。這一套的價(jià)值就會(huì)低很多，大概是1萬(wàn)多的行情，這種繼續(xù)持有的價(jià)值在于等拆遷，持有成本低，爺爺奶奶不用搬家折騰，有熟悉的生活環(huán)境。賣掉的價(jià)值在于拋售老舊資產(chǎn)，可以給爺爺奶奶換電梯房。

整體還是尊重爺爺奶奶的想法吧，看他們是否愿意繼續(xù)自住老家屬院，習(xí)慣程度和舒適程度，如果想繼續(xù)住的話，就繼續(xù)自住，因?yàn)榫退阗u了，也要另外給爺爺奶奶安排另外一套房子自住的（或者考慮下把**的退租，然后拿來(lái)給爺爺奶奶住，攀成鋼環(huán)境也很好，而且可以捎帶帶孩子，也是電梯房，以后爺爺奶奶腿腳不便的時(shí)候電梯房?jī)?yōu)勢(shì)明顯）。

第三套是**，這個(gè)不解釋哈，可能當(dāng)初因?yàn)槟銗?ài)人是**，就近買入的來(lái)尋求上班通勤的，但是通勤可以折中，而且也不是繼續(xù)蝸居剛需的時(shí)代了，有更好的條件，就要跳出這個(gè)框架，這套房子及所處的板塊，整體價(jià)值不大，還是建議出售，當(dāng)前作為金三銀四小陽(yáng)春，其實(shí)就是不錯(cuò)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)（搬家過(guò)渡需要自己消化，也可以等新房買好了裝修入住了再考慮出售，到時(shí)候價(jià)格或許有一些波動(dòng)，但是相對(duì)于務(wù)實(shí)的自住需求，我覺(jué)得都是小問(wèn)題了）。

總之來(lái)說(shuō)，**偏安一隅，而且套二蝸居，遲早還是要考慮出售的，建議在安穩(wěn)好下一套住房后，擇機(jī)出售（短期還有通勤價(jià)值）。

第四套也就是前面說(shuō)過(guò)的**，爺爺奶奶要繼續(xù)住老家屬院就按兵不動(dòng)繼續(xù)出租，如果要草堂那邊的兩套都賣掉，那么就搬過(guò)來(lái)自住+帶歪。這套房主要的用處是拿來(lái)讀書(shū)，面積不大，相對(duì)靈活，我們也不建議在學(xué)區(qū)房上做過(guò)多投資和溢價(jià)，這一套能解決孩子未來(lái)在錦四讀書(shū)即可。

話說(shuō)回來(lái)，你們120萬(wàn)的首付，再加上月供1.1萬(wàn)的承載，然后爺爺奶奶可以適當(dāng)幫助一些，這次買房的預(yù)算大概就是在400萬(wàn)的段位。

話說(shuō)考慮到你們通勤的需求和偏東門(mén)的學(xué)區(qū)概念，400萬(wàn)不上不下的，而且錯(cuò)過(guò)了**百花爭(zhēng)艷降價(jià)的良好時(shí)機(jī)了，有點(diǎn)可惜的。

但是降低預(yù)算去看二圈洪河，買個(gè)200萬(wàn)出頭的T4產(chǎn)品，不符合你們的改善目標(biāo)，追高買入崔家店槐樹(shù)店的**、**以及**的話，又有些保值風(fēng)險(xiǎn)（改善性是沒(méi)問(wèn)題的，但是有個(gè)問(wèn)題，就是地鐵不是很近，你們可以看看，公交地鐵去上學(xué)，40多分鐘，甚至還不如惠王陵的金茂更近）。

南下錦江買新房？只有城投的錦上映，也要400大幾十萬(wàn)了，錯(cuò)過(guò)了去年的主流時(shí)間段。

唯一的買法，還是要回來(lái)繼續(xù)看槐樹(shù)店?yáng)|客站一帶，如果要尋求兼顧性的話，尤其是性價(jià)比，那么我建議是適當(dāng)放棄**的追逐，轉(zhuǎn)而考慮**的新房。比如***。

至于說(shuō)后面的新房，華潤(rùn)在崔家店槐樹(shù)店的地塊，綠城，萬(wàn)景，城投塔子山等，價(jià)格都會(huì)很高了，到時(shí)候超預(yù)算不說(shuō)，除非大降價(jià)。