我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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粉絲

提問

你好，現(xiàn)在很多人都在唱空樓市，覺得房價要跌，說要漲的就是小丑一樣，我想問問唱空樓市有什么好處，有哪些人？

房段子解答

要想知道有什么好處，就得先針對性地溯源樓市唱空者的9大類型——

核心邏輯是圍繞自身利益、市場判斷或情緒驅(qū)動：

1??無力購房群體
收入有限且家庭助力不足，長期難以負擔大城市房價，期盼房價下跌以獲得購房可能，主動在網(wǎng)絡發(fā)聲。

2??極致觀望群體
有購房能力但過度精打細算，認為房價仍需大幅下跌才“值得入手”，通過唱空彰顯自身判斷，實則始終觀望。

3??高位套現(xiàn)者
早期賣房獲利后持有現(xiàn)金，需通過唱空驗證決策正確性，同時等待房價進一步下跌后重新入市改善居住。

4??跨領(lǐng)域投資者
以股市、期貨等投資者為主，部分自媒體為引流或扭轉(zhuǎn)過往被樓市“鄙視”的處境，借房價下跌大肆唱空。

5??信息盲從群體
持有少量房產(chǎn)，受網(wǎng)絡唱空信息和周邊賣房案例影響，盲目跟風看空，甚至恐慌性降價賣房。

6??短期投機失敗者
追高買房后遇房價下跌，割肉離場后轉(zhuǎn)為唱空，這類“樓市滑頭”易加劇市場波動。

7??逐利型中介/自媒體部分中介或自媒體
為促成交易、博取流量，發(fā)布夸大其詞的唱空信息，倒逼賣家降價。

8??小鎮(zhèn)投資視角群體
以租售比為核心判斷標準，認為大城市房價過高，從中小城市視角看空核心城市樓市。

9??自認為理性研判群體
基于市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，認為當前住房存量充足、人口結(jié)構(gòu)變化導致供需反轉(zhuǎn)，或城市分化下部分區(qū)域房價缺乏支撐。

粉絲提問

你好 ，我35歲單身男性，月到手+公積金約2W，工作地點高朋大道，已售出**剛需房，計劃入手剛改/改善型二手房。核心需求與約束：1.首付120W，房屋總價及各類費用控制在300W內(nèi)，避免過大經(jīng)濟壓力；2.優(yōu)先通勤便捷（地鐵步行15分鐘內(nèi)），無學區(qū)要求；3.房產(chǎn)以保值抗跌為目標，不求升值；4.傾向西南/南邊板塊，偏好次新、小區(qū)環(huán)境較好的房源，睡眠淺，擔憂航噪影響。意向與顧慮：1.意向板塊：武侯新城北/南、神仙樹、高新區(qū)（可放寬）；2.關(guān)注樓盤：人居薈瀾閣（280W左右拎包入住，備選項），放棄西派城A區(qū)（預算壓力）；保利花園、中鐵騎士公館（房齡老、裝修不合審美）；3.顧慮：武侯新城北區(qū)航噪問題（計劃實地住酒店體驗），神仙樹房源偏老（未實地考察環(huán)境），高新區(qū)300W內(nèi)僅能買90平左右剛需房。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你的情況其實還是比較優(yōu)質(zhì)，而且并不復雜的。核心點就是高朋大道的穩(wěn)定工作，需要考慮到通勤的問題，那么我覺得圍繞西門南門尤其是西南門的方位上是最合適的。而且整體這種主城的方位上，也是價值的聚集高地，因此可以說保值的大前提是沒問題的，然后盡量優(yōu)選這個范圍內(nèi)的品質(zhì)優(yōu)選買法即可。

然后再說預算，要嚴格控制在300萬內(nèi)的話，好點的新房可能就無緣了，像武侯這邊，只有看機投、悅湖，青羊要出繞城了，就不推薦，國賓太遠，然后南門高新的話，也基本找不到，天府新區(qū)倒還有，不過也很遠，板塊價值也不堅挺。

因此你定位于二手是準確的務實的，還有一個點就是不太考慮學區(qū)房，因為你是單身，不需要為學區(qū)溢價，這一點也基本排除了武侯新城南比如北二外這種區(qū)域。

你目前其實已經(jīng)看了不少相對主流的合適的買法。

1、人居薈瀾閣，是前幾年的人才公寓，現(xiàn)在二手上市，價格還算溫和，你看的應該是110多平的大套三雙衛(wèi)，16F，兩梯三戶，單價2.2萬左右，表現(xiàn)中規(guī)中矩吧，我覺得比較適合于就在武侯新城西部智谷穩(wěn)定上班族，而且一定要扛得住航線噪音壓力的客群。

它價格就是我說的，中規(guī)中矩，畢竟和周邊的一些新房，沒拉開多少差距，但是產(chǎn)品并沒有迭代新房那么改善，所以撿大漏的概念是沒有的，只能說即買即住省時省心吧。另外它步行去機投地鐵站也要20分鐘，超過你的要求（公交轉(zhuǎn)地鐵的話，單邊也要40多分鐘，其實和你后面說的什么高新區(qū)新川的九里晴川通勤差不多了，圖啥呢？）。主要還是航噪問題，你說你睡眠淺，這個是真的要慎重，你的確可以去住幾天酒店， 試試感受的，開窗試試。

的確是備選，我對它認可度不算高，而且整個機投板塊，這類次新房新房很多，未來行情不好的話，還會進入尺度的內(nèi)卷價格戰(zhàn)，保值性不好說。

2、武侯新城南邊，城市界面和通勤的確是要好一些的，但也有利有弊，除去北二外學區(qū)溢價的話，基本就是你說的看西派城和保利中鐵這種，西派城你也看到了，的確是超預算，你也不想壓力太大，所以放棄也罷。然后保利花園、中鐵這種，偏剛需剛改定位吧，審美是一方面問題不大，盡量尋找裝修好的，或者清水房自裝即可，在房齡產(chǎn)品布局梯戶比上，會弱一個等級，但是這邊的市場價值更加穩(wěn)定，地鐵商業(yè)公園界面人氣會更好一點，航噪也會小一些，兩相比較的話，我覺得武侯新城南反而是更好一點的買法，推薦看看相對次新一點的保利花園五期悅榕郡，東南側(cè)就是一個大公園，有些房源視野是很好的，這種自住的舒適感也不錯，比較適合你考慮，這種拿來主要選籌反而更合適。

現(xiàn)在它價格跨度也比較大，1.9-2.4萬都有，但是總價可以維持在250萬以內(nèi)，按照這個標準，去考慮采光視野好的大套三戶型（97-126平），精裝或者清水，或者簡裝（砍價，翻新），也還可以的。

至于說神仙樹，的確是偏老氣的房齡，你們年輕人尤其是還單身的人，接受度較差，只有三代同堂，打算住幾十年的人才會接受這種房齡大面積大的房子。南下高新，金融城，大源，市一醫(yī)院其實都比較有學區(qū)溢價，這個不否認，然后傳統(tǒng)的做法，就是你說的看什么龍湖九里晴川（可以備選，價格也降低了很多，房齡，龍湖，人氣地鐵都還是可以的，外面雜亂（人口稠密，但是里面沒問題））。中建天府公館房齡和品質(zhì)還不錯的，也有底商圍繞，但是距離地鐵遠，通勤不合適的。和龍湖類似的，可以看看廣都這邊的宸光和悅、錦龍云府（小樓盤，但是很次新）。

我推薦一個終極買法吧。

回來高朋大道附近，看**板塊的**，目前**平左右的套三雙衛(wèi)，在預算范圍內(nèi)買下來是沒啥問題的，成交行情單價大概是**萬，**平左右的大概是**萬能夠拿下，看起來單價總價是稍高，但是好在上班近，通勤幸福感很強；樓盤次新品質(zhì)高，維護保養(yǎng)新；沒有航噪，周邊環(huán)境好配套成熟；板塊價值穩(wěn)定，沒有大起大落，保值性強。

然后周邊備選的話，可以再去看看**附近的**，**多平的**F洋房，單價**萬，總價**多萬拿下，也挺適合你通勤保值和安靜需求的。還有**這邊的房齡大一點的**也可以看看，其實也不錯，這些可能才是你最終的殊途同歸。

粉絲提問

你好，我們預算首付120，月供上限1.1，小孩剛出生沒多久，想買房住進去，想著綜合配置下（目前家里有一些房子需要優(yōu)化）。我們夫妻在成華理工和南門金融城上班，看了崔槐東站多個樓盤，也看了東門一些二手盤，現(xiàn)在想著還是買東邊，其他一些情況也匯總給你說，看綜合分析建議下。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來說，你們的情況還是比較急迫的，難點在于怎么買的問題。

首先說目前家庭持有的四套房，**在地鐵口，也算是周圍不多的電梯房，位置還是不錯，但學區(qū)概念不明顯，長期來看增值乏力，目前也只是你們周末和寒暑假的自住用途。我判斷它的價格會在較長一段時間內(nèi)相對穩(wěn)定，大概是2.4-2.5萬左右，但是也有波動下行的風險，如果不自住的話，我建議還是可以積極著手出售的。另一個側(cè)面來說，年租金我估計4萬左右，對應270萬的房價，年化回報是很低的，和活期的余額寶差不多，真的不如變現(xiàn)存銀行，就算是定期，年化來到2.3%，收益比你繼續(xù)持有，出租更高。

第二套是什么老家屬院？具體哪個樓盤呢？估計是老小區(qū)，單位房步梯房哈。這一套的價值就會低很多，大概是1萬多的行情，這種繼續(xù)持有的價值在于等拆遷，持有成本低，爺爺奶奶不用搬家折騰，有熟悉的生活環(huán)境。賣掉的價值在于拋售老舊資產(chǎn)，可以給爺爺奶奶換電梯房。

整體還是尊重爺爺奶奶的想法吧，看他們是否愿意繼續(xù)自住老家屬院，習慣程度和舒適程度，如果想繼續(xù)住的話，就繼續(xù)自住，因為就算賣了，也要另外給爺爺奶奶安排另外一套房子自住的（或者考慮下把**的退租，然后拿來給爺爺奶奶住，攀成鋼環(huán)境也很好，而且可以捎帶帶孩子，也是電梯房，以后爺爺奶奶腿腳不便的時候電梯房優(yōu)勢明顯）。

第三套是**，這個不解釋哈，可能當初因為你愛人是**，就近買入的來尋求上班通勤的，但是通勤可以折中，而且也不是繼續(xù)蝸居剛需的時代了，有更好的條件，就要跳出這個框架，這套房子及所處的板塊，整體價值不大，還是建議出售，當前作為金三銀四小陽春，其實就是不錯的時間節(jié)點（搬家過渡需要自己消化，也可以等新房買好了裝修入住了再考慮出售，到時候價格或許有一些波動，但是相對于務實的自住需求，我覺得都是小問題了）。

總之來說，**偏安一隅，而且套二蝸居，遲早還是要考慮出售的，建議在安穩(wěn)好下一套住房后，擇機出售（短期還有通勤價值）。

第四套也就是前面說過的**，爺爺奶奶要繼續(xù)住老家屬院就按兵不動繼續(xù)出租，如果要草堂那邊的兩套都賣掉，那么就搬過來自住+帶歪。這套房主要的用處是拿來讀書，面積不大，相對靈活，我們也不建議在學區(qū)房上做過多投資和溢價，這一套能解決孩子未來在錦四讀書即可。

話說回來，你們120萬的首付，再加上月供1.1萬的承載，然后爺爺奶奶可以適當幫助一些，這次買房的預算大概就是在400萬的段位。

話說考慮到你們通勤的需求和偏東門的學區(qū)概念，400萬不上不下的，而且錯過了**百花爭艷降價的良好時機了，有點可惜的。

但是降低預算去看二圈洪河，買個200萬出頭的T4產(chǎn)品，不符合你們的改善目標，追高買入崔家店槐樹店的**、**以及**的話，又有些保值風險（改善性是沒問題的，但是有個問題，就是地鐵不是很近，你們可以看看，公交地鐵去上學，40多分鐘，甚至還不如惠王陵的金茂更近）。

南下錦江買新房？只有城投的錦上映，也要400大幾十萬了，錯過了去年的主流時間段。

唯一的買法，還是要回來繼續(xù)看槐樹店東客站一帶，如果要尋求兼顧性的話，尤其是性價比，那么我建議是適當放棄**的追逐，轉(zhuǎn)而考慮**的新房。比如***。

至于說后面的新房，華潤在崔家店槐樹店的地塊，綠城，萬景，城投塔子山等，價格都會很高了，到時候超預算不說，除非大降價。