想想當(dāng)年馬云在2017年杭州全球峰會上扔出的話，八年之后房子會跟蔥價(jià)差不多，大家當(dāng)時(shí)笑他異想天開?？涩F(xiàn)在2025年底了，轉(zhuǎn)眼八年過去，樓市真有點(diǎn)那味兒了。

房價(jià)沒全線崩盤，但三四線地方確實(shí)涼了不少，鶴崗一套77平米的房五萬塊就能拿下，這在以前誰敢想？

一線城市像北京上海還穩(wěn)著，但整體市場從狂熱轉(zhuǎn)向理性，房住不炒的調(diào)子定得死死的。政策層層加碼，限購松了點(diǎn)，信貸也友好多了，這讓不少普通人看到點(diǎn)希望，可也藏著風(fēng)險(xiǎn)，得擦亮眼。

樓市這幾年像坐過山車，2025年上半年新房銷售面積降了6%，二手房價(jià)格累跌近3%，尤其外圍區(qū)域回調(diào)明顯。

人口流動是大事，年輕人少買房了，20到45歲群體凈減600萬，換房需求倒占了45%。高盛報(bào)告說，未來住房年需求從940萬套掉到410萬套，這壓力不小。

三四線流出312萬人，一線卻在吸人，產(chǎn)業(yè)弱的地方房價(jià)自然扛不住。馬云的話不是空穴來風(fēng)，他看到房產(chǎn)會丟掉投資光環(huán)，回歸住人本質(zhì)，現(xiàn)在看，這趨勢在2025年就挺明顯了。

政策紅利今年放得大，購房成本真降了不少。首套房貸款利率跌到3.3%附近，部分城市二套也優(yōu)惠，月供輕了數(shù)百塊。

公積金利率低到2.6%，三孩家庭額度上浮到104萬，首付15%就行。央行豁免疫情小逾期信用，讓更多人能貸上款。稅費(fèi)方面，140平以下契稅統(tǒng)1%，地方返還全額，一套200萬的房省2萬多。

賣舊買新還能退個(gè)稅，時(shí)間抓準(zhǔn)多省錢。這些疊加起來，買房門檻降到十年低點(diǎn)，剛需家庭終于喘口氣。

補(bǔ)貼也跟上節(jié)奏，現(xiàn)金返現(xiàn)按合同總額2%給，上限2萬，多孩家庭補(bǔ)助12萬，夠裝修了。新就業(yè)群體像外賣員每平米補(bǔ)800元，進(jìn)城落戶的也能領(lǐng)。

北京五環(huán)外房價(jià)累跌超30%，這讓普通人覺得機(jī)會來了?？墒袌龇只?，一線核心區(qū)房價(jià)微漲3%，外圍卻在下探。

開發(fā)商資金鏈緩和了，但交付風(fēng)險(xiǎn)沒全消，小企業(yè)項(xiàng)目還得小心。馬云預(yù)言的去泡沫化，在2025年政策推動下，正一步步落地。

不過，樓市變天不光是利好，也帶出新坑，尤其是三類人得悠著點(diǎn)。

第一類是盯著三四線或遠(yuǎn)郊炒房的投機(jī)客。人口外流產(chǎn)業(yè)凋零，庫存去化周期超30個(gè)月，房價(jià)慢慢陰跌，買了容易套牢。

研究院數(shù)據(jù)，新房銷售面積降6%，土地收入掉15%，配套跟不上，賣都難賣。以前閉眼買賺的時(shí)代沒了，現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)值綁著人流和經(jīng)濟(jì)，盲目進(jìn)場多半虧本。這類人得想想，房子不是彩票，別指望一夜翻身。

第二類是借錢比例高、收入晃蕩的人。信貸松了，二套利率高0.5%，100萬貸30年多還9萬，若工作丟了或自由職業(yè)起伏大，斷供就麻煩。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)到10城，重慶稅率0.5%到1.2%，一套200萬的房年繳2.4萬，這對創(chuàng)業(yè)初期或不穩(wěn)群體是負(fù)擔(dān)。

居民房貸收入比還40%，資產(chǎn)占比從78%降到65%，持有成本升了。建議月供別超收入30%，留1到2年應(yīng)急金，別逞強(qiáng)加杠桿，生活本就夠緊巴巴的。

第三類是沒查產(chǎn)權(quán)政策就跟風(fēng)的買家。老舊房改造推開了，但超30年房齡、非核心區(qū)的維修貴，轉(zhuǎn)手難。某些項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)模糊，買前不核實(shí)，糾紛一堆。

小型私企樓盤質(zhì)量參差，現(xiàn)在多轉(zhuǎn)代建，資金弱的交付不確定。2025年房地產(chǎn)危機(jī)還沒見底，新開工面積降20%，待售房多。

政策惠及剛需，但產(chǎn)權(quán)陷阱藏著，盲目沖動容易后悔。買房得像選伴侶，細(xì)看底細(xì)，別被表面熱鬧騙了。

展望2026年，樓市估計(jì)繼續(xù)分化，政策還會穩(wěn)著走，止跌回穩(wěn)是目標(biāo)。需求端刺激強(qiáng)，供給收緊，庫存消化周期縮短到14個(gè)月，一線抗跌，三四線回調(diào)。

剛需和換房群體有機(jī)會，但得選對城對段對源。優(yōu)先人口流入地，地鐵學(xué)區(qū)齊全的，挑現(xiàn)房查質(zhì)量，選大開發(fā)商避爛尾。補(bǔ)貼有時(shí)限，3月底前買全退稅，年底剩半，別拖。交易核產(chǎn)權(quán)資金路徑，防坑。

馬云那話提醒大家，房產(chǎn)回歸本位，剛需受益，但理性最關(guān)鍵。

樓市這趟路，走得人五味雜陳。以前房價(jià)飛，很多人咬牙上車，現(xiàn)在降了，又擔(dān)心陷阱。政策幫著降成本，補(bǔ)貼稅費(fèi)信貸齊上陣，讓普通家庭多點(diǎn)選擇。

可風(fēng)險(xiǎn)總在，三類人尤其得警醒，別讓一時(shí)沖動毀了辛苦錢。2025年市場低迷，但也給了喘息空間，想想自家需求，穩(wěn)扎穩(wěn)打，才是真智慧。

馬云預(yù)言像面鏡子，照出房產(chǎn)的真面目，不是金礦，而是家。