過去40年，在國家戰(zhàn)略的宏偉藍(lán)圖鋪展下，大灣區(qū)這片熱土歷經(jīng)了產(chǎn)業(yè)集聚的蓬勃浪潮與城市化進(jìn)程的極速狂飆。

一批村莊也憑借得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和土地紅利，靠著集體物業(yè)出租的穩(wěn)定收益，享受到了城鎮(zhèn)化與工業(yè)化帶來的紅利，蛻變?yōu)槁暶h(yuǎn)播的 “富裕村”“土豪村”。

然而，時代浪潮的風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變。

隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級步伐加快、城市發(fā)展格局重塑，傳統(tǒng)的 “收租經(jīng)濟(jì)” 模式已然觸頂，曾經(jīng)的發(fā)展紅利逐漸消退。

一方面，在產(chǎn)業(yè)升級的時代主題下，大城市清退落后產(chǎn)能已是定局，傳統(tǒng)企業(yè)外遷使得以廠房出租為核心收入來源的村集體面臨租客流失、物業(yè)空置的窘境;另一方面，土地資源開發(fā)趨近飽和，大規(guī)模新建物業(yè)或現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)社區(qū)難度加大，村集體的增收渠道愈發(fā)狹窄。

當(dāng)下已經(jīng)有一批曾風(fēng)光無限的“富裕村”陷入增長停滯的困局，有的村集體租金收入大幅縮水，有的甚至面臨村民分紅銳減的民生壓力。能否穿透村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的深層困局，尋找合適的戰(zhàn)略升級路徑，成為決定大多數(shù)村集體生死存亡的急切問題。

一、告別“包租公”：黃金時代的尾聲與轉(zhuǎn)型陣痛

在粵港澳大灣區(qū)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展版圖中，租賃經(jīng)濟(jì)至今仍是占據(jù)絕對主導(dǎo)地位的核心模式。

以最為典型的東莞為例，根據(jù)其2024年政協(xié)提案，之前5年村組兩級出租收入占總收入比重始終保持在70%以上水平，中間還略有上升。這表明在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，物業(yè)出租收入不僅占比高，而且相對穩(wěn)定。

但與此同時，租賃經(jīng)濟(jì)也面臨著物業(yè)老化、層次偏低、新建物業(yè)增長遲滯等突出問題。

比如說東莞農(nóng)村集體物業(yè)大部分是在上世紀(jì)90年代末、21世紀(jì)初建設(shè)，樓齡超過15年達(dá)到60%以上，直接制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量提升。

另外，村級產(chǎn)業(yè)招商眼光有限，發(fā)展集體物業(yè)更看重租金收入，對招商質(zhì)量考慮不足，招商能力不強(qiáng)，造成新增了物業(yè)資源也并不能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量大的提升。

更重要的是，在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)向智能化、綠色化、高端化升級的時代背景下，這種傳統(tǒng)租賃經(jīng)濟(jì)模式已嚴(yán)重背離發(fā)展主旋律。

其賴以生存的低端制造產(chǎn)業(yè)，不僅與當(dāng)前“制造業(yè)立市”、“創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展”等戰(zhàn)略導(dǎo)向相悖，更是讓村集體長期依賴土地紅利，既缺乏產(chǎn)業(yè)升級的動力，也喪失了培育新興產(chǎn)業(yè)的能力，當(dāng)外部發(fā)展環(huán)境劇變時，只能被動陷入增長停滯的困局。

事實上，傳統(tǒng)租賃經(jīng)濟(jì)的發(fā)展短板，已在大灣區(qū)多個村集體中轉(zhuǎn)化為切實的發(fā)展危機(jī)，典型案例的困境足以印證這一模式的不可持續(xù)性。

廣州增城區(qū)新塘鎮(zhèn)的村集體，曾依托當(dāng)?shù)匕賰|級牛仔服裝產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)租金收入的高速增長。2013 年時，新塘規(guī)模以上紡織和服裝業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 460.67 億元，與當(dāng)?shù)仄囍圃鞓I(yè)比肩，彼時周邊村集體的廠房、倉庫租賃需求旺盛，租金收益成為集體收入的核心支柱。

但隨著“工改工”政策推進(jìn)，大批高污染、低附加值的牛仔制衣廠被清退或外遷，即便2019年起當(dāng)?shù)亻_始引入機(jī)械部件設(shè)計制造等新企業(yè)，也未能改變大量廠房空置的現(xiàn)狀，新產(chǎn)業(yè)未形成規(guī)模效應(yīng)，村集體的租賃收入大幅縮水，轉(zhuǎn)型陷入停滯。

珠海高新區(qū)永豐社區(qū)(原永豐村)的困境則更為典型，該村12.4萬平方米集體物業(yè)用地僅開發(fā)2萬平方米建筑面積，土地利用率不足20%，且均為90年代建成的老舊工業(yè)廠房，年收益僅320余萬元，大量留用地長期低效閑置，守著核心土地資源卻難以實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

而廣州海珠區(qū)康樂、鷺江和五鳳村的案例，更直接體現(xiàn)了租賃經(jīng)濟(jì)波動對民生的影響。2023年時，依托制衣產(chǎn)業(yè)集聚的旺盛租賃需求，三村村民人均分紅一度高達(dá)數(shù)十萬元，但隨著制衣廠批量外遷、租客流失，2024年村民分紅已面臨急劇下降的風(fēng)險，集體收入的不穩(wěn)定性直接傳導(dǎo)至民生領(lǐng)域。

透過現(xiàn)象看本質(zhì)，在困境背后，核心是規(guī)劃缺失與專業(yè)能力不足形成的惡性循環(huán)。

因為規(guī)劃缺失與專業(yè)能力不足，多數(shù)村集體缺乏對區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的前瞻研判，沒有提前布局新興產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略儲備，也無法制定土地資源高效利用的長期規(guī)劃。

因為規(guī)劃缺失與專業(yè)能力不足，村集體既看不懂區(qū)域產(chǎn)業(yè)趨勢的風(fēng)向，也摸不透產(chǎn)業(yè)鏈條的脈絡(luò)，更搞不懂園區(qū)運(yùn)營、精準(zhǔn)招商、資本管控，只能拍腦袋決策、憑運(yùn)氣試錯。最終不僅沒找到新增長極，還耗光了寶貴的集體資產(chǎn)和轉(zhuǎn)型窗口期。

二、破局之路：從戰(zhàn)略藍(lán)圖到靶向招商的產(chǎn)業(yè)突圍

事實上，過去10多年間，已經(jīng)有許多村集體開啟轉(zhuǎn)型探索，但大多都因產(chǎn)業(yè)專業(yè)能力的先天不足，在轉(zhuǎn)型賽道上摔得鼻青臉腫。

但也有例外。

在行業(yè)普遍陣痛中，曾頂著“造紙名村”光環(huán)、同樣被傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)困局困住的大灣區(qū)C村，選擇與前瞻產(chǎn)業(yè)研究院深度攜手，用專業(yè)力量為轉(zhuǎn)型保駕護(hù)航，最終走出了一條與眾不同的成功路徑。

過往的C村，曾靠自辦集體造紙廠實現(xiàn)了全村致富，可隨著大灣區(qū)制造業(yè)向智能化、綠色化轉(zhuǎn)型，高污染、低附加值的造紙產(chǎn)業(yè)漸漸沒了市場。

站在轉(zhuǎn)型十字路口，C 村沒有盲目跟風(fēng)上高端項目，而是立足自身造紙產(chǎn)業(yè)的技術(shù)底子和厚實的集體家底，提出了“優(yōu)化提升工業(yè)型經(jīng)濟(jì)、做大做強(qiáng)物業(yè)型經(jīng)濟(jì)、做精做優(yōu)投資型經(jīng)濟(jì)、探索發(fā)展服務(wù)型經(jīng)濟(jì)”的“四輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，為轉(zhuǎn)型畫出了清晰的路線圖。

①產(chǎn)業(yè)體系重構(gòu)：打造 “1+2+X” 新格局，確立產(chǎn)業(yè)選擇通用范式

戰(zhàn)略方向明確后，C 村以“一園一中心”為核心載體，啟動產(chǎn)業(yè)體系重構(gòu)。這一步是大多數(shù)村集體轉(zhuǎn)型的頭號難題，一旦缺乏專業(yè)研判，很容易陷入“投巨資建園區(qū)、空著廠房等租客”的尷尬。

對此，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的團(tuán)隊先扎根C村，摸透了村莊的家底——雄厚的集體經(jīng)濟(jì)做后盾、坐擁臨界廣深的黃金區(qū)位、高標(biāo)準(zhǔn)的園區(qū)建設(shè)規(guī)格、全鏈條配套服務(wù)能力，四大核心優(yōu)勢成了產(chǎn)業(yè)布局的基本盤。

在此基礎(chǔ)上，團(tuán)隊又結(jié)合大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、前沿技術(shù)風(fēng)口、區(qū)域市場供需和C村內(nèi)部產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，最終為C村園區(qū)鎖定了“高附加值、輕制造+研發(fā)”的方向，構(gòu)建以高端裝備制造為核心產(chǎn)業(yè)，以新一代電子信息、新能源為重要產(chǎn)業(yè)，同時預(yù)留X個潛力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間的“1+2+X”產(chǎn)業(yè)體系。

②賽道選擇方法論：產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)篩選，建立產(chǎn)業(yè)細(xì)分通用邏輯

敲定 “1+2+X” 產(chǎn)業(yè)體系后，如何從寬泛的產(chǎn)業(yè)范疇里鎖定具體的潛力賽道，成了 C 村園區(qū)招商落地的關(guān)鍵。

對此，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院徹底摒棄了“拍腦袋選產(chǎn)業(yè)”的粗放模式，用產(chǎn)業(yè)鏈拆解和量化評估，為C村量身打造了“產(chǎn)業(yè)鏈-細(xì)分領(lǐng)域-細(xì)分環(huán)節(jié)”的遞進(jìn)式篩選模型。這套模型也可以作為村集體精準(zhǔn)選賽道的通用邏輯。

第一步，從區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境趨勢、區(qū)域創(chuàng)新資源三大維度，先給核心產(chǎn)業(yè)高端裝備制造圈定范圍，初步鎖定工業(yè)機(jī)器人、高端數(shù)控機(jī)床、激光加工設(shè)備三大細(xì)分領(lǐng)域;

第二步，對每個領(lǐng)域再抓細(xì)分環(huán)節(jié)，比如工業(yè)機(jī)器人領(lǐng)域，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)減速器、編碼器等核心零部件和系統(tǒng)集成環(huán)節(jié);

第三步，建立量化評分體系，給每個細(xì)分環(huán)節(jié)打分，最終篩選出工業(yè)機(jī)器人核心零部件及系統(tǒng)集成、激光加工設(shè)備核心零部件及系統(tǒng)集成等高價值、高技術(shù)、高成長性賽道，作為園區(qū)精準(zhǔn)招商的核心靶心。

③招商體系創(chuàng)新：智慧招商新模式，構(gòu)建精準(zhǔn)招商通用方案

產(chǎn)業(yè)賽道定好了，精準(zhǔn)招商就成了盤活園區(qū)的臨門一腳。傳統(tǒng)租賃經(jīng)濟(jì)下，村集體習(xí)慣了坐等租客上門的招商模式，效率低、匹配度差。

而C村在前瞻產(chǎn)業(yè)研究院智慧招商系統(tǒng)的深度賦能下，搭建起一套精準(zhǔn)化、體系化的招商體系：

從企業(yè)布局、核心技術(shù)、空間需求、企業(yè)等級、投資活躍度五大維度建立清晰的招商標(biāo)準(zhǔn)，隨后依托前瞻智慧招商系統(tǒng)的海量企業(yè)數(shù)據(jù)，篩選出符合要求的目標(biāo)企業(yè)名錄，并編制了覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)圈的高端裝備制造產(chǎn)業(yè)招商圖譜。

④金融創(chuàng)新：產(chǎn)業(yè)基金賦能發(fā)展，打通資本運(yùn)作通用路徑

在傳統(tǒng)招商獎補(bǔ)政策取消的新形勢下，如何用金融創(chuàng)新為園區(qū)招商和產(chǎn)業(yè)發(fā)展助力，成了C村轉(zhuǎn)型的又一關(guān)鍵課題。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院結(jié)合全國產(chǎn)業(yè)基金市場環(huán)境、相關(guān)法律法規(guī)和優(yōu)秀案例，為C村定制了專屬產(chǎn)業(yè)投資基金方案。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院為C村設(shè)計的產(chǎn)業(yè)基金，在參考深圳南嶺基金、蘇州相城區(qū)母基金、東莞市戰(zhàn)略基金子基金、合肥市政府引導(dǎo)母基金的經(jīng)驗上，采用靈活的有限合伙制，設(shè)置了分期出資、科學(xué)返投比例、多元退出機(jī)制等關(guān)鍵條款。

這套“基金+園區(qū)”的模式，既能用基金做杠桿，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落地園區(qū)，又能通過投資高成長性企業(yè)，為村集體開辟新的收益渠道，實現(xiàn)了“招商引流”和“資本增收”的雙重目標(biāo)。

三、專業(yè)賦能：從“收租經(jīng)濟(jì)”邁向“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)共同體”

從大灣區(qū)村集體的轉(zhuǎn)型陣痛到C村的破局蝶變，這場發(fā)生在珠江口的發(fā)展實踐，早已超越了單個村莊的興衰敘事，成為中國城鄉(xiāng)融合進(jìn)程中，村集體經(jīng)濟(jì)從土地紅利轉(zhuǎn)向創(chuàng)新紅利的典型注腳，更為全國范圍內(nèi)的村集體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型提供了可復(fù)制、可推廣的核心范式。

C 村的成功，絕非偶然的幸運(yùn)，而是以專業(yè)賦能破解轉(zhuǎn)型困局的必然結(jié)果。其底層邏輯，是打破了村集體“靠經(jīng)驗決策、憑資源躺贏”的傳統(tǒng)路徑，用系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、精準(zhǔn)化的賽道選擇、專業(yè)化的運(yùn)營手段，將村集體的土地、資金、區(qū)位等資源轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，構(gòu)建起抗風(fēng)險、可持續(xù)的現(xiàn)代化集體經(jīng)濟(jì)體系。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院作為連接村集體資源與區(qū)域產(chǎn)業(yè)趨勢的專業(yè)橋梁，憑借海量產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫、成熟的產(chǎn)業(yè)研判模型、全鏈條的落地服務(wù)能力，為C村提供了從戰(zhàn)略定調(diào)到資本運(yùn)作的全周期賦能，成為破解村集體轉(zhuǎn)型專業(yè)“盲區(qū)”的核心密鑰。

作為更懂產(chǎn)業(yè)的科技型決策智庫，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院基于27年產(chǎn)業(yè)規(guī)劃經(jīng)驗與2200+成功案例積淀，專門成立了園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃所，希望為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供具有前瞻性和可操作性的規(guī)劃建議，助力各方在這一關(guān)鍵時間點(diǎn)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

未來，隨著更多村集體借鑒C村的轉(zhuǎn)型范式，以專業(yè)賦能激活內(nèi)生動力，以系統(tǒng)規(guī)劃錨定發(fā)展方向，村集體經(jīng)濟(jì)必將從傳統(tǒng)的租賃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，在大灣區(qū)乃至全國的城鄉(xiāng)融合與產(chǎn)業(yè)升級浪潮中，成為連接城市與鄉(xiāng)村、產(chǎn)業(yè)與民生的關(guān)鍵紐帶，為實現(xiàn)共同富裕與區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展筑牢基層經(jīng)濟(jì)根基。

前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人APP 產(chǎn)業(yè)觀察組

更多行業(yè)研究分析詳見：

【1】《2025-2030年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃布局與運(yùn)營管理分析報告》，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)新賽道研究、投資可行性研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、智慧招商系統(tǒng)、行業(yè)地位證明、IPO咨詢/募投可研、專精特新小巨人申報、十五五規(guī)劃等解決方案。如需轉(zhuǎn)載引用本篇文章內(nèi)容，請注明資料來源（前瞻產(chǎn)業(yè)研究院）。

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