“價(jià)格同盟”VS市場(chǎng)規(guī)律，誰(shuí)說(shuō)了算？

一面是業(yè)主抱團(tuán)穩(wěn)房?jī)r(jià)，一面是市場(chǎng)用腳投票

別鬧了！所謂的“房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”根本是個(gè)偽命題

多地小區(qū)現(xiàn)“統(tǒng)一掛牌價(jià)”，這種業(yè)主同盟能扛住市場(chǎng)嗎？

一套93平方米的房子，標(biāo)價(jià)1460萬(wàn)。這不是某個(gè)頂級(jí)豪宅的定價(jià)，而是上海一個(gè)小區(qū)里，多位業(yè)主不約而同掛出的數(shù)字。

近期，上海楊浦區(qū)融信世紀(jì)江灣小區(qū)出現(xiàn)的“統(tǒng)一掛牌價(jià)”現(xiàn)象，成了熱議話題。這個(gè)單價(jià)折算下來(lái)超過15.6萬(wàn)元/平方米，而該小區(qū)近期的實(shí)際成交單價(jià)要更低一些。這種整齊劃一的報(bào)價(jià)，被外界解讀為部分業(yè)主自發(fā)的“價(jià)格同盟”，試圖在樓市調(diào)整期穩(wěn)住陣腳。

類似的情況并非上海獨(dú)有。在廣州黃埔區(qū)的一個(gè)大型社區(qū)，曾有業(yè)主發(fā)出長(zhǎng)篇倡議，呼吁鄰居們理性看待市場(chǎng)信息，避免低價(jià)出售，共同維護(hù)小區(qū)資產(chǎn)價(jià)值。這個(gè)小區(qū)在幾年前開盤時(shí)曾十分火熱，但近期二手房成交價(jià)格有所波動(dòng)。在南京，個(gè)別房主大幅調(diào)高掛牌價(jià)的行為，更多被視作一種市場(chǎng)情緒的表達(dá)，而非真實(shí)的交易預(yù)期。成都市場(chǎng)上，也有業(yè)主選擇將掛牌價(jià)設(shè)置得高于近期成交水平，表現(xiàn)得更為從容。

這些零星出現(xiàn)的現(xiàn)象，被形象地稱作“房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”。它反映出在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，一部分房產(chǎn)持有者復(fù)雜的心態(tài)：既對(duì)過往的價(jià)格高點(diǎn)有所懷念，又對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)回暖抱有期待，因此選擇了一種“以守代售”的策略。

那么，這種自發(fā)形成的“價(jià)格同盟”效果如何？從市場(chǎng)實(shí)際反應(yīng)來(lái)看，恐怕難以改變基本的供需規(guī)律。以上文提到的上海小區(qū)為例，盡管有多套房子標(biāo)上了統(tǒng)一價(jià)格，但其中不少房源近期的咨詢和看房活動(dòng)并不多。這傳遞出一個(gè)清晰的信號(hào)：在信息日益透明的二手房市場(chǎng)，購(gòu)房者的決策越來(lái)越依賴于實(shí)際性價(jià)比和社區(qū)整體成交情況，單方面維持的“掛牌價(jià)”如果不能獲得市場(chǎng)認(rèn)可，往往有價(jià)無(wú)市。

市場(chǎng)的核心終歸是交易。如果有業(yè)主因自身原因需要盡快出售房產(chǎn)，那么更貼近市場(chǎng)需求的定價(jià)就會(huì)浮現(xiàn)，這種自發(fā)同盟的脆弱性便會(huì)顯現(xiàn)。因此，所謂的“保衛(wèi)戰(zhàn)”，更像是一種階段性的心理博弈，難以成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。

這背后，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新發(fā)展階段的深刻體現(xiàn)。過去一段時(shí)期，市場(chǎng)普遍經(jīng)歷了從高速增長(zhǎng)到平穩(wěn)發(fā)展的轉(zhuǎn)變。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2025年1月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)，但同比有漲有跌，不同城市間的分化愈發(fā)明顯。一些核心城市的核心區(qū)域，由于資源集聚，展現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性。而更多的市場(chǎng)，正在從過去對(duì)價(jià)格快速上漲的普遍預(yù)期，轉(zhuǎn)向?qū)幼傩?、社區(qū)品質(zhì)和合理價(jià)值的綜合考量。

這種轉(zhuǎn)變，恰恰是市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志。當(dāng)房子更多地回歸“用來(lái)住”的本質(zhì)，買賣雙方的決策就會(huì)更加理性。購(gòu)房者會(huì)更加關(guān)注房屋本身的品質(zhì)、周邊的配套設(shè)施以及總價(jià)是否與自身購(gòu)買力匹配，而不是簡(jiǎn)單地賭未來(lái)價(jià)格暴漲。這對(duì)于行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，未嘗不是一件好事。

政策層面也在積極引導(dǎo)市場(chǎng)平穩(wěn)過渡。許多城市因城施策，出臺(tái)了旨在支持合理住房需求、優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境的措施。例如，有的城市優(yōu)化了住房信貸政策，有的降低了特定群體的購(gòu)房門檻。這些政策的出發(fā)點(diǎn)，是維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，保障自住需求，而非鼓勵(lì)價(jià)格炒作。市場(chǎng)的穩(wěn)定，依賴于實(shí)際居住需求的支撐和健康有序的交易環(huán)境。

觀察個(gè)別城市的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，也能看到這種分化與調(diào)整。以成都為例，公開的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，其新房和二手房市場(chǎng)在特定時(shí)間段內(nèi)呈現(xiàn)出一定的活躍度，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化明顯。核心區(qū)域與外圍區(qū)域、不同品質(zhì)樓盤之間的去化情況存在差異。土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也反映了開發(fā)商的謹(jǐn)慎與聚焦，它們更傾向于在配套成熟、需求堅(jiān)實(shí)的區(qū)域布局。

這給我們一個(gè)啟示：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了“齊漲共跌”的舊階段，進(jìn)入了“細(xì)分分化”的新周期。對(duì)于業(yè)主而言，可能需要調(diào)整心態(tài)，認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)作為資產(chǎn)，其價(jià)格波動(dòng)是正常市場(chǎng)現(xiàn)象，過往的非理性繁榮難以簡(jiǎn)單復(fù)制。對(duì)于購(gòu)房者而言，這或許意味著有了更多從容挑選、權(quán)衡比較的空間和時(shí)間。

最終，一個(gè)健康的市場(chǎng)，不需要也無(wú)法依靠人為的“價(jià)格同盟”來(lái)維持。它需要的是扎實(shí)的居住需求、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品供給、穩(wěn)定的政策預(yù)期以及買賣雙方基于理性的判斷。零星出現(xiàn)的“統(tǒng)一掛牌價(jià)”現(xiàn)象，如同水面漣漪，反映了調(diào)整期的心理波動(dòng)，卻難以改變市場(chǎng)運(yùn)行的深層潮流。

市場(chǎng)的力量在于通過無(wú)數(shù)個(gè)體的理性交易，發(fā)現(xiàn)真正的價(jià)值。當(dāng)喧囂褪去，唯有那些真正滿足美好居住需要的房子，才能經(jīng)受住時(shí)間的考驗(yàn)。這或許才是樓市留給我們的，最平實(shí)也最重要的思考。