文/言叔

東亞經(jīng)濟(jì)體似乎難逃房地產(chǎn)過(guò)熱的發(fā)展怪圈，新晉"世界工廠"越南正重蹈覆轍。

河內(nèi)公寓均價(jià)已突破每平米8000萬(wàn)越南盾（約合2.1萬(wàn)元人民幣），直接比肩中國(guó)蘇州、南京等二線城市。

但讓人跌破眼鏡的是，越南當(dāng)前人均GDP僅接近4700美元，相當(dāng)于中國(guó)2010年水平。

要知道，彼時(shí)中國(guó)多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)尚不足萬(wàn)元，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)的"超前"熱度可見一斑。

01

越南樓市的瘋狂，核心源于土地與住房供應(yīng)收縮和貨幣寬松放水的雙重?cái)D壓。

2024年8月1日，越南《新土地法》正式生效。

這本該是一場(chǎng)旨在"市場(chǎng)化"的改革，結(jié)果卻大相徑庭。

在2024年之前，越南政府每五年制定土地供應(yīng)指導(dǎo)價(jià)，通常只有最終市場(chǎng)價(jià)的1/5甚至1/10，催生了大量投機(jī)行為。

更荒謬的是，房企完全可以特意等待定價(jià)周期末尾拿地，最大限度利用價(jià)差。

這種制度設(shè)計(jì)造成了三重惡果：政府土地出讓收入流失，房企囤地惜建，供應(yīng)嚴(yán)重不足。

新土地法做了一個(gè)看似很公平的決定：

廢除政府限價(jià)，采用"年度土地價(jià)格表"，并要求基于"市場(chǎng)原則"估值。

這樣做的后果就是，開發(fā)商的土地獲取成本瞬間翻了3-5倍。

根據(jù)世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報(bào)告，河內(nèi)新盤的拿地成本占總開發(fā)成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。

羊毛出在羊身上，開發(fā)商精準(zhǔn)地將每一分上漲的土地成本、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，加了30%的利潤(rùn)后，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

02

與需求端火爆形成鮮明對(duì)比的是，越南住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺。

2024年胡志明市千萬(wàn)人口僅新增約5000套住宅。河內(nèi)的情況也不容樂觀，2024年河內(nèi)僅供應(yīng)3.9萬(wàn)套公寓，每231人才能分到一套。

這背后的原因很復(fù)雜。

一方面，《新土地法》雖然通過(guò)了，但實(shí)施細(xì)則這兩年處于嚴(yán)重滯后狀態(tài)。

在史無(wú)前例的反腐運(yùn)動(dòng)中，大量越南地方官員因?yàn)楹ε略?市場(chǎng)定價(jià)"過(guò)程中被指控造成國(guó)有資產(chǎn)流失，普遍是"不做不錯(cuò)"的擺爛態(tài)度。

審批陷入停滯，成百上千個(gè)項(xiàng)目都被卡在"土地估值"這一環(huán)節(jié)，進(jìn)而導(dǎo)致供應(yīng)斷崖。2024年河內(nèi)的新房供應(yīng)量雖然比2023年略有回升，但相比2018-2019年的高峰期，依然腰斬。

另一方面，越南法規(guī)滯后導(dǎo)致開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍。

胡志明市某房企2018年拿地后閑置至今，坐等地價(jià)上漲而非開發(fā)建房。

與供應(yīng)端"便秘"形成反差的是，越南央行開啟了十余年降息潮。

2008-2025年，越南基準(zhǔn)利率從15%降至4.5%的歷史低位。這波持續(xù)十余年的降息潮，本質(zhì)上是以貨幣寬松換經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的賭博。

尤其在2024-2025年，為了保住GDP 7%-8%的增長(zhǎng)目標(biāo)（越南政府的政治紅線），越南國(guó)家銀行在美聯(lián)儲(chǔ)維持高息的背景下，仍然選擇逆勢(shì)降息。

四大國(guó)有銀行的12個(gè)月存款利率一度擊穿4%的心理防線，實(shí)際利率（名義利率-通脹率）一度為負(fù)值。

即便在2025年全球流動(dòng)性緊縮的背景下，信貸增長(zhǎng)目標(biāo)仍被死死釘在15%-16%，M2依然保持著13.5%的狂奔式增長(zhǎng)，遠(yuǎn)超5.5%的實(shí)際GDP增速。

低利率環(huán)境徹底扭曲了市場(chǎng)資金流向。這些貨幣的本意是流向制造業(yè)，去生產(chǎn)鞋子、手機(jī)出口。但現(xiàn)實(shí)極其骨感：全球需求疲軟，工廠訂單不足，企業(yè)根本不敢擴(kuò)產(chǎn)。

于是，被釋放出來(lái)的巨額流動(dòng)性，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)里轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)無(wú)處可去，最終全部涌向了資產(chǎn)市場(chǎng)。

銀行甚至推出針對(duì)35歲以下人群的優(yōu)惠購(gòu)房貸款。越南投資發(fā)展銀行(BIDV)推出的青年購(gòu)房計(jì)劃堪稱"夢(mèng)想方案"：

年利率僅5.5%，貸款期限長(zhǎng)達(dá)40年，更令人驚喜的是，前5年完全不用還本金，只需支付利息，單戶最高可貸50億越南盾。

這一政策將越南年輕人的未來(lái)與樓市深度綁定。

03

外資與外籍人士的涌入，進(jìn)一步推高了高端市場(chǎng)熱度。

越南北部工業(yè)園區(qū)聚集大量日韓中高管與工程師，河內(nèi)高端公寓外籍租客占比超40%，高租金回報(bào)率支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上行。

2024年，越南房地產(chǎn)領(lǐng)域吸引FDI達(dá)56.3億美元；2025年1-7月，23.6億美元，占全部外資的23.5%。主要布局河內(nèi)、胡志明市的中高端公寓項(xiàng)目。

這形成了一個(gè)"雙軌制市場(chǎng)"：

房子的定價(jià)是賣給拿美元工資的工程師和拿分紅的老板的，而不是賣給月薪1500元的越南工人的。

根據(jù)Savills的數(shù)據(jù)，河內(nèi)高端公寓的租賃市場(chǎng)中，外籍租客占比超過(guò)40%，胡志明市這一比例也達(dá)到35%左右。

高租金回報(bào)率進(jìn)一步支撐了房?jī)r(jià)上漲。

河內(nèi)公寓的租金收益率雖然從2022年的5%-6%下降到目前的3.7%左右，但仍高于銀行存款利率，對(duì)外資仍有吸引力。

目前越南城鎮(zhèn)化率僅45%，經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)跑全球，市場(chǎng)普遍存在房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的"思想鋼印"。

但這一紅利更多由外資與本土新貴享有，普通越南年輕人則陷入購(gòu)房無(wú)力的困境。

2024年，越南勞動(dòng)者月均收入為770萬(wàn)越南盾（2269元人民幣），而胡志明市一套普通公寓價(jià)格普遍在30億至50億越南盾之間。

以月收入1000萬(wàn)至1500萬(wàn)越南盾的年輕上班族為例，即使依靠"低月供+寬限期"也難以負(fù)擔(dān)。

更令人不安的是，連已在還貸的客戶也無(wú)法幸免。

多位借款人透露，已收到銀行通知：因市場(chǎng)利率變動(dòng)，您的貸款利率將在下一個(gè)重定價(jià)周期上調(diào)。

這意味著，當(dāng)初承諾的"穩(wěn)定低息"，也可能隨市場(chǎng)波動(dòng)而消失。

04

越南樓市的故事，與中國(guó)的經(jīng)歷何其相似。

同樣是制造業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)騰飛，同樣是土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)熱潮，同樣是貨幣寬松推高的資產(chǎn)價(jià)格。

但越南的情況可能更危險(xiǎn)。

中國(guó)2010年人均GDP約4500美元時(shí)，房?jī)r(jià)收入比雖然已經(jīng)不低，但還沒有像越南這樣離譜。

更重要的是，中國(guó)當(dāng)時(shí)還有巨大的城鎮(zhèn)化空間和人口紅利，而越南雖然城鎮(zhèn)化率僅45%，但人口增長(zhǎng)已經(jīng)放緩，總和生育率降至1.9左右，接近更替水平。

一旦全球需求持續(xù)疲軟，或者美聯(lián)儲(chǔ)維持高息更長(zhǎng)時(shí)間，越南可能面臨資本外流、貨幣貶值、房地產(chǎn)泡沫破裂的多重打擊。

到那時(shí)，被深度綁定的越南年輕人，將成為最大的受害者。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。