美聯(lián)儲降息+房貸貼息，上海房價(jià)會漲嗎？內(nèi)行人戳破關(guān)鍵真相

昨天美聯(lián)儲宣布降息后，今天又有很多朋友來問房貸貼息的事，其實(shí)我昨天已經(jīng)講得很明白：貼息就和生孩子前三年發(fā)3600元補(bǔ)貼一樣，核心目的就是吸引新用戶上車。所以那些聽自媒體吹風(fēng)，覺得存量房貸也能享補(bǔ)貼的朋友，別再做夢了——過去幾年每一輪樓市救市、刺激政策，已經(jīng)上車的老業(yè)主從來都不在考量范圍內(nèi)。

那貼息對上海房價(jià)到底有沒有影響？關(guān)鍵看政策覆蓋范圍：是只補(bǔ)貼新房，還是新房、二手房一起補(bǔ)。力度最大的情況，就是首套房新用戶無論買新房還是二手房，房貸都貼息1%，這種最理想的政策能拉動(dòng)大家上車嗎？結(jié)論很明確：一定會。

我今天看市場數(shù)據(jù)都驚呆了，比如濰坊板塊，房價(jià)已經(jīng)跌到三字頭（每平3萬多），高點(diǎn)時(shí)每平11萬的房子，一套四五十平的兩房只要一百多萬，租金能租四五千。這種情況下，要是首套房利率降到兩個(gè)點(diǎn)出頭，對低總價(jià)剛需群體來說，買房比租房還劃算——哪怕買了之后轉(zhuǎn)手出租，完全能以租養(yǎng)貸，每月還能多剩1000塊生活費(fèi)。所以本身觀望低總價(jià)房源的剛需，大概率會趁機(jī)上車，這也能拉動(dòng)上海樓市的置換鏈條，讓一兩百萬的老破小、動(dòng)遷房流通起來。

但有個(gè)核心問題要認(rèn)清：就算政策給到最理想狀態(tài)，靠貼息上車的剛需，本質(zhì)上都是本來就有買房計(jì)劃的人，只是之前在觀望，糾結(jié)今年、明年還是后年買（畢竟房價(jià)一直在跌）。至于純投資客，絕不會因?yàn)橘N兩三年利息就去買老破小，所以政策頂多是把未來的購買力提前到今年釋放，本質(zhì)還是透支未來需求。

上海樓市從2023年到現(xiàn)在，出臺的所有刺激政策其實(shí)都一個(gè)邏輯：2023年9月的認(rèn)房不認(rèn)貸、2024年放松社保門檻、降契稅、降交易稅費(fèi)、放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，再到2025年8月外環(huán)外放開購房套數(shù)限制，核心都是讓有買房意愿的人盡早上車。而那些本就不想買，或是沒能力買的人，再怎么刺激都沒用，甚至刺激越多，他們越覺得房價(jià)還會跌，越想再等等。

這也是上海能出的政策越來越少的原因——所有政策都是在透支未來購買力。有人會問，要是上海全放開限購，不用社保隨便買，會不會不一樣？其實(shí)本質(zhì)還是一樣的，依然是透支未來需求。全中國目前沒上海社保，但有能力、有意愿買上海房的人就那么一批，今年放開他們今年買，明年放開明年買，限購和社保門檻只決定他們進(jìn)場的時(shí)間，不改變總需求總量。至于全國廣大二三四五線城市的普通老百姓，就算上海不限購了，大部分人也根本不關(guān)心，沒能力也沒意愿入局。