廣州房?jī)r(jià)百年真相：決定房子價(jià)值的，從來(lái)只有一個(gè)“廠”字

廣州房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，讓不少人慌了神，但你以為廣州房?jī)r(jià)是靠炒作起來(lái)的？錯(cuò)了！從100年前到現(xiàn)在，決定房子價(jià)值的核心只有一個(gè)字——“廠”。別誤會(huì)，這里的“廠”不只是工廠，更是貿(mào)易場(chǎng)、生意場(chǎng)，是所有產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)稱(chēng)。

如今廣州的房?jī)r(jià)格局，其實(shí)早已在1919年孫中山先生《建國(guó)方略》的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃里埋下伏筆。今天花8分鐘，帶你穿越百年廣州，看懂產(chǎn)業(yè)與房?jī)r(jià)的終極密碼。我是封先生，一個(gè)深度拆解財(cái)經(jīng)與房產(chǎn)真相的博主。

第一幕：百年前的產(chǎn)業(yè)核心，定調(diào)初代房?jī)r(jià)

時(shí)間拉回100多年前，當(dāng)時(shí)廣州的工薪階層、企業(yè)高管、外資官員，首選居住地既不是白云山，也不是越秀山，而是沙面。核心原因不是風(fēng)景好、格局優(yōu)，而是隔壁就是清政府唯一的對(duì)外貿(mào)易窗口——十三行，這里是當(dāng)時(shí)全中國(guó)的產(chǎn)業(yè)核心。

巔峰時(shí)期，十三行的年交易額占全球總量的三成，全世界20%的財(cái)富都在這條狹長(zhǎng)航路里流轉(zhuǎn)。對(duì)當(dāng)時(shí)的人來(lái)說(shuō)，房子離港口越近、離貿(mào)易越近，能抓住的機(jī)會(huì)就比別人多八分。

如果說(shuō)貿(mào)易是廣州的A面，那民國(guó)后的制造業(yè)就是它的B面。1919年孫中山先生《建國(guó)方略》出臺(tái)后，后續(xù)陳濟(jì)棠主政廣州時(shí)狠抓工業(yè)：當(dāng)時(shí)廣州城內(nèi)人口密集、流入量大，沿江岸邊的西村與珠江南岸，逐漸發(fā)展成工業(yè)帶，集中了全國(guó)最先進(jìn)的電力廠、水泥廠、造紙廠、紡織廠——這可是第二次工業(yè)革命后，脫離農(nóng)業(yè)、靠電力崛起的“高新技術(shù)制造廠”，相當(dāng)于當(dāng)年的琶洲。

更令人意外的是，戰(zhàn)爭(zhēng)竟成了早年房?jī)r(jià)暴漲的開(kāi)端。民國(guó)時(shí)期廣州大多是自建房屋，1932年日軍侵占廣州后，住宅用地價(jià)格暴漲三倍有余，每畝漲到4萬(wàn)銀元；個(gè)別核心區(qū)段地塊，一畝甚至能賣(mài)到200萬(wàn)銀元，約等于現(xiàn)在的4億元。同年，國(guó)民黨機(jī)關(guān)報(bào)還報(bào)道過(guò)一則驚人消息：省財(cái)政大樓旁惠愛(ài)路的某洋房地塊，每畝售價(jià)高達(dá)420萬(wàn)元，按現(xiàn)在物價(jià)折算，每畝價(jià)值竟達(dá)8.4億人民幣。難怪當(dāng)時(shí)月工資2萬(wàn)銀元的魯迅等人，也只能租房居住。

最硬核的是廣州人的產(chǎn)業(yè)韌性：1937年，日軍對(duì)廣州轟炸長(zhǎng)達(dá)一年多，轟炸重點(diǎn)正是西村、海珠西北的工業(yè)帶。即便在狂轟濫炸下，工人們?nèi)栽趶U墟上照常開(kāi)工，隨壞隨修、堅(jiān)持生產(chǎn)——因?yàn)檫@里是廣州的工業(yè)命脈，有工廠就有工作，一家子才能活下去。“圍繞工廠而居”的理念，從那時(shí)起就刻進(jìn)了廣州的城市基因。

所以，廣州最早的城市發(fā)展軸線，就是沿著珠江這條“貿(mào)易+制造”的產(chǎn)業(yè)帶展開(kāi)。那個(gè)年代的買(mǎi)房邏輯很樸素：要么離港口近，要么離工廠近，房子值不值錢(qián)，全看離當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)核心有多近；而對(duì)富人來(lái)說(shuō)，位置好、安全性高的地段，永遠(yuǎn)價(jià)格不菲，這一點(diǎn)從未變過(guò)。

第二幕：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，工廠大院綁定居住格局

建國(guó)后，廣州的城市邏輯徹底改寫(xiě)，國(guó)家意志開(kāi)始重塑城市格局，核心口號(hào)是“把廣州由商業(yè)城市向工業(yè)城市轉(zhuǎn)變”，一條全新的城市工業(yè)帶就此誕生——工業(yè)大道。這條修建于50年代的道路，地位極其特殊，兩側(cè)匯聚了廣州重工業(yè)的半壁江山，涵蓋造船、鋼鐵、機(jī)械、造紙等核心產(chǎn)業(yè)。

那個(gè)年代的房子，核心是廠工們居住的“工廠大院”，居住與產(chǎn)業(yè)被計(jì)劃經(jīng)濟(jì)物理捆綁，居住布局完全跟著產(chǎn)業(yè)走：你的單位在哪，家就必須在哪。邏輯簡(jiǎn)單粗暴，卻適配當(dāng)時(shí)的時(shí)代需求，對(duì)那時(shí)的人來(lái)說(shuō)，能進(jìn)一個(gè)好單位，就等于穩(wěn)住了一輩子的生活。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，廣州的城市骨架，就是沿著一條條工業(yè)大動(dòng)脈野蠻生長(zhǎng)的。

第三幕：改革開(kāi)放三次產(chǎn)業(yè)躍遷，重塑房?jī)r(jià)天花板

改革開(kāi)放后，廣州的產(chǎn)業(yè)迎來(lái)三次跨時(shí)代躍遷，每一次都重新定義了當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)天花板。

第一次躍遷：環(huán)市東，外貿(mào)崛起催生初代商品房

改革開(kāi)放后，對(duì)外貿(mào)易、外商投資成為核心產(chǎn)業(yè)，廣交會(huì)帶來(lái)了全球客商，花園酒店、白云賓館不只是住宿場(chǎng)所，更是最早的涉外商務(wù)中心與超級(jí)寫(xiě)字樓。圍繞這個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)核心，廣州第一批真正意義上的商品房應(yīng)運(yùn)而生，服務(wù)于外貿(mào)相關(guān)人群。當(dāng)時(shí)大批港商匯聚于此，開(kāi)發(fā)了中國(guó)第一個(gè)商品房小區(qū)東湖新村，還有華僑樂(lè)園。

當(dāng)年這里的房?jī)r(jià)6000-8000元/平方米，而當(dāng)時(shí)制造業(yè)、貿(mào)易行業(yè)職工月工資僅500元；按現(xiàn)在高新企業(yè)程序員月薪1萬(wàn)元折算，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)，對(duì)應(yīng)現(xiàn)在約12萬(wàn)元/平方米。值得一提的是，當(dāng)時(shí)老荔灣、東山口的房子仍不能隨意買(mǎi)賣(mài)；作為“自行車(chē)王國(guó)”的廣州，自行車(chē)是主流出行工具（堪比現(xiàn)在的新能源汽車(chē)），珠江新城、海珠客村還是城區(qū)遠(yuǎn)郊，農(nóng)村宅基地單價(jià)僅900-1000元/平方米，琶洲更便宜，折算成現(xiàn)在的房?jī)r(jià)約2萬(wàn)元/平方米，且需自行建房。

第二次躍遷：天河北，產(chǎn)業(yè)升級(jí)聚焦商務(wù)辦公

隨著環(huán)市東逐漸飽和，精明的港商沿環(huán)市東路一路東移，在天河?xùn)|站、體育中心附近的大片農(nóng)地上布局。1997年，亞洲第一高樓中信大廈建成，廣州產(chǎn)業(yè)迎來(lái)第二次升級(jí)——從“倒?fàn)斒健睂?duì)外貿(mào)易，轉(zhuǎn)向現(xiàn)代商業(yè)、金融、IT與服務(wù)業(yè)。對(duì)當(dāng)時(shí)的人來(lái)說(shuō)，商務(wù)辦公是全新事物，對(duì)標(biāo)世界城市的辦公場(chǎng)景、商城購(gòu)物，逐漸成為主流產(chǎn)業(yè)形態(tài)，人流、物流、資金流像潮水般涌向天河。天河城、市場(chǎng)大廈等商業(yè)地標(biāo)，也隨之落地。

1996年，天河北御輝苑開(kāi)盤(pán)，房?jī)r(jià)6000元/平方米，按物價(jià)折算，當(dāng)時(shí)的新區(qū)房?jī)r(jià)相當(dāng)于現(xiàn)在的10-12萬(wàn)元/平方米。1998-1999年，國(guó)內(nèi)外發(fā)生多件大事：1997年亞洲金融風(fēng)暴后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從短缺轉(zhuǎn)向過(guò)剩，外商投資負(fù)增長(zhǎng)，中央開(kāi)啟改革開(kāi)放后第一次大放水，全面推進(jìn)住房市場(chǎng)化；1999年取消住房福利分配制度，住房需求逐漸釋放。

第三次躍遷：珠江新城，金融總部經(jīng)濟(jì)造就天價(jià)房產(chǎn)

2001年中國(guó)加入世貿(mào)，2002年中美領(lǐng)導(dǎo)人密集互訪，國(guó)內(nèi)環(huán)境穩(wěn)定后，外商重新涌入。面對(duì)老城區(qū)的擁擠與高房?jī)r(jià)，廣州迎來(lái)第三次、也是最頂級(jí)的產(chǎn)業(yè)躍遷——布局珠江新城。對(duì)不少中年人來(lái)說(shuō)，小時(shí)候的珠江新城，是老人口中的“荒城”，是年輕人玩卡丁車(chē)的空地；后續(xù)的故事大家都熟悉：世界500強(qiáng)企業(yè)入駐、美國(guó)大使館遷入，這里匯聚了廣州附加值最高的產(chǎn)業(yè)——金融與總部經(jīng)濟(jì)。一棟寫(xiě)字樓一年創(chuàng)造的GDP，可能堪比過(guò)去一個(gè)區(qū)；最高薪的崗位、最高凈值的人群，共同撐起了這里的產(chǎn)業(yè)核心。

2008年，仍在建設(shè)中的珠江新城利亞灣，房?jī)r(jià)已達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米，當(dāng)年廣州平均月薪4000元，這個(gè)曾瀕臨爛尾的新區(qū)，房?jī)r(jià)相當(dāng)于現(xiàn)在的10萬(wàn)元/平方米級(jí)別。2013年美國(guó)大使館遷入，2014年廣州塔、東西塔“三塔鼎立”；同年全球爆發(fā)多重危機(jī)（埃博拉疫情、馬航失聯(lián)、烏克蘭危機(jī)升級(jí)），而中國(guó)局勢(shì)穩(wěn)定，外資流入量首次超過(guò)美國(guó)，成為全球第一，珠江新城房?jī)r(jià)也迎來(lái)真正爆發(fā)，一路飆升。

很多人以為這是炒房或規(guī)劃紅利，實(shí)則核心邏輯是：全球危機(jī)下中國(guó)環(huán)境穩(wěn)定，廣州精準(zhǔn)引入歐美貿(mào)易、金融產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集催生真實(shí)住房需求，房產(chǎn)價(jià)值才實(shí)現(xiàn)天價(jià)變現(xiàn)。從環(huán)市東的港商貿(mào)易金融，到珠江新城的歐美貿(mào)易金融，再到廣州人記憶里的鋼鐵廠、造船廠、立白大廈，本質(zhì)都是服務(wù)于“廣州貿(mào)易”的核心目標(biāo)。

廣州的工商歷史，始終圍繞工業(yè)與商貿(mào)展開(kāi)；這一百年的城市規(guī)劃，也從未偏離1919年孫中山先生“南方大港”的終極目標(biāo)——正如書(shū)記所說(shuō)，先生當(dāng)年的愿景，如今正在一一實(shí)現(xiàn)。當(dāng)年先生因理念超前，被愚昧民眾稱(chēng)為“孫大炮”，如今再看，皆是遠(yuǎn)見(jiàn)。

結(jié)語(yǔ)：看懂產(chǎn)業(yè)邏輯，才懂廣州房?jī)r(jià)本質(zhì)

如今的廣州，有了新時(shí)代的目標(biāo)：工業(yè)聚焦新科技，商貿(mào)面向全球，不再局限于過(guò)去的輕重工業(yè)，也不止依賴(lài)港商、歐美資本。廣州從來(lái)不是跟其他城市對(duì)比，而是與百年前的自己較勁，一步步兌現(xiàn)先生的愿景。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，我寫(xiě)這篇百年廣州房?jī)r(jià)史，核心是想告訴大家：房?jī)r(jià)的核心是需求，而居住需求永遠(yuǎn)圍繞產(chǎn)業(yè)展開(kāi)——從百年前的十三行，到如今的珠江新城，從未偏移。我們沒(méi)必要為沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的地方，付出高額房?jī)r(jià)，承受流通性不足的風(fēng)險(xiǎn)。一部廣州百年買(mǎi)房史，本質(zhì)就是一部廣州產(chǎn)業(yè)變遷史。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，可通過(guò)“產(chǎn)業(yè)勢(shì)能、資產(chǎn)內(nèi)核、市場(chǎng)博弈、風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)”四個(gè)維度、12項(xiàng)指標(biāo)分析，分值直接決定資產(chǎn)上限。